在不确定的大时代,给你奉上极具价值的买房指南:环京,环沪,环广深全分析

旺角黄局这一段时间,“楼市小阳春”的征兆,把许多人撩得心急火燎的。

 

苏州地王频出,深圳成交猛增,呼和浩特3月份二手房价同比暴涨20%……到底是要卖房炒股,还是要清仓买房,再次成了中产阶级的灵魂拷问。

 

今天,人口正在往三大都市圈加速迁移。中国楼市的底层逻辑,变成了小城市的房价全面日本化,大城市的房价全面香港化。

 

京津冀、长三角、大湾区这几个地方,有着庞大的刚性需求和养老需求。现在,面对楼市复苏的迹象,很多人更想快点买票上车了。

 

而前阵子,你黄局长的一篇爆款全网阅读量超过千万,引起精英阶层大讨论,每天都能收到不同大佬的反馈。

 

当时我就明确的提出,北京对标华盛顿,上海对标东京,广深对标大旧金山的格局,越来越清晰了。

 

国家意志与市场力量的相互交织,正在深刻重塑着当前中国三大城市群的面貌。很多人问我说,这会对环京、环沪、环广深的楼市产生什么样的影响?在三大都市圈如何投资,才能实现财富的保值增值。

 

所以,我又写了这一篇文章,揭晓答案——

 

01

 

上海正在选择东京模式,未来其人口分布,将从圆心状变为发射状。

 

这对于外围的楼市无疑是一种利好,因为这会带来刚性需求和养老需求的外溢。总体而言,在长三角投资应该是苏州无锡 > 宁波 > 嘉兴南通。

 

 

从这张表可以看到,06年至17年苏州小学生人数从35万人增到73万,势头凶猛,而无锡是略增,宁波是停滞,南通嘉兴是负增长后有所回暖。

 

比起常住人口,小学生人数更能反映每个城市人口流动的态势,因为常住人口每年都会公布,按照地方的人力财力,很难想象基层会花大力气去调研,很多时候是估算出来,而且对常住人口地方上也有修正的冲动。

 

从这个指标出发,你黄局长最看好苏州无锡。宁波虽然是计划单列市,力量等级较高,但是这几年小学生人数一直在减少,说明竞争力正在减弱,其重化工、钢铁、汽配等支柱产业不像以前那么风光,需要我们进一步的观察。嘉兴南通这两个地方,是户籍人口跟常住人口严重倒挂,充满不确定性,没必要去冒险。

 

如果我们进一步缩小范围,只看昆山、太仓、平湖、嘉善、启东几个卫星城,你黄局长只有一个建议——太仓。这绝对是一个价值洼地。

 

 

我们先看这张图片,你发现没有,环沪几个卫星城的房价跟GDP形成了非常紧密的正相关关系。昆山GDP 3832亿元,一手均价1.7万。太仓GDP1330亿元,均价1.6万。启东GDP1063亿元,均价1.5万。平湖、嘉善则依次递减。

 

GDP高房价就高,GDP低房价就低。这是符合我们的基本认知的。但现在有越来越多的迹象显示,大都市圈时代的卫星城,房价将不再由其自身的经济水平所决定,而是要看离超级城市有多近。

 

这个规律,在深圳身上得到了验证。

 

我们看这张图片,东莞凤岗的GDP只有289亿元,远远比经济中心虎门、政治中心南城要低,但凤岗的房价却反而是最高的,一手均价要到2.3万,部分楼盘甚至卖到了3万,比东莞市中心的房价还要高。

 

为什么会出现这种情况?

 

唯一合理的解释,就是凤岗离深圳实在是太近了,它是东莞所有镇街当中离深圳市中心最近的地方,承接了最多的外溢需求,有最为强劲的购买力。

 

凤岗离深圳政治中心直线距离大概25公里,离经济中心南山区大概30公里。而太仓离上海市中心直线距离也就是35公里,相差并不太多。

 

凤岗都能卖到3万,太仓为什么不可以呢?这里绝对是一个价值洼地,理论上还有很大的上升空间。万事俱备,只待长三角一体化的春风,呼啦啦地吹起来。

 

02

 

我们可以把环京分为两个板块。 

 

 

一个是临通州板块,包括三河,大厂,香河,俗称廊坊北三县。一个是环雄安板块,包括霸州、高碑店、永清、徐水,号称环雄安四小龙。

 

最近雄安正在蠢蠢欲动。5月7日,雄安新区拟征收河西村与龚庄村两个村的“全部土地”,面积共约158.86公顷,这标志着千年大计的征迁安置工作正式启动。

 

自两年前横空出世之后,雄安就一直在潜伏,没有太大的动作。现在,雄安真准备“出发”了。

 

而“环雄安一带”更是急不可耐。像保定徐水就化身征地狂魔,短短20天内征地万亩,事涉17个村庄,一副甩开胳膊准备大干一场的架势。据央广报道,这里头发生了好些“挂羊头、卖狗肉”的事情,说是要弄成植物园、景观带、中小企业园等,与雄安协同共进,其实最后都成了豪宅和别墅。

 

好一片沸腾之势,仿佛两年前环雄安楼市翻一倍的“壮观景象”又会再次降临。对于环雄安板块,你黄局长就一句话,打死也不要去——

 

作为千年大计,中央往雄安注入势能,短期内对周边的楼市确实会有刺激。但长期来看,环雄安一带具有不确定性。

 

从世界范围来看,超级城市为了缓解城市病,通常会采用市场化的手段“赶人”,就是把房价弄得很贵很贵,承受不了的人自然就被挤压出去,这是唯一有效的疏解方法。

 

采用行政手段赶人的极为罕见。二战后的伦敦干过,在外围弄了绿化隔离带,结果失败了。70年代的东京也干过,把产业、行政结构迁到外围,后来也失败了。因为人口往超大城市集聚是自然规律。你完全无法确定,强行疏解之后,会不会又重新回流到中心地带。

 

所以环雄安一带,长远来看并不稳健。相比之下,你黄局长更看好临通州板块。

 

之前有很多朋友问我,北京会不会把廊坊北三县吞下来,纳入帝都的行政版图,我可以明确的说,短期内是绝对不可能的。

 

1. 北京的城市规划提出,要将人口规模控制在2300万人以内,现在已经有2150万,几乎快顶到天花板了。如果把北三县吞下来,人口就会超标。而这份规划是中央、国务院共同批复的,属于高层意志,轻易不会更改。

2. 京津冀的协同发展,是为了消除环京贫困带,带领河北这个小兄弟共同富裕,向全世界证明我泱泱大国的首都,没有灯下黑。如果廊坊北三县是通过变成北京而致富的话,就证明不了这个事情。因为那是北京富了,不是河北富了。

 

虽然燕郊成不了北京,但它还是很有优势——

 

从长远来看。按照亚洲第一大都市东京的经验,在城市化的加速阶段(1925-1965),人口往东京集聚,离市中心10-30km的区域人口增长最多。

 

在城市化的成熟期(1965-1985),由于市中心地价太贵,且大量木屋的容积率过低无法承载过多人口,很多人住到了城市外围,30-50km区域的人口增长比市区还要明显(参见《轨道上的世界》)。

 

很显然,北京已经走到了这样一个阶段。三环内存在大量低容积率的胡同四合院,房价也贵到宇宙第一,未来势必会有大量人口填充到30-50km的区域。

 

不过,帝都的北向、西向都是生态涵养区,难以发展为一体化的建成区,唯有东向、南向才是突破口。

 

廊坊北三县,就处于东向30-50km的圈域,按照都市圈的发展规律,这里也该起飞了。

 

从短期来看。我在里说过,未来通州是北京,五环内才是首都,东西两城,则是大国的权力中枢。

 

通州被定为北京的城市副中心,市委市政府已搬了过去,大量一体化的基础设施正在建,往临通州板块注入了强大的势能。这一轮疏解非首都功能,是中央下的命令,属于政治驱动,所以速度会比较快,短期刺激性也较强。

 

如果你是刚需客,对于燕郊就不要再犹豫了。现在就可以入场。

 

03

 

从经济上来看,粤港澳大湾区的增长潜力,可能是三个城市群当中最大的。因为京津冀讲究政治地位,长三角同质化竞争严重,而大湾区的互补性最强。不过从房产投资的角度来看,大湾区的坑还是比较多的。

 

都说房价短期看金融,中期看土地,长期看人口,一个城市的人口吸引力决定了一个地方的房价天花板。那么,我们怎么判断一个城市是否具有吸引力呢?

 

国际上有一个通行指标,即经济占比全国/人口占比全国,当数值大于1的时候,说明这个地方收入水平跑赢全国平均线,人口会源源不断涌来,反之则低于平均线,人口会流出。

 

根据智谷趋势的统计,江门和肇庆的人口吸引力数值分别只有0.82、0.97,长期来看难以找到接盘侠,所以我们一定要避开这两个城市。

 

而惠州这个地方,因为临近深圳,又不限购,这两年的交易非常火爆。2018年其一手住宅成交14.9万套,排名大湾区第二,比广州、珠海加起来还多。

 

虽然惠州的人口吸引力数值为1.31,表面上看好像有可持续性,但据你黄局长的观察,惠州遍地都是雷。

 

理由有二:

 

 

1. 按照大东京的经验,50公里是形成双城生活都市圈的极限距离。而惠州紧挨深圳的地方,叫做惠阳区,离鹏城市中心直线距离就超过了50公里。让那些买不起南山、福田一间房的刚需客,跑到这里买房不太现实。除非本身就在龙岗片区工作,距离还能再近一些。这群人的数量,相比惠州庞大的住房供应量来说还是少了,所以未来惠州房子不好套现。

 

2. 深圳有600万套小产权房,占比全部住房市场的60%以上,现在仍有超过一半以上的人住在小产权房中。而且价格还不算贵,从几十万到一两百万都有,刚需客的选择性很多。很多年轻人并不愿意将生命消耗在路上,所以宁愿买小产权房,也不想大老远跑到惠州去。

 

长期来看,在惠州投资可能保值没问题——毕竟还是很多人在深圳买不起房,无法将父母接到身边养老,所以在惠州有一定的养老需求——但赚大钱的可能性不大。

 

在环广深这个地方,你黄局长最看好的地方是东莞,其次才是佛山。

 

虽然东莞的GDP是8000多亿元,比佛山的近一万亿要弱。但有一种观点认为,东莞是由深圳来辐射带动的,佛山由广州来辐射带动的,深圳与广州的各种发展潜力,就决定了东莞与佛山天花板。深圳势头很猛,所以东莞有可能会赶超佛山。

 

我还是认可这种说法的。你想想,华为把制造和研发环节都放到了东莞,为什么不是惠州,不是中山(深中通道即将开通)?这背后肯定是深思熟虑过的。如果你看不懂,那你只管跟着最聪明的公司下注好了,大概率不会有错。

 

在这个充满不确定性的时代,我们唯一能做的,就是睁大眼睛,寻求最优的配置。如此,我们才能对冲未来可能会来临的风险。

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