郎咸平:70年只租不售,该买还是该租?

文 |郎咸平 ☞ 著名经济学家

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一夜之间,从中央到地方都在鼓励租房市场。

北京面临的问题基本和上海一样。其他二三线城市相对好一些,落户就学都容易,房价也没那么高,所以还没出现流动人口负增长的情况。

政府一看不得了,你们竟然这么干,这不行。于是出面干涉,最后政府限定最长租期10年,严堵开发商“以租代售”。

7月17日,广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,明确租购同权。7月24日,上海首批纯租赁住房用地出炉,成交价格不到6000元/平米,均采取“只租不售”模式。

7月20日,住房城乡建设部、发改委等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出以建立购租并举的住房制度为主要方向,鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,要求在12个城市开展租赁试点。

8月14日,北京市住建委在公布共有产权房相关文件公开征求意见的反馈情况时明确表示,共有产权住房属于产权类住房,可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。

似乎一夜之间,从中央到地方都在鼓励租房市场。其实如果你持续关注房地产市场,你就知道这个事情中央从2015年就开始加速推进了。2015年,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,2016年国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,目标都是在促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。各大房企早就闻风而动进入这个市场了。万科、碧桂园、龙湖、世联地产等都已经拿到了租赁地块。仅万科在上海就已经有5家长租公寓门店,1275间长租公寓。

一线高房价致负面效应显现,倒逼改革

为什么中央现在要这么做?因为北京上海的高房价、高租金的负面效应已经开始显现。2016年北京常住外来人口807.5万人,比2015年的822.6万人减少了15.1万,这是北京17年来常住外来人口数量首次下降。 2015年末,上海外来常住人口数减少了14.77万人,这是上海15年来外来常住人口首次出现负增长。2016年上海的外来常住人口再次减少了1.45万人。以上海为例,大家离开的原因主要有三个:

第一,产业结构调整,逼走工人。上海社会科学院城市与人口研究所所长郁鸿胜2016年3月接受《新民晚报》采访时表示,上海2015年减少的15万外来常住人口中,以外来务工人员居多。 从数据上看的确如此,2014到2015年,上海石油和钢铁行业的总产值就分别下降了11%和20%,2015年上海建筑业竣工面积下降4.3%,这都意味着工人需求量萎缩。

第二,生活压力大,逼走年轻人。上海的房价之高大家有目共睹,在上海落户口的难度比移民国外还要大。上海本地高校毕业生毕业后很多无法留在上海就业,上海市教委透露,过去非上海户籍的应届生毕业后90%都留在上海工作,现在这个数字降到了60%。有的虽然一开始留在上海工作,但几年后也无法在上海正常生活,被迫逃离。

第三,入学难度大,逼走“外来”儿童。上海财经大学人口流动与劳动力市场研究中心调研发现,外来务工人员子女在上海上到初中二年级后有一半选择独自回老家就读(因为他们无法在上海本地读高中)。小学生也被迫离开,从2014年开始,上海的流动儿童入学要求从原有的“临时居住证”改为父母一方需要有“居住证”或者需要有连续两年的“灵活就业证”;2016年开始,要求连续三年的“灵活就业证”,而且居住证的办理条件从原来只需缴纳半年社保,到增加了合法居住的要求,也就是外来人口租赁的房子必须具有房产证才能办理居住证。 这些门槛的设立让一半以上的幼儿园孩子无法升入小学。2015年上海小学一年级流动儿童招生数量下降了2万。

北京面临的问题基本和上海一样。其他二三线城市相对好一些,落户就学都容易,房价也没那么高,所以还没出现流动人口负增长的情况。

在中国,只有落户以后你才是这个城市的正式居民,才能不受歧视的享受教育、社保、医疗等权利。二三线城市户口已经基本放开,租房即可落户,找到工作即可落户,甚至只要是大学毕业生有没有工作都可以落户。

世界上所有的国家和地区,首都或经济中心的人口都是越来越集中的,即使全国总人口数减少也依旧如此。如果北京上海吸引人才的能力减弱,说明我们出问题了,中央必须做点什么增加这些城市的吸引力。

根据1991-2015年25年的统计数据显示,人口流出地区主要是四川、重庆、河南、安徽、贵州、广西、湖北和湖南,这8省市人口流出约占全国省际间流动人口的80%。人口流动增加了京津、长三角、珠三角的劳动力供给,对经济发展起到积极的促进作用。但是受各种因素影响,2015年,这8省市,除河南流出外,其他7省市人口均转为流入,8省市常住人口合计流入人口数为70.8万人。

再看全国的数据,流动人口数量从2014年开始下滑,这表明从这一年开始,越来越多的人选择留在户籍所在地,不出来干活儿了,所以流动人口就减少了。

我国租赁市场欠发达,亟待发展完善

第一,用市场化的方式保证居者有其屋是政府推出租赁房的原因。未来的一线房地产市场是,富人买房(36%)、中产租房(31%)、穷人住保障房(33%)。

现在就是要完善中间的租房市场。大城市房价高已经无需多言,无论从房价收入比、租售比等国际通用指标来看,还是直接对比发达国家房价水平,我国一线城市的房价都属于高水平。政府没有义务保证每个人都能买得起房子,但是可以让你有房子住。

第二,我国租房市场机构供给过少,租金高昂。表面上我国租房的人不多,只有10%,不用操心这个市场,实际上不是这样!在中国,虽然整体只有10%的人租房住,但这10%基本都集中在一二线大城市。这些在大城市打拼的人很多在老家有房子,所以中国整体住房自有率很高,但大城市租房问题也同样严峻。现在一线大城市已经和国际接轨了,但是租房市场完全供应不上。

在租房市场上,我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右(剩下98%是个人房东),与一些发达国家20%~30%的比例相比,差距非常大。日本的机构化租赁达到了80%,只有20%是个人房东直接租赁。

第三,如何把过高租金降下来,最好的方式就是增加租房供给,尤其是机构租房供给。

政府增加租房供应,结果企业内部享受政府优惠——必须打击!

2016年12月1日,万科竞得海淀区两个地块,其中住宅部分需100%自持出租。如果你是万科你会怎么办?最便捷的方式就是我一次性租给他70年,这就和卖房子没什么区别了。于是万科就找了小米公司,给他定向开发,小米出面购买房屋使用权,内部员工开始出钱认购房屋70年的租赁权,认购价格5.5万元/平米,首付50%就行,要知道周边二手房房价是8万元/平米。

政府一看不得了,你们竟然这么干,这不行。于是出面干涉,最后政府限定最长租期10年,严堵开发商“以租代售”。我相信私底下这都可以通过阴阳合同的方式来规避,比如10年后自动续期等。

政府通过国企直接持有房屋——上海模式,我们很认同

7月24日上海首次推出租赁房用地。拿到地的全是当地政府100%持股的国有企业,一个是上海嘉定新城发展有限公司,一个是上海张江(集团)有限公司,由他们持有并对外租赁。所以嘉定新城地块成交价只有5950元/平米,张江新区成交价5569元/平米。要知道,嘉定新城这块地周边的新房是4万元一平,张江新区这块地周边的新房是6万元一平。而且新房的租金随行就市,和周边商品房租金一致。按照市场估算,租金回报率约5%,20年就可以回本。

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