三四线房子有被套风险,你要小心什么?

《房地产蓝皮书》是中国社科院发布的对本年度房地产行业的预测和建议,我发现今年的蓝皮书罕见地提到了一个内容:「防范三四线房价下跌过快」,这是什么意思呢?

三四线房子有被套风险,你要小心什么?

 

蓝皮书对下跌过快的判断依据是,“失去强政策托底,加之之前的需求透支”,说白了就是货币化棚改这个强效政策开始逐渐退出了,而当时透支掉的购房需求不复存在,三四线城市可能会从供给不足的市场,转向变成供给过剩的市场。

 

你还记得卖房如卖葱的鹤岗吗?如果你所在的三四线城市有产业支撑,有人口流入还好说;如果恰恰相反,是年轻人大批流出,那就是最直接的预警,无论这个城市的产业曾经多么辉煌,房价多么高企,在未来的几年,价格终将回归价值。

 

有人可能要问了,为什么下跌风险只说三四线,而“泡沫”更高的一二线却避之不谈呢?其实这是判断房价的误区之一。

 

房价“泡沫”和涨跌之间的关系,并不简单的正相关或者负相关。

 

首先,房子买的绝不是钢筋混凝土,而是配套资源,一线城市的医疗、教育等资源和房子高度挂钩,这就意味着房子的实际价值在无形中增加了很多,而这部分附加价值的价格,是市场决定的,也就是买得起一线房产的富人决定的。

 

其次,如果参照发达国家来看城市化的进程的话,超级大都市会吸引越来越多的人口,变得越来越庞大,而其他地区会越来越冷清,我们还只是在这个过程中,一二线城市的人口流入会持续带来的增量需求。

 

这就是为什么今年一二线不断推出严格调控措施防止上涨,而三四线却要防范过快下跌。“同城不同命”我在去年就大篇幅提醒过,接下来的几年,我们还会看到房地产出现越来越明显的分化。

2019棚改计划大半腰斩

 

具体来说,哪些三四线城市的房价会出现风险呢?

 

那要看今年哪些地方的棚改猛踩急刹车了。

 

2019年全国棚改开工计划目标约285万套,只有预期的63%,而且和2018年相比,今年是直接腰斩了一大半,全国31个省市,26各省市的棚改计划都明显缩小甚至退出。

 

棚改量腰斩甚至退出棚改的省市有13个:黑龙江、贵州、山东、河南、宁夏、山西、湖南、辽宁、新疆、吉林、海南、青海、内蒙古。具体计划可以看下表:

三四线房子有被套风险,你要小心什么?

 

之前的货币化棚改,是政府提供给拆迁户一笔资金,由大家去自由市场买卖房屋,需求增加了,房地产商也会更有拿地热情,然后政府可以再把收回来的拆迁土地卖掉,一下子,房地产就盘活了,政府收入也增加了。

 

但问题是,货币补偿只要一下来,住房需求就会立即产生,而房屋供给的反应却是延迟的,房企拿地、建造到销售都需要时间,短时间住房供给有限,而需求暴涨,价格自然就快速抬高了。

所以,只要货币化拆迁停止了,上涨的动力也就失去了很多,房价回落也是可预期的。这次棚改计划的腰斩最值得关注的是河南、湖南、山东这样的棚改大省,以前的棚改量大,现在的棚改计划小,这个差值越大,风险也就越大。

 

当年棚改化的时候,拿到拆迁款的人快速把房价抬高了,但他们该买的房子当时已经买了,等到看到房价上涨才去拿地的开发商建完房子,这些需求早就不存在了。最后,市场上,买家拿不到补贴了,需求快速下降;而卖家刚赶工出来一大批供给,双面夹击,价格本该掉头向下,当然要“防范过快下跌了。

 

其实还有一个问题比棚改退出更令人担忧,那就是城市人口流出。

 

现在一些弱二线城市都要靠各种降低落户门槛、乃至优惠买房来抢人了,那基本面本来就比较弱的三四线城市,又靠什么来竞争呢?

 

城市的产业才是骨骼,人口才是血液,如果这些都不具备竞争力,即使曾经辉煌过,最后也只能面对居民用脚投票,甚至成为遍布“鬼屋”的空城。

房地产的方向是分化

鹤岗肯定没想到,它的湿地吸引了大量丹顶鹤,却没能蹭上珍稀鸟类的光变成网红城市,反而因为自己低廉的房价出名了。

 

在媒体提起鹤岗之前,很多人都沉浸在这些年房价上行的遐想中,怎么也想不到还有这种房价跌破成本线,卖房如卖葱的城市。

 

其实不仅是鹤岗,这种超低房价的现象在全球各地都存在。

 

意大利、美国、英国、日本……发达国家也无一幸免,多个城市为了吸引人去买房,促销手段特别狠,意大利的镇长给海景房直接定价一欧元,美国五大湖边的城市一双鞋=两套房,日本乡村甚至直接送房子。

 

为什么1元买房这种事都能出现?

 

如果说意大利西西里岛的房子是因为位置太偏,去商圈交通不便才卖不出去,那另一个促销小镇就没什么可挑剔的了。

 

三四线房子有被套风险,你要小心什么?

 

意大利的尊戈利小镇距离首都罗马很近,车程就一个小时,想开车去沙滩晒日光浴也只需要几十分钟,但是,这里的房子标价1欧元还很难卖出去。

 

没人买房,绝对不是房价的问题,而是这个城市出了问题,你想去捡便宜,就要做好准备:在那里你会找不到工作,买东西不方便,还有治安问题,而且,你还要交大笔的房产税。

 

美国底特律曾经是汽车之城,支柱产业没落之后,人口持续流出,现在满城都是鬼屋,空旷的街区看不到人影,破败的工厂没人修缮,房产经纪人甚至会提醒你:买这里的便宜房子要带枪哦!

 

三四线房子有被套风险,你要小心什么?

其实这些房子如葱的城市都有一些通病:产业单一,一旦被淘汰就会出现结构性危机;地处大都市圈的边缘,没有自己的优势,人口被大城市虹吸;始终没有竞争力强的产业,地理位置、宜居性也很差......

 

鹤岗只是一个开始,未来中国的600多个城市,会逐渐出现显著的马太效应,强者恒强,弱者恒弱。

 

发达城市的规律是,最终演变成人口在几个大都市圈高度集中,而小城市逐渐萧条,比如日本,人口都集中在以东京、大阪、名古屋为中心的都市圈;而英国是以伦敦、曼彻斯特、伯明翰为中心的都市圈......

 

我国的未来,会向这种模式靠近,大都市带动周边小城市形成超大的都市圈,而其他的中小城市则难逃人口萎缩的厄运。

 

这也是今年的文件中不断提到建设城市群的原因,粤港澳大湾区,京津冀和长三角这些地区会越来越强,很多省会城市也在不断吸收周边小城市,变成都市圈。

 

房地产的方向不是单纯的上下,而是快速分化,地区的产业吸引力和配套资源才是竞争核心优势,人口流入才是最可靠的指标。总之,怕买房被套了,你就要谨慎在竞争力低的城市投资,城镇化的大趋势之下,大城市注定是赢家。

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