中国楼市大变天?任志强再出惊人之语! │大咖论市

文 | 大师兄

行 情 重 磅

最近万达与融创的世纪交易引发网络刷屏,但是对于老百姓来讲,真正重要的信息是:首富也开始卖房子,降杠杆了,楼市是不是要变天了?

如果再把下列新闻串联起来,市场变化的迹象似乎更加明显:M2增速创历史新低、一线城市房价环比下降、银行贷款利率持续走高……

业内人士的态度仍然分歧很大:央行新闻发言人阮健弘称,抑制房地产泡沫已见成效;著名财经评论人叶檀认为,货币进入转折关口,楼市投资的黄金时间已经过去了;而久未发声的任志强却仍持乐观态度:楼市调控政策可能在一年半后退出,如果你有直接购房需求的话,什么时候都可以买。

中国楼市真地要变天了?抑或只是市场将变得越来越复杂呢?

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判断房地产的几个指标:调控政策随时可能收回

——任志强:著名房地产大亨

第一个判断依据是宏观政策会发生什么样的变化,为什么大家都很重视年中一次、年末一次的中央经济会议,它会对半年或是一年的经济运行情况,做一个基本判断。

第二个是微观政策,具体到某一个行业,某一个城市的政府政策。

第三个是实际供求关系,也就是实际经济的市场运行情况。这里面分两个层面。有些东西是不受宏观经济和微观经济变化的,不管怎么去调整它也不会变化,比如城市化问题,一年两年的宏观政策是不会使长期的城市化问题发生改变的。还有一类是受宏观和微观影响而变化的, 比如说因为限购、限贷啊,造成的购买力转移、延期这都有可能。

只有把以上几个部分组合在一起,才能得出一个准确和正确的判断。

从过往的情况看,房地产3-4年一个周期,现在可能变成1-2年。所以,当前严厉的调控政策可能在推出1年半以后退出。

个人的建议从来是,如果你有直接购房需求的话,什么时候都可以买。你总想看那个最低点,其实你很难抓住最低点;你总想躲开最高点也很难躲开,因为他可能越来越高。

货币进入转折关口,楼市投资的黄金时间已经过去了

——叶檀:著名财经评论人

中国大规模疾速加杠杆的时代已经过去。从1990年以来,每年M2的增速都在两位数以上,2017年M2的增速有可能下跌到10%左右。高高在上的广义货币堰塞湖走到人间。从理论上说,楼市、股市等资产品价格涨幅最高的阶段已经过去。

货币政策对楼市有滞后效应,表面上楼市仍然受到追捧,估计追捧盛况到年底将有所缓和。

追捧楼市反映在居民中长期贷款上,居民中长期贷款仍然在增加,居民中长期贷款中大部分是房地产贷款。今年上半年,人民币贷款增加7.97万亿元,同比多增4362亿元。分部门看,住户部门贷款增加3.77万亿元,其中,短期贷款增加9527亿元,中长期贷款增加2.82万亿元。

现在还有很多人借钱买房,估计到四季度,很多人会意识到楼市的黄金时间已经过去了。房价大跌的可能性不大,只是,靠房价大涨获得疯狂收益的时代过去了。接下来买房,必须看城市、看开发商、看楼盘,起码租金收益可以赶上无风险收益。

楼市基本面到底变了吗?

——大师兄

久未露面的任志强已经满头白发,看了不免让人心疼,但是他率性直接的评论方式仍然不减当年。

如果任志强的判断成真,意味着本轮始于去年9月30日的房地产调控政策,到今年底明年初,可能迎来再一次的调整乃至全面放松。以任志强的江湖地位,再次抛出如此扎心的言论,自然让市场人士为此内心一颤。

不可否认,任志强过往楼市评论的准确度让人叹服。其对市场超强的预判能力,自然来自于多年的房地产一线从业经历,更是来源于对中国政治、经济和社会的深刻认识。

事实上,中国虽然时刻在发生变化,但是,从各个角度分析,楼市基本面的变化其实并不大,这或许是任志强凭借经验主义就可以屡屡言中的重要原因。

从城市化和经济增长的角度:中国目前的城市化率只有53%,经济增速仍在6%以上,类似于日本70年代初,还处在经济规模和城市化快速发展阶段。从世界经验看,经济增速和城市化处于快速发展阶段的国家,房市长期上涨趋势难以改变。即使经历过楼市崩盘的日本,房价在经历了50—70年代的大幅上涨后,仍然继续上涨了20年才最终见顶。

从土地供应和土地财政的角度:土地的垄断供应和分税制下地方政府对土地财政的高度依赖并没有发生变化。事实上,营改增以后,地方政府在财政分配上仍显弱势,财政压力可想而知,作为地方政府重要财源,土地价格上涨压力仍然很大。

从货币政策和信贷去向的角度:经济下行的压力下,货币大幅收紧的可能性不大,而投资渠道的狭窄不畅和楼市的赚钱效应,仍会驱使更多的信贷资金投向房地产市场。

从杠杆结构的角度:当前债务结构中,政府和企业债已经基本饱和,唯一可以继续大幅加杠杆的是居民部门。正如周小川所言,中国居民债务风险不高,仍有较大上升潜力。在居民债务中,最重要的无疑是房贷。伴随着居民债务的增长,居民购房能力仍可保障,房价由此获得支撑。

从人口的角度:人口老龄化、全面二胎和家庭结构的小型化,抵消了生育率下降的压力,人口对住房的需求仍然强烈。

从经济结构调整的角度:中国经济的结构调整和转型虽然势在必行,但绝非短期所能完成。很长时间里,经济增长对房地产依赖性仍然很强,这也是房地产调控很难持续的根本原因。

一言以弊之:经过20年的暴涨之后,投资房地产的黄金时代或许已经过去,但是断言房地产已经变天恐怕仍为时过早。

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截止7月15日,上海、天津、江苏、山东等11个省市及深圳上调了最低工资标准,其中,北京将在今年9月调整到位。数据显示,地方政府上调最低工资的步伐有所放慢,涨幅已经出现回落。

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