一涨就紧,一跌就松?看本轮房产调控能否走出政策周期律 | 大咖论市

文 | 大师兄

行 情 重 磅

根据国家统计局5月最新数据,北京、上海新建商品住宅价格止涨,广州环比涨幅较4月缩小了0.5个百分点,深圳则在4月维持一月平稳后再次下跌。二手住宅价格方面,北京正式开始下跌,且跌幅达0.9%,为5月最大;上海由升转平,不再上涨;广州、深圳虽未下跌,但涨幅都在缩小。事实上,自2016年9月底全国各地楼市新政相继出台后,一线城市首当其冲,暴涨的状态已逐渐退潮。

另一方面,蚌埠、北海、湛江等三四线城市房价环比继续领涨全国,一些更小的城市比如廊坊、黄山、张家口等,房价基本一年翻倍,俨然一轮小牛市的节奏。

一线城市调控升级、房价滞涨的背景下,三四线城市为何逆市大涨?当前时点,应该追涨三四线,还是抄底一线?过往历史中,一涨就紧、一跌就松的政策变化经常出现,本轮房产调控能否走出“政策周期律”?

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一线城市血流如河,二三线高歌猛进?

一线城市是房地产领域的大号,一直在一个大型合唱团里领唱,二线城市紧挨着一线城市伴唱,心里想着的是,我才是主角,我才是主角。三线城市站在边上,没有太大的野心,至于那些四线小号,站在边上张着嘴,出工不出力。

有那么一天,那个人指挥指着二三四线城市说,你们,站到这边来,指着一线城市说,你们,过去。一线城市傻眼,看着指挥棒,磨磨蹭蹭站到了角落里。

2017年6月26日,政协第十二届全国委员会常务委员会第二十一次会议召开。高层领导在一段话中提到了房地产,“要坚持分类调控因城施策,稳步推进房地产去库存,促进房地产市场平稳健康发展”。

千钧压力下,北上深等房产大号不敢再涨。他们被捆住了手捂住了嘴,刚好是二三四线城市高歌的时候。手里捏了一把烂牌的城市,因为政策原因,房价仍在不断上涨,如此盛况简直是让人心花怒放。

但是,政策倾向带来的短期走势改变不了长期趋势。因为,中国城市发展秩序是这样的,一线城市,一线城市卫星城,二三线城市,二三线城市的周边城市。

扔掉你的感情,不要上当,不要把对房地产的憎恶和投资扯到一块。

本轮房产调控将走向何方?

本轮调控走到今天,最大的危险不是在政策分化下一线城市开始下跌、三四线城市房价暴涨,而是我们仍然坚持和中国房地产的基本面完全脱离的“去库存”的政策,把虚火引向三四线城市。

今年,三四线城市的房价已经连续6个月环比上涨,除了少数经济基础不错,位于一些核心城市都市圈的少数三四线城市,大量的三四线城市库存量很大,经济基础薄弱,人口流入停滞甚至流出。鼓动去库存把房地产的热火引过去爆炒,最终一定导致更大的库存和住房的过剩。

房地产政策到了必须放弃“去库存”思维的时候了。去库存误读了中国房地产的基本面,误判了房价的基本走势,如果还坚持“去库存”,今年下半年,估计小县城的房子都会被一抢而光。开发商涌入这些地方去拿地,然后制造更大的过剩。

我对这次房地产调控的最大感受是,彻底乱了方寸,有些地方的调控措施纯粹处于政治正确而罔顾当地房地产市场的实际情况。

正确的做法是:放开高端,限制中端,严格控制低端,这样做,数字虽然不好看,但却能真正解决普通老百姓买不起房的问题。

对于一个乱了方寸的政策,其实根本无需猜测其如何收场。我想说的是,最终决定未来市场走向的,仍然是市场规律。

房产调控能否走出“政策周期律”

现实国情下,我国房地产调控受制于泡沫、舆论、财政收入和经济增长等多重压力的双向制约,政策走向跟房价涨跌高度相关,表现出非常强烈的周期性。一旦房价过快上涨,限制性调控的预期随之而起,一旦价格回落过快,刺激性调控的呼声也会此起彼伏。

2000年之后,由于房价周期“上行时间长、下行时间短”的显著特点,限制性调控相比刺激性调控其实发生得更为频繁。典型的有2005年到2006年的限制性调控,2010年初到2011年中的限制性调控,2013年的限制性调控以及2016年国庆节之后热点城市密集出台的限制性调控。

事实上,限制性调控从来都是有效的、甚至是立竿见影的,即使对需求异常旺盛的一线城市,调控对价格的短期抑制作用也是明显的。历史经验表明,每次房地产政策收紧之后,相关区域的房价调整都将持续12个月左右,下跌幅度10%-20%。

但是,限制性调控也从来都是短期性的。最长难以超过20个月,在各方面因素的压力下,限制性调控逐渐退出,甚至刺激性调控陆续出台,成为行业不变的轮回。从历史规律上讲,本轮始于去年10月的针对热点城市的限制性调控很可能在今年底明年初退出,一线城市房价在经历短暂下跌后可能重回升势。

“政策周期律”有没有可能在本轮调控终结呢?大师兄表示不是很乐观。毕竟,经济下行、转型不畅、投资渠道狭窄的现实环境下,没有什么行业比房地产更能迅速刺激经济增长、没有什么资产比一线房产更能实现资产的保值增值了。

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