矛盾信号出现:苏州一再收紧,珠海承认放松,谁才是楼市调控的未来?

 路口大爷

经济不确定性越高,中国楼市就越微妙,越具有迷惑性。

在同一个政策大方向下,却出现了两个截然不同的地方调控样本:苏州一再加码调控,珠海却大大方方承认放松限购。

苏州和珠海,谁才是个案?

最近领导的态度明确的不能在明确,那就是一盆接一盆的冷水不间断地泼:

发改委明确,放宽落户不等于放松对房地产的调控;

住建部点名预警佛山、南宁、大连和苏州4城房价;

人民日报海外版警告“中国不会靠炒房拉动经济”,“因城施策”绝不是“因城放松”;

银保监会郭主席一再强调“坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫。”

矛盾信号出现:苏州一再收紧,珠海承认放松,谁才是楼市调控的未来?

正是稳增长的非常时刻,难道中国已经硬气到不需要房地产托底了?

因城施策下的政策信号果真这么矛盾吗?其实不然。

表面上看苏州和珠海是一紧一松,实际上却可以从中窥探出“调控放松”的路径。

01

苏州和珠海,堪称新时代调控典范。

在2019年真真假假的小阳春里,苏州市民向当地政府发出了一声疾呼:“拜托控制一下苏州房价吧!”,恐慌焦虑溢于言表。

矛盾信号出现:苏州一再收紧,珠海承认放松,谁才是楼市调控的未来?

随后,苏州火速在5月出台了限售,调整土地指导价,紧接着推出5%的房价涨停板,甚至释放出“不见效果调控7月再加码”的铁腕信号。

那边厢,在遮遮掩掩的限购放开传闻中,珠海市民终于在5月底迎来了官方的正式确认。

乐居地产致电珠海住建局时,得到了肯定的答复:“此事属实,珠海大桥西、东各允许港澳客购买一套商品房,其他外地人可以购买1套。但该工作人员强调:仅限一手住宅。”

因城施策下的政策信号都这么矛盾?其实不然。

先看看苏州是怎么被枪打出头鸟的:

  • 春节过后,苏州的土拍市场疯狂拍出地王,4月份土地出让金以156.3亿的成绩位居全国第三;

  • 苏州的二手房成交量4月份环比涨了整整99%、同比涨了84.1%,达到11748套,直逼2012年以来的历史最高值,环比增速位居全国第一;

  • 一二手房价格出现倒挂,四月底房地产价格指数提高5%,民间机构监测的房价指数涨幅也是全国第一。

矛盾信号出现:苏州一再收紧,珠海承认放松,谁才是楼市调控的未来?

此前智谷趋势分析过,从中央层面来看,苏州这种过火的表现属于巴巴地要把自己树为违反房住不炒的“反面典型”,最后果然也得偿所愿,

苏州终于首次被纳入“70城”房价监控范围内,变成了“70+1城”。这个阶段的苏州被视为必须被摁住的“楼市妖股”,杀鸡儆猴。

从地方层面来看,房地产调控的地方主体责任会逐步纳入考核,一定程度上给了地方控房价的压力。警钟一敲响,苏州不敢不闻风而动,而且一步步加码调控,展示铁腕,赶在“长三角一体化”规划文件出台之前,政治站位够高。

但看似强悍背后,苏州给自己留了后路。

02

苏州给自己留的后路是什么,可以在珠海找到答案。

珠海为什么突然会大方承认限购放松?很好理解,这跟菏泽取消限售一样,既然是因城施策,一个三线城市完全没必要搞一个五年社保限购的门槛。

重点是看看珠海放开一手房限购之后的成交情况。放松之后,网签量立马从2月份的1277套弹到了3月份3654、4月份的3767。

矛盾信号出现:苏州一再收紧,珠海承认放松,谁才是楼市调控的未来?

到5月份前三周,反弹仍然在持续。

矛盾信号出现:苏州一再收紧,珠海承认放松,谁才是楼市调控的未来?

珠海这一动作,给新房去库存的作用真的不要太明显。

珠海给自己开了一个“不限购新房”口子。再回过头看苏州。苏州刚出调控时,智谷趋势曾在知识星球分析过,苏州推出的是较长期见效的限售,而不是立马见效的限购。

苏州给自己留下了的后路是“先不动限购”。

两个城市,都很聪明。

对地方而言,这条退路有什么作用?

新房去库存作用明显,库存少,供地可以加快,卖地的收入才能有保障。

苏州2018年土地出让金跻身全国TOP10,而珠海土地依财政赖度从2017年的136%下滑到2018年的65.5%。要一下子勒紧裤腰带,日子可就难了。

矛盾信号出现:苏州一再收紧,珠海承认放松,谁才是楼市调控的未来?

据易居研究院数据,从3月份开始,40城土地成交均价出现了久违的上涨,可以看出,很多地方憋不住了。

矛盾信号出现:苏州一再收紧,珠海承认放松,谁才是楼市调控的未来?

03

相比此前毫不留情的冻楼,现在则是隐晦的放松。

不过再看看最近中央的态度,又是点名预警,又是给那些违规为房地产输送资金的银行开罚单,难道是央地打架了?

在这个非常时刻,“宏观政策要稳,微观政策要活”,是我们理解房地产调控政策的关键。

房价不能暴涨,市场不能出现巨大波动。防范房地产泡沫风险是重中之重。

如今,经济承压,地价却出现反弹,明显不是一个好信号。此时密集做预期引导,释放信号让地方不要太冒头,宣示房住不炒的决心,有利于稳定社会预期。

在不确定性增加的时候,如何理解“稳”?

或许可以听听社科院城环所原所长牛凤瑞的“精辟”见解:

“我的理解是稳不是不变,变是常态,小变是稳,中变也可以视为稳,个别时段有利于解决社会主要矛盾的大变也可以接受。”

至于“微观要活”——5%的温水煮青蛙的上涨,可以接受,具体怎么“活”,就放权给地方。

相信之后各地要上报的房地产长效调控方案,都会给自己灵活地留下口子。涨停板也好,限售也罢,对房地产调控来说,这些招数都不比加码限购来得有杀伤力。何况还有抢人大战、降低人才落户门槛这些后招。

这种施政逻辑会继续强化都市圈时代下城市大分化的命运。

你一眼望去,好像全国各地房价都在小幅地涨,买哪都能升值。但是有的地方买到就是赚到,有的地方是有价无市,也许多年后等待你的还是鹤岗白菜价房产的结局。

这是残酷的事实。

04

房地产托底经济的思路正在调整中,没办法一步到位,但钢丝绳无疑越来越难走。

一季度经济出现复苏的苗头,其实背后原因很直白。

央妈一季度注入的流动性大超市场预期,从1-2月到1-4月,个人按揭贷款增速从6.5%回升至12.4%,房企开发贷增速从-0.5%回升至3.7%,房企到位资金增速也从2.1%迅速提高至8.9%。房地产又成为了引擎之一。

矛盾信号出现:苏州一再收紧,珠海承认放松,谁才是楼市调控的未来?

此时,制造业还在艰难转型。先行指标显示未来压力不小,5月份制造业PMI再次回落到荣枯线下方。

矛盾信号出现:苏州一再收紧,珠海承认放松,谁才是楼市调控的未来?

内需的疲态仍未修复。4月消费增速跌至7.2%,创了十六年来的新低,如果扣除价格因素实际增长5.1%。

此时,中美如果继续陷入僵持,二季度会是考验,房地产稳经济的作用也会越突出。

但另一方面,与以往经济承压时的环境相比,这次多了外部冲击。在此情况下,央行不可能毫无节制地刺激房地产。

拨开迷雾,楼市的路已经很清晰了——隐晦而灵活的放松,缓慢而平稳的上涨。

Leave a Reply

上一篇:

下一篇: