从世界楼市兴衰史看未来中国房价的走势

从上世纪60年代开始,日本经济突飞猛进,保持着每年10%以上的高速经济增长,成为了世界经济史上的奇迹。

短短的20年里,日本彻底从二战失败的阴影中走出,成为世界第二大经济体。

到1985年,日本已经成为了世界上最大的钢铁和汽车出口国,半导体领域也独步全球。

日本外汇储备超过4000亿美元,占当时全球外汇储备的50%,日本取代美国成为世界最大债权国。

随着日本经济的发展,房地产的价格自然也是节节攀升,截止1985年,日本楼市已经累积了不小的泡沫,但并不夸张,还在可控范围之内,直到广场协议的签订。

广场协定

1978年,石油危机爆发,由于能源价格的大幅飙升,美国出现了严重的通货膨胀。

为了遏制通胀,1979年,美国大幅加息,名义利率甚至一度高达20%的恐怖水平,大量的资金纷纷把钱存进了美国银行。

通胀的确被遏制了,但是大量资金的涌入,也带来了美元汇率的大幅上升,从1979年底到1984年底这段时间,美元汇率上涨接近60%。

过高的美元汇率导致美国对外贸易逆差大幅增长,为了改善国际收支不平衡的状态,美国希望把美元贬值到1979年的水平。

1985年9月,美国、日本、德国、法国、英国等5个国家举行会议,决定联合干预外汇市场,让美元汇率有序下跌,史称“广场协议”。

协议签订以后,五国同时在外汇市场抛售美元,导致美元大幅贬值,而其他主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。

很多人认为广场协议是美国给日本挖的陷阱,其实并不然,德英法做了和日本一样的事情,经济并没有出现什么大问题。

而且,这份协议是日本自愿签订的,因为协议本身对日本而言也有很大好处。

日本通过长期的经济发展,已经积累的相当深厚的底蕴,日元大幅升值能够促进日本对外投资的大幅增加,扩大日本企业在海外的资本和地位。

对日本而言,这次升值同样是一个千载难逢的扩张机会。

疯狂的日本楼市

广场协议签订后,短短几年时间,日本在美国收购了大量资产,巅峰时期美国总资产的10%都被日本人买下了,纽约的标志性建筑——洛克菲勒中心都成了日本的囊中之物。

“买下美国”、”日本可以说不”、“日本第一”成为了日本人的新共识。

飞速升值的日元,也引来了国际资本的涌入,只要持有日元,每年就可以凭空享受5%以上的汇兑升值收益,何乐而不为呢?

大量涌入的国外资本,导致自1985年开始,日本经济如烈火烹油,像坐了火箭一样飞速发展。

突然大量增加的财富导致日本股市和楼市出现飙升,巨大的财富效应让每一个日本人都变成了富翁。

而从70年代就开始运年的“首都改造计划”也恰巧在1985年抛出,这是一个日本版的棚改计划,凭空给东京制造了大量的购房需求,导致日本房价迅速上升。 

1988年日本政府进行过调查,东京的地价已经堪比整个美国,而日本全国的地价加在一起,可以买下4个美国。

地价不灭,成为了日本人坚信的神话,房价永远涨。

而实际上,自1950年开始到1990年房价破灭,日本楼市的确连涨40年。

1989年的东京银座5丁目的地价高达1平米1.1亿日元,折合97万美元,荣获当年吉尼斯世界纪录。

当时东京城郊有29户农民拆迁,拆迁款高达8亿日元,相当于他们苦干800年的收入,拆迁暴富的神话在日本比比皆是。

因为买房的人太多,导致日本一房难求,新开楼盘不得不以摇号的方式销售,中签比例极低,四五千个购房者才能有一个幸运儿买到房。

有人摇到购房资格后,转手一卖,就能凭空获得相当于数年的工资收入。

到1989年,日本房价已经飙升到了非常荒唐的地步,一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

日本政府闻到了经济泡沫的味道,开始紧急给经济降温,他们选择主动刺破泡沫。

1987年,日本政府要求金融机构严控房地产贷款量,“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”;同时提高房地产税收,持有不到两年的土地交易被课以重税。

调控效果几乎为零,日本楼市和股市继续狂飙突进。

1989年5月开始,日本连续提高银行利率,将利率从2.5%大幅提升到6%。

注意,此时日本房价居然还是没有跌,上涨的惯性实在是太大了,甚至,连股市都没有跌。

1989年12月31日,日经指数上涨到了历史最高点38915点,成为了未来20年的绝唱。

1990年1月12日,加息的效果开始出现,日本股市突然出现瀑布式下跌,这是日本股市有史以来最黑暗的一天。

到1990年9月,日本大盘下跌44%,大量的公司出现巨额亏损,不得不抛售公司持有的土地和房产。

随着日本公司持有的房产抛向市场,日本房价出现了下跌的苗头。

1991年,日本楼市出现崩塌,巨大的泡沫从东京开始破裂,迅速蔓延全国,短短3个月内,日本房价下跌达到一半。

原本一房难求的日本,突然之间铺天盖地的房子出现在了市场上待售,但是购房人好像一夜之间都消失了。

房价暴跌后的日本政府,并没有选择出手护盘,反而选择将泡沫一戳到底,彻底出清市场风险。

如果历史给日本政府一个重来的机会,他们一定不会这么干。

1992年,日本政府出台了“地价税”政策,规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。

这是对日本房地产的最后重重一击,彻底掐灭了日本楼市的泡沫,让日本房价破灭后,连个反弹都没出现过。

世界楼市兴衰史

一直到今天,日本房价都没有回到1991年的价格,这还只是账面价格,要是你考虑到这28年来的通胀因素,日本楼市可以说是坑死人不偿命,下跌无止尽。

毕竟,今天的100万日元,和1991年的100万日元,那是一回事嘛。。。

泡沫破裂后很多日本居民成为“千万负翁”,长期还债导致他们的正常消费受到严重影响,日本经济深陷泥潭,20年没有恢复元气。

日本政府刺破房价泡沫的办法,为了打压房价而打压房价,我们称之为硬着陆,后果极其惨烈。

美国楼市

美国,在2007年的时候,也刺破过一次房价泡沫,不过美国选择了和日本截然不同的处理方式。

从2001年开始,纳达克斯互联网泡沫破裂后,美国政府以低利率刺激经济,于是大量的资金开始涌入美国楼市,美国银行发明的次级贷款成为了推波助澜的最大帮凶。

美国的房价一路飙升,拉动了整个美国的经济,整个美国欣欣向荣,似乎回到了巅峰时刻。

2006年底,国际石油价格飞涨,导致美国通胀率飙升,美联储被迫出手提升利率来压制通胀,进行了连续17次加息。

这下闯祸了,美国楼市泡沫被击碎,次贷危机席卷美国,美联储被迫再度出手挽救美国经济。

世界楼市兴衰史

后面的故事大家都清楚了,美联储疯狂开启印钞机,试图让其他国家替美国经济买单。不愿被薅羊毛的国家也跟随开启印钞机,全球陷入了印钞型大通胀时代。

美国的经济和房价,则开始慢慢回升。

世界楼市兴衰史

美国不愿意付出像日本那样的经济代价,所以被迫拉升房价,采用的方式是大水漫灌。

香港楼市

楼市的诡异之处在于,它除了会让你付出经济代价之外,还有可能会让你付出政治代价。

1997年,香港房价已经高到了一个非常离谱的地步。当时香港人买房如买白菜,上千万的房子连房都不看就直接买了。

当时香港售楼处的画风是这样的:

什么?你要考虑一两天?当然不行!有很多人在等,你不买的话,过3分钟就没了!

 1996年,香港甚至出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。

当时,所有的报纸媒体都在声讨香港的高房价摧毁了香港人的梦想,遏制了香港这个城市的竞争力。

没房的人在骂政府,想有房子住;有小房子的人也在骂政府,想买大房子;有大房子的人也在骂政府,想买更多的房子。所有人都在说自己置业难,买不起房,恩,和今天的中国人差不多。

新任特首董建华,看到民心可用,决定顺应大势打压房价,董特首提出了八万五公屋计划。在这个雄心勃勃的计划中,董特首提出:

1、每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个

2、十年内全港七成的家庭可以自置居所

3、轮候租住公屋的平均时间缩,短至三年

董特首打算彻底解决香港的房价问题,顺应民心大势,并以此作为自己的政绩,没想到,香港人民骗了他。

董特首的房价打压政策效果特别好,巨量的供应瞬间摧毁了香港的楼市,房价一路下跌,从1997到2003年,香港房价单边下跌不回头,差不多跌了70%,大概就是3万/平米的房子跌成1万/平米这个样子。

世界楼市兴衰史

95-97年买入房产的香港人,悉数被套,亏光首付,房子被没收还倒欠银行几百万元。

在这场房价暴跌中,香港平均每位业主损失267万港元,有大概十多万人由百万“富翁”变成了百万“负翁”。

在切身利益的考虑下,抗议香港房价过高的声音消失了,所有持有房产的人,开始成为反对者。

2003年7月1日,香港街头爆发50万人大游行,抗议香港房价下跌,要求港府救市,董建华滚蛋,八万五公屋计划是造成香港房价下跌的主要原因等等言论充斥媒体。

挽救负资产者,拯救香港中产阶级,呼吁政府救市,让房价继续上涨居然成了最大的政治正确。

董建华成功的打压了香港房价,没想到却没捞到政绩,反而成为了最大的行政败笔,导致自己的政治生涯到此为止。

本以为打压房价是顺应民心,没想到香港人根本就不希望房价下跌,董建华被骗了,断送了政治生涯不说,还被送了个外号叫八万五,付出了惨重的政治代价。

2005年,董建华黯然离任,香港在继任特首顺应新的“民心大势”,开始不断救市,香港的房价开启了一路飞涨的模式。

世界楼市兴衰史

到了今天,香港人又开始抱怨房价高,城市竞争力低,底层群众住笼屋。

但是董建华,已经被迫辞职快14年了。

未来中国房价的走势

参考全球几大主要楼市的历史,我们可以发现,面对房地产泡沫,几乎各种选项,都被各国政府使用过。

房产并不是无风险资产,只有当其他资产(基金、股票)缺乏吸引力,投资人才会争相贷款买房,如果有一天房产脱离了投资人预期,房产就将不再是刚需。

所以,房地产市场的供需其实具备很大的不稳定性,所谓刚需,其实是个伪命题。

中国楼市,无非只有涨横跌三个选项。

再精细点说,涨跌其实可以合并为一个选项,因为以中国楼市今天的泡沫程度和价格高度,放任他再度上涨,就等于让他下跌,而且是市场自发的剧烈下跌。

日本楼市大泡沫后,主动刺破泡沫,房价下跌,付出了惨烈的经济代价。

香港楼市大泡沫后,主动刺破泡沫,房价下跌,付出了惨烈的政治代价。

所以,中国八成是选择和美国一样的路,那就是维持经济的稳定性,救市托盘。

那问题又来了,既然房价泡沫破裂后你要主动救市托盘,你为何还要刺破泡沫呢?这不是给自己找麻烦么?

综上考虑,价横不跌,是中国楼市的必然选择。

未来数年之内,你都可以按这个结论去指导你的房产财富配置。

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