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公摊面积将废除,房价在未来会有捡漏的机会

今天出了一个重磅消息,一直广受诟病的“公摊面积”,终于要被废除了。住房和城乡建设部官方网站发布了一个《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分的2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应该按套内面积来出售。

公摊面积是我国房地产市场最不透明的一项指标,是房地产众多乱象之一。

全世界几乎所有的国家,住房面积都是按照套内面积进行计算,也就是你房产证上写的是100平米,那么你房子的套内面积就会有100平米。但是中国却不一样,中国有一个奇葩的公摊制度,房产证上的建筑面积,包括套内面积和一堆的公摊面积,当你的公摊系数为30%的时候,你购买100平方的房子,实际房内面积就只有70平米。

01 公摊面积对民众利益的损害

首先,官方从来没有给予公摊面积一个明确的定义和计算规范,现行国家标准甚至还没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这二个术语,只有一些地方政府文件能看到,这样就会有一些地产商毫无底线的使用公摊面积去增加建筑面积,导致购房者的权益受到严重的侵害。

公摊面积的计算没有统一规范,并且名目繁多,分摊方式又十分复杂,一般购房人根本搞不清,只能接受房产证上标注的面积。计入公摊的内容,包括以下两大部分:第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

看到没,这么多的名目,对于普通购房者来说,光是弄明白这些概念就已经够头大的了,更别提自己动手测量计算开发商的数据准不准确了。

公摊面积一般市场的比例是在20%上下,有些公摊比例高的就会接近30%,目前市场默认正常情形下,基本套内面积只有房产证上面积的七八成。但实际中还有地产商得寸进尺,无节操地提高公摊系数。

早几年,山东有一个楼盘就出现过史上“最牛”公摊系数,有官员称楼盘怎么卖都行,反正都是赚。

这是个酒店式产权公寓,有人一口气买了2间,总面积近90平米,结果收房时傻眼了,实际面积只有40多平米,缩水了一半。。。,开发商解释说酒店式产权公寓的公摊系数在50%以上是正常的,但事实上购房人却对此一无所知,楼盘购房合同中也没有明确提示这一点。

还有更奇葩的,南京某楼盘,公摊面积占了58%,一套建筑面积40平的小房子,最后公摊面积20多平,实际房内只有17平,就是一个迷你型的小单间。

有些业主一开始听了销售人员纸面谈兵吹得天花乱坠,交了定金,结果一看实际情况很气愤,但是楼盘销售经理称,这个公摊比例并不违反任何规定,业主如果不喜欢可以选择退房,退房没问题,但是五万元定金不会退。

提高公摊面积比例,已经成了一些开发商变相涨价的手段,如果是一线城市,房价高,哪怕只是多了小数点后的一点点零星公摊面积,一个楼盘累计下来,都可以多赚几千万。

公摊面积除了本身可以带来变相涨价,它被开发商或物业公司用做其它用途变相侵占业主权益也非常普遍。

最直接的一项是小区电梯里的广告。开发商卖房的时候已经把电梯计算进了公摊面积,也就是说电梯是全体业主所有的。电梯里的广告,也是业主每天上上下下看到它才产生了流量,广告公司才会付费,按理说这个广告公司给的收益,应该属于全体业主,但是实际上都是开发商或者它指定的物业公司拿走了。业主自己花钱买的电梯,自己作为受众观看的广告,最后广告公司付的钱,却让开发商褥羊毛了,可恶不?

有些更加过分的套路是,开发商偷偷把一部分地下停车场的面积计入公摊面积,购房时业主已经为此付费了,然后他们又把它划成车位再次出售给业主。

我们都知道,大城市特别是一线城市的车位非常贵,天价车位屡见不鲜,一般动辄二三十万一个,贵的则有大几十万,广州甚至曾经出现过接近200万一个的天价车位。即使按20万一个计算,如果在一个小区的几百个车位中,开发商偷偷把100个车位面积计入公摊面积,购房人根本无法察觉,无形之中就多了2千万。

公摊面积导致业主多付款,这些不仅仅体现在出售房子本身上,还有很多由于公摊面积的虚增,导致业主额外承担了更多的费用成本。

目前物业费、暖气费、垃圾处理费、装修费等等,都是直接和房产证上的照建筑面积来挂钩的,比如房间实际70平方,加上公摊面积,就得按100平方的面积计算相关费用。以暖气费为例,业主不仅要为自家房子里的实际取暖面积交钱,还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口保安室等交暖气费。

除此之外,公摊面积还有一个潜在的重磅影响,以后如果国家推出房产税,也是按照面积来征税的,它的依据也只能是看房产证上注明的面积,如果公摊面积从建筑面积中剔除,你每年的房产税,就直接少了30%。

所以,公摊面积存在这么多劣迹斑斑的问题,取消它必然是房地产市场的一大进步。取消公摊面积后,房产证显示的面积,就是你的套内面积,透明度高,购房者只需要关心套内面积是多少,有合理的心理预期,不必担心公摊面积的多少或者引发纠纷。另外,套内建筑面积的计算有官方规定,简单而明确,不会给地产商胡乱操作虚增面积的空间,让消费者明明白白购房,这样也避免了房地产市场上的劣币驱逐良币。

02 取消公摊面积后对房价的影响

开发商的房子怎么卖?我们买的时候是同时看单价和总价,但对开发商来说,只有总价才有意义,他只在乎他一套房子、一栋楼、一个楼盘最后能买多少钱,每平方米的名义单价和名义建筑面积,对开发商来说只有相对的意义,也就是整体市场行情中单价上涨或下跌具有意义。

假设一个开发商用3000万的成本建了一栋楼,在当时的市场行情下,它需要卖7000万才能获得正常的市场回报,如果包含公摊面积,总建筑面积是10000平方米,那么它的均价就定在7000元一平方左右,如果不算公摊面积,总的套内面积只有7000平方米,开发商为了达到整体7000万的收入,均价必然要上调到10000元一平的位置。

对于购房人来说,只是名义房价和名义的面积变了,你实际住的房子和购房总价,并不会有太大的变化。所以,目前由于公摊面积的存在,中国大城市的实际房价也是被实实在在地打了“折扣”,如果按照国外只计算套内面积方法,北上广深每平方米的房价,还要直接上浮30%(当然每套房的总价是不变的)。

所以到时如果取消公摊面积,当时的楼市政策一定不会出现限价的情形,否则如果政府限价,原来100平建筑面积的房子,开发商只能按70平的套内面积去卖,单价还不变,那么总价就是打七折了,要是这样卖,那还不如直接选择破产算了。

但是开发商也不可能完全按照对应的比例去上调房价,因为这个涨幅实在是太吓人了。以前面的例子为例,如果开发商要直接把房价从7000一平上调到10000一平,就相当于上涨了42%,虽然总价没有变,但是购房人肯定看不懂了,因为商品房并不是标准化产品,不同房子不能完全拿去对比,每个房子的公摊比例也不是固定的,并没有哪里会写着30%的公摊比,所以购房人的第一感受只能是看到突然涨了这么多,无法完全去对比到总价,肯定心理上难以接受。

房子不是标准化产品,不同位置、不同房型价值不同,即使同一区域也存在高谷和洼地,开发商才没法统一一步到位去调价,必须给市场一个心理适应的过程。如果是标准化产品,比如卖的是农夫山泉,完全一样不需比较,大家都能一眼看清唯一价值,那么价格一次性跳涨50%也不存在障碍。

楼市火爆的时候,房价一年上涨50%根本不稀奇,但现实情况是,一年上涨50%可以,一天一个价,大家追着买,但是一天上涨42%,就没人能接受了。所以,政策变化的初期,没法一步涨40%,可能会直接上涨10%到20%,然后在这个基础上,再迅速涨几个月,达到使它的总价接近于取消公摊面积之前的水平。

这样一来,在取消公摊面积那天,就会有个名义房价急速上涨但又不是直接一步到位的过程,在这个变化的初期,房价是处于明涨实跌的状态。比如原来套内面积70平方、建筑面积100平方的房子,开发商按建筑面积100平去卖,单价1.4万元一平,总价140万元。现在取消公摊面积,只能按70平方去卖,本来理论上要买140万元,就需要单价2万元一平,但是从1.4万一步涨到2万会让人望而却步,所以开发商第一步可能先跳涨20%按1.7万元一平去卖,然后一个月涨1000,再过三个月就到2万一平了。但是1.7万元一平乘以70平,实际总价是119万元,便宜了不少。所以,取消公摊面积后的第一次名义价格跳涨,就会出现一个捡漏的机会,只要提前准备,研判好市场行情,看好楼盘,就能迅速出击赚个差价。

总之,公摊面积这个让购房人长期遭遇不公的奇葩制度,就快结束了,希望这一天早点到来,让我的读者都有机会去楼市捡个漏。

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