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每平米价格会涨,但房价会跌

广州南沙放开网签限价,每平米价格飞涨,但是实际上,房价并没有涨。

深圳每平米价格稳定,且阴跌十八个月,但是实际上,房价一直在涨。

取消公摊面积后,各地每平米价格会涨,但是实际上,房价将要下跌。

为了调控房价,特别是一二线城市房价国家,我们有个网签制度,就是买房双方签订合同后,要向房地产部门备案,然后公布到网上。

有了这种回环备案管理,房地产部门就可以倒逼调控房子价格,特别是每平米的价格,过了调控线就不予备案,甚至约谈开发商。

广州南沙区作为开发新区,一直不希望房价约束发展,网签价格很低,毕竟现在哪里开发,炒房团就跟到哪里。

但是市场调控是阻止不了的,南沙区本来就值得两三万一平,要求只能一万多一平,那开发商不干,便签阴阳合同,也就是网签合同一个每平米价格,实际上私底下一个价格。再或者,每平米价格还是跟网签合同一样,但是差价通过装修、车位等不用备案的内容补上。

去年,广州的南沙、增城、花都都开放限价,每平米价格有涨,但是实际上只是把阴合同的内容放到了台面,实际房价并没有涨,很多地方都如此。

很多地方网签价格都在网签线周围,每平米价格看起来丝毫没涨,但是实际上,买过房的都知道,房价暗暗在涨,只是没上秤。

截止去年中,深圳房价阴跌了18个月,每平米合计跌了整整6元钱,除了网签线的影响,其实还有另一个原因——“打击偷面积”

众所周知,城市的土地都是国家所有的,开发商要拿来建房子卖钱,必须拍下土地给土地出让金。

在建设过程中,开发商也要严格按照规定的容积率建房,比如容积率是3,那么建出来的房子的总面积,最多就是土地平面总面积的3倍。

开发商建好后,房产部门还是要过来检查的,看看容积率有没超过规定,超过的要补钱乃至罚款。

容积率的计算也是有讲究的,建出来有些面积是不算的或者是折算的。比如一般绿化、道路、公共通道是不算面积的,阳台这种半开放的地方可能不算或算一半,天井这种镂空的地方也是不算进去的。

开发商为了尽可能交更少土地出让金、建更多房子,会组织“偷面积”,也就是设计房子的时候,尽量多弄一些奇怪的户型,多建一些阳台、天井、走道之类少算面积的部分,等房产部门检查了,卖的时候再围起来,变成不算入产权证的赠送面积。

两年多来,高房价城市一直在打击这种“偷面积”的行为,其中深圳是力度最大的。以至于原来买7030的房子,现在只能按照买9010来卖,虽然每平米价格几乎没变,但是房价实际上一直在涨。

前两天,国家拟订政策,准备取消公摊面积收费,本来我以为“鸡还是那个鸡,酱油不再收费了,钱就转嫁到鸡每斤多少钱了,鸡总价不会变动”。但是,经过高人点拨发现,原来鸡真的会便宜的。

去年开始,从政策到市场,房子都降温不少,各地出现楼盘降价、“业主维权”的情况,房价难涨也占据主导。

然而,某些现金流充足的大开发商却看准机会,主动唱空房价,倒逼房子降价,而自己降价却鼓励业主维权,主动倒贴差价。这种操作非常精明,企图逼死大量高杠杆、低现金流的中小房地产商。

对于中小房地产商而言,房价定的高又卖不出去,很容易现金流中断,然后破产倒闭。但是,他们也不敢降价,毕竟买了的业主会房闹,而大开发商的补贴表率,更是鼓励了房闹业主。

房子这种重大资产,我们也是从来买涨不买跌的,跌一点便是买家几个月的工资,谁的心脏受得了?

于是,趁着房价要降不敢降的时候,我们取消公摊面积,房子平米数一下子下降了,按道理肯定要按总房价反过头来折算的,这时候玄机便出来了。

对于公摊面积取消多少,每个楼盘房地产商自己最清楚,买了的业主也不太情况。于是折算过程中,每平米肯定会升价,但是开发商可以趁机实际少涨一点,比如拿网签线做借口、附赠停车位等等,实际上房价是可以降低的。

总之,别把每平米价格的涨跌等同于房价的涨跌。

接下来,取消公摊面积,每平米价格会涨,但房价会跌。

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