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全球最大地产泡沫,是如何从滋生走向破灭的?

房股财经 2019年5月22日 深海石林 149

二战后,日本开始专注经济建设 ,结果令人瞠目结舌。

 

战后的日本,极力推行高投资政策,从1955到1970年,日本固定资产投资增长了115倍!

 

1977年的日本,政府投资占国民生产总值的5.6%,相当于美国的1.4倍,高于英、法、联邦德国、意四国同年投资的总和!

 

日本投资重点是钢铁、机械、汽车等等新兴工业。

 

全球最大地产泡沫,是如何从滋生走向破灭的?

 

于是,从1953年到1977年,日本从一个农业国,转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国,比如以丰田为首的汽车公司,在欧美等地大获成功。

 

同时日本的外汇储备已经达到世界第二位(1972年的183.65亿美元)。

 

1985年日本外汇储备超过4000亿美元,独占世界外汇储备的50%以上,日本也取代美国,成为世界上最大的债权国,坐稳老二位置。

 

01

 

巅峰时期,日本拥有美国资产的10%,

“买下美国”

“日本可以说不”

“日本第一”

都已成新共识,剩下的只是时间问题。

美国人回头一看,自己的四周已经被“日本制造”所包围,索尼、东芝、松下、丰田、夏普等等,就连美国历史地标——“洛克菲勒中心”也被日本买下

全球最大地产泡沫,是如何从滋生走向破灭的?

 

20世纪80年代,美国财政赤字剧增,对外贸易逆差大幅增长,美国希望通过美元贬值,来增加产品出口的竞争力,其主要目标,当然是日本。

 

于是,广场协议出台了。

 

1985年,美日等五国在纽约饭店举行会议,决定五国联合干预外汇市场,使美元兑主要货币有序贬值,以解决美国巨额贸易逆差,史称“广场协议”。

 

协议签订后,不到三年内,日元兑美元升值了一倍。

 

为抵消日元升值,给出口带来的巨大负面影响,日本政府开始疯狂放水。

 

1.从1986年开始,日本银行连续五次降低利率,从5%降到2.5%,1985到1990年间,日本M2(广义货币),同比增速从8%升至12%。

 

2.银行开始大力放贷,尤其是房贷,就跟今天的保险销售人员一样,银行让员工出去疯狂放贷,作为衡量业绩标准。从1986-1991年,银行的房地产贷款规模扩大了一倍。

 

在银行利率极速下浮、货币疯狂超发的情况下。不得已,老百姓必须要找到渠道,来保障自己的财富。

 

于是,所有多出来的钱,全都默契的奔向股市和楼市

 

结果显而易见,股市和楼市野蛮生长,一个巨大的泡沫正在诞生。

 

02

 

1983年到1991年间,日本平均地价从11万涨到59万,整整翻了5.36倍。尤其是东京的地产泡沫,最具有代表性。

 

1988年末,日本的土地总价是1842兆日元,同年美国的地价总额是403兆日元,也就是说,一个日本可以买下四个美国不止。

 

全球最大地产泡沫,是如何从滋生走向破灭的?

1989年的东京银座五丁目,土地公示价格为97万美元/平方米创下当年吉尼斯世界纪录的全球最高地价。

 

1990年在东京买一户80平米房子,至少需要6500万日元以上,年轻人不吃不喝需要干20年才能够买得起。

 

日本人多地少,人们坚信土地永远是稀缺的。于是,在房价疯狂上涨的背景下,日本全民参与炒房,并且只要参与炒房的人,一定赚的盆满钵满。

 

许多楼盘申购人数太多,开发商不得已,在1987年开始“摇号买房”,有个55平的房子,摇号中签率仅为1/3700。

 

以前两栋房屋间的夹缝,因为地势狭小基本无人利用,在一房难求的情况下,有的开发商,把这样的土地也开发成房源出售,日本民间称之为“铅笔楼”,然而“铅笔楼”也被疯狂抢购。

 

楼市的疯狂带来了日本经济的极度高涨。

 

据说,那时的日本买了全世界百分之70的LV,买下了一半以上的世界名画。

 

全球最大地产泡沫,是如何从滋生走向破灭的?

 

日本年轻人整天无所事事,完全无心学业,他们知道自己一到毕业的时候,起码会收到5-10分offer,每年18个月薪以及海外带薪旅游是公司的标配。

 

他们白天在高级餐厅享受法式大餐,晚上去酒吧潇洒,人们打车就像坐公交一样普遍。

 

据说,一栋美国大楼原本以4亿美元的价格卖给日本人,就等日本人付钱签合同了。但交易日当天,日本人却带来了标价6.1亿美元的新合同,并解释说:

 

他们的老板头一天在吉尼斯世界纪录里看到,历史上单个大楼出售的最高价是6亿美元,而老板要打破这个纪录。

 

索尼买下哥伦比亚电影公司,三菱买下美国国家地标——洛克菲勒大厦,并且在大厦插上日本国旗。

 

80年代的日本首相中曾根康弘,曾得意洋洋地说:

 

美国人是劣等民族,二战通过武力没有征服美国,现在日本有能力买下整个美国!

 

到了1987年,日本人均GDP首次超过美国。

 

03

 

日本人坚信,地价为王,东京房价永远只涨不跌。

 

全球最大地产泡沫,是如何从滋生走向破灭的?

可是,这世界上没有什么金融产品是涨不跌的。

 

到了1990年,日本政府刚感到地价的疯涨,已经完全脱离了现实经济情况,再这样发展下去,政府的可控力度只会越来越小。

于是,日本政府出手了,1990年日本银行发布《控制不动产融资总量的通知》,收紧信贷手段,把贷款利率从2.5%上调到6%。

 

当天,日本股市暴跌,日经指数从最高点38915点跌到14309点。

 

很多地产公司为避免破产纷纷抛售不动产,使得市场上供过于求,房价地价开始大幅下跌。

 

1992年,地价税的出台(持有土地就要交税),导致全民恐慌性抛盘,房地产经济全面崩溃。

 

一夜间,购买房产的千万富翁变成了千万负翁,日本富士山下的森林,送走了超过2000个日本自杀者。

 

因为之前发放的大量房产贷款,所以银行的坏账增多,同年,日本21家银行宣布产生1100亿美元的坏账,其中1/3涉及到房产领域。

 

日本企业债台高铸,银行、房地产公司破产数量超过3000家,不动产企业总负债达3万亿日元。

 

04

日本房地产崩盘的影响力,远超之前预期。

1.对民众的影响:

曾有一个普通家庭,在楼市顶峰时期,花了5200万日元买了一套远离市中心的“老破小”,其中首付1000万,贷款4200万。

泡沫破灭之后,家中丈夫所在的软件公司给他的工资锐减。根本偿还不起贷款。

家里还有一个正在上学的女儿和上大学的儿子,也只能纷纷辍学打工。

并且房子根本卖不出去,一个幸福的家庭,因为一间老破小的房子,需要全家人一辈子做房子的奴隶。

 

2.对经济的影响:

 

1992-2014年间,日本GDP增速平均为0.8%,这期间地产和股票的下跌,给日本带来的财富损失,达到1500万亿日元,相当于日本全国个人金融资产总和。

 

1991年政府债务/GDP的比重为48%,到了2014年这个数字变为230%,远高于其他同类国家水平,与此同时,日本的国际地位大幅下降。

 

谈论房地产是否有泡沫,首先要区分房地产是否和实体经济联系在一起,如果没有相应的实体经济来支撑,那房地产泡沫终究会被戳破。

 

总之,这场全球最大地产泡沫的崩溃,有太多值得我们借鉴和思考的地方。

 

数据资料来源网络,有不当之处,请多多指教改成,谢谢。

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