“租购同权”能对抗房地产泡沫这头中国最大“灰犀牛”?| 功夫有料

文 | 小师妹

官媒首提“灰犀牛”,这头牛有多可怕?

7月17日,金融工作会议召开后的首个工作日,人民日报在头版刊发评论员文章《有效防范金融风险》,文中提到:防范化解金融风险,需要增强忧患意识。……既防“黑天鹅”,也防“灰犀牛”,对各类风险苗头既不能掉以轻心,也不能置若罔闻。

如果没有记错的话,这应该是人民日报首次提到“灰犀牛”概念。“灰犀牛”是一种大概率危机,在社会各个领域不断上演。很多危机事件,与其说是“黑天鹅”,其实更像是“灰犀牛”,在爆发前已有迹象显现,但却被忽视。

当下的中国经济,谁是最大的那头“灰犀牛”?中国金融改革研究院院长刘胜军认为,房地产泡沫是毫无疑问的最大“灰犀牛”:一方面,对于中国房价的泡沫化已经没有争议,但另一方面房价调控却陷入“空调”的境地,不断逼空,导致很多人产生“房价永远不会跌”的错觉。

这头牛到底有多可怕?其产生的危害无法预计但却可期,以至于防范措施频频出台。这不,广州首推“租购同权”的创举,轰动全国,全民热议。

广深等12城同试水,京沪不买账?

紧随其后,住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,广州出台租赁政策本身就带有很强的信号意义,而住建部选取的这12个城市的名单,也充分体现了此类城市较好的政策管控的导向。城市筛选的一个重要原因在于此类城市实际上是人口净流入的城市,而且是租赁市场需求较大、房价上涨压力较大的城市。

而对于人口净流入和房价压力最大的北京和上海为何没有入选,严跃进分析到,“或有两个考虑,第一是北京和上海在人口管理思路上是有一定的差异的,这两个城市后续是希望把部分人口导出,即后续周边城市的各类租赁和购房政策会持续有变化,进而引导人口流出。第二是北京和上海城市规模较大,发展租赁市场其实是有很多新动作,类似自持型租赁公寓,只不过政策上没有明确发文而已。” 严跃进认为,“从后续政策思路看,租赁政策和户籍政策会联系起来进行改革,这个是关键。所以当前很多一二线城市在这个领域会有各类新的考虑。后续户籍制度势必会打开突破口,这也会带来整个房地产市场租赁领域的大变革和创新。”

美好的念想,能否扛住现实的考量?

目前的大背景是,在中国的房价高企之下,政府面临着极大的住房保障压力,而真的大量建造保障房平抑房价,那是跟地方政府自己的“土地财政”闹别扭。

所以,地方政府在推“大力发展住房租赁市场”、规范房屋租赁,很多时候把矛头指向了作为房东任意涨价,驱赶房客,这是很“得人心”的。“租购同权”的提出得正是时候,太有鱼腹丹书、篝火狐鸣的意味了。

然而,政府向市民公平地提供兜底公共服务是一回事,指望政府均贫富,要把租房子和买房子弄成“同权”一样,那是另外一回事。

“租购同权”原本在广州市政府的《方案》里,仅仅是保障承租人的就近入学,说到底还是政府要承担责任。但是,“租购同权”这个提法,太有鼓动性和诱惑力了,被很多人演绎成了惊天动地、房市颠覆性的大事件。

指望在学区房小区里,签个三个月的租赁合同,就能达到买学区房的效果、读“好学校”,这真叫“痴子望天塌”。所谓的好学校的资源就这么多,可能这么降低门槛吗?政府说要“请客”,但饭还是那一桌,却热情招呼来了两桌、三桌客人,你说怎么吃?

有人曾研究过1950年国家对私有房屋的社会主义改造。路线图大概就是:限制房东涨租金——国家统一“经租”和管理,租金扣除管理费用之后交房主——国家制定统一的租金标准——房客只知道是国家租给他房子的——房客认为租赁权就是所有权——租赁房屋被国家当成资源“分配”——社会主义改造完成。经历过的老辈儿看到现在的“租购同权”是不是要双脚跳了?

大家有一万个理由骂现在的房地产市场、骂高房价,但是,这30年的市场化开发有一点好——普及了财产权概念,是房子让中国人再次懂得了“什么是所有权”。在之前“福利分房”的时代,“使用权房”和“所有权房”是几乎没有区别的,单位“分”给我的房子就是“我的了”,和隔壁王家从爷爷那里传来的房子是没有区别的。

但是,最近30年来的房地产商业开发,那一本房产证让人们明白了,租房就是租房,买房就是买房,“公民合法财产不可侵犯”成为普遍的信仰。

我们相信政策的出发点是好的,相信可以作为一种有效的长效机制,促进中国房地产市场的健康稳定发展。然而想法虽好,付诸实施并取得成效还要看具体举措及推行情况。归根结底,过度解读无益,稳扎稳打可行,谁不希望能把这头“灰犀牛”赶回它的非洲老家呢?

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