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如松:如果房价逆转,“丈母娘经济”还能否延续?

文 | 如松

阅 后 即 焚

中国父母之所以愿意倾尽全家积蓄为后代买房,“丈母娘”制造的刚需功不可没。

一旦进入限售的笼子,无论房价涨跌,都意味着无法通过抛售房屋实现其它方面的购买力。

限售是大招,追溯式限售是超级大招。限售政策最严肃地体现了“房子是用来住的,不是用来炒的”。

约2013年以后,市场有一个说法不断流传,并最终家喻户晓。中国楼市是丈母娘推动的,因为男方如果没房,丈母娘不嫁女。虽然这代表了很多丈母娘的内心想法,但让这种说法铺天盖地出现在媒体上、并几乎成为社会共识的根源,估计是房地产商的杰作,因为他们才有能力在媒体上大肆炒作,经过大肆炒作之后,终于形成了社会潮流。

近期,汇丰银行发布了一项横跨9国、受访者接近上万人的调查报告。这项报告的访问对象为9个国家的“千禧一代”年轻人(出生在1980年至2000年间)。报告指出,中国的80、90后年轻人住房拥有率高达70%,遥遥领先第二名墨西哥(46%),也是美国该项指标(35%)的2倍水平。而9国的平均数是40%,涵盖的对象包括澳大利亚、加拿大、法国、墨西哥、美国、马来西亚、英国、阿联酋和中国。随后,BBC在报道中指出,中国父母之所以愿意倾尽全家积蓄为后代买房,“丈母娘”制造的刚需功不可没。到此,中国的丈母娘终于冲出国门走向世界。

在各方合力的共同推动下(至少包括地方政府、地产商、银行和丈母娘,当然还有人口红利释放、经济高速增长等),中国的房价势如破竹,走出接近20年的大牛市,约2013年之后,丈母娘的力量,更让房价勇攀高峰,到今天,似乎已经没有人相信房价会下跌。

但是,一片大好之中,今年开始出现不和谐的声音。

以往,对房地产进行过无数次调控,招数也层出不穷,主要还是限购限贷等,市场有句俗话生动地反映了这些调控的实际效果:调控等于空调。房地产的单边牛市依旧一往无前。

这让中国的丈母娘们进一步坚信,房价永远不会回落,在女婿的面前,一概成为房地产分析师。房价的上涨让女婿、女儿的财富不断增长,坐拥房屋的市值不断膨胀,盈利少则几十万多则数百万,皆大欢喜。即便女儿、女婿万一失业,卖掉房子也可以保证数年甚至数十年衣食无忧。

这几乎相当于天上掉馅饼,可当全社会几乎所有人都这样做的时候,不知道该谁去做馅饼?

但不管怎么说,在女婿的眼中,今天的丈母娘可以用伟大、英明、正确等各种形容词来形容。

但今年,房地产调控出现了新动向。自从厦门开始使用房屋限售政策之后,如今已经蔓延到数十个城市,限售的时间长度是取得《不动产权证书》之后2、3、5年不等,但是,地方政府还是守信的,这些限售措施一律从政策公布之日起计算。限售自然就是限制抛售,降低二手房的流动性,相当于减少了二手房市场的供给力量,这是典型的保房价的措施。这其中也包括西安,它宣布限售政策的时间起点是4月18日,从这一天开始,购买新房和二手房,从取得《不动产权证书》之日起两年内限售。基于有了这样的文件以及文件所产生的预期,估计丈母娘也会适时开始谨慎选择,尚不会导致严重的后果,也无损丈母娘的光辉形象。

然而,西安在6月28日公布了房地产调控新规,对4月18日以前购买的房屋,进行了限售追溯。

6月28日,西安市政府发布消息称,2017年4月18日以前,在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内,购买的商品住房自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;在上述区域范围内购买的二手住房,房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

也就是说,如果是购买新房,从签订买卖合同之日起计算,过去五年的购房者都进入了限售的范畴,购买二手房的业主,过去约两年的购房者也进入了限售的笼子。

随着欧美货币政策集体转向收缩,中国无非采取两种方式:第一,跟随收缩;第二,管制资本流动,继续放水,通胀上行到高位,货币收缩也会到来。也就是说,无论采取任何方式,最终都会来到高利率时代,房价的压力加大。此时,管理者面对房价的压力怎么办?跟风是中国社会的一道特色,西安的追溯式限售就很可能会蔓延,其一,在城市间不断扩展,更多的城市加入追溯式限售的行列;其二,限售的时间更长,如果以往五年、十年或以上的购房者都被划归限售的范畴,情况会如何?

一旦进入限售的笼子,无论房价涨跌,都意味着无法通过抛售房屋实现其它方面的购买力,此其一。其二,如果女婿、女儿的收入出现不稳定甚至失业,将怎么办?丈母娘的问题也就来了。

对于购房的首付款,一般来说丈母娘是有权利要求女婿父母的家庭缴纳的,这是中国大多数家庭的习俗(看来生儿子比较吃亏)。但是,一旦女婿、女儿因为失业或各种其它原因无法缴纳房贷的按月还本付息款,问题的性质就变了。

房屋是女儿、女婿的共有财产,受到法律保护,债务自然也应该是一人一半。即便女儿、女婿的婚姻还可以保持稳定,面对小两口的困境,估计丈母娘也要勇挑重担的一半。如果小两口选择离婚,丈母娘更是责无旁贷,需要直接分走一半的债务。当然,丈母娘还有一种很省事的方式,甩手不管,这直接将女儿推入火坑,因为在此情形下,女儿、女婿只能直接弃房,看看咱央行的诚信条例,意味着自己的女儿今后不能坐高铁,不能坐飞机,无论在银行存款或贷款,都有很大的困难……相当于直接被移出了社会的主流。对于女婿来说更糟糕,首付的钱没了,房子没了,老婆也没了,一段婚姻之后,得到的唯一是债务。

此时,一个必然的变化是,丈母娘和女婿的关系出现了变化,丈母娘的光辉形象开始暗淡。

如果你对一个企业说:你的资产我拿走,负债你自己兜着。企业一定跟你急,因为这会让它立即破产。之所以房地产限售措施有这么大的威力,与上述原理是一样的。原来的家庭中,资产的价值和负债的多少是相对应的,当房屋被限售之后,资产价值下降,并阶段性丧失了流动性。而负债的数量是不变的,资产与负债出现了严重的失衡,一旦收入下降或失业,自然就陷入困境。如果房屋被长期限售,按房屋的租售比计算,房屋的价值很低(相对现在的价值),对应数量不变的债务,自然很可能是破产一途。

限售是大招,追溯式限售是超级大招。限售政策最严肃地体现了“房子是用来住的,不是用来炒的”。

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