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矛盾信號出現:蘇州一再收緊,珠海承認放鬆,誰才是樓市調控的未來?

房股財經 2019年5月31日 智谷趨勢 898

 路口大爺

經濟不確定性越高,中國樓市就越微妙,越具有迷惑性。

在同一個政策大方向下,卻出現了兩個截然不同的地方調控樣本:蘇州一再加碼調控,珠海卻大大方方承認放鬆限購。

蘇州和珠海,誰才是個案?

最近領導的態度明確的不能在明確,那就是一盆接一盆的冷水不間斷地潑:

發改委明確,放寬落戶不等於放鬆對房地產的調控;

住建部點名預警佛山、南寧、大連和蘇州4城房價;

人民日報海外版警告「中國不會靠炒房拉動經濟」,「因城施策」絕不是「因城放鬆」;

銀保監會郭主席一再強調「堅決避免出現房地產和金融資產的過度泡沫。」

矛盾信號出現:蘇州一再收緊,珠海承認放鬆,誰才是樓市調控的未來?

正是穩增長的非常時刻,難道中國已經硬氣到不需要房地產托底了?

因城施策下的政策信號果真這麼矛盾嗎?其實不然。

表面上看蘇州和珠海是一緊一松,實際上卻可以從中窺探出「調控放鬆」的路徑。

01

蘇州和珠海,堪稱新時代調控典範。

在2019年真真假假的小陽春里,蘇州市民向當地政府發出了一聲疾呼:「拜託控制一下蘇州房價吧!」,恐慌焦慮溢於言表。

矛盾信號出現:蘇州一再收緊,珠海承認放鬆,誰才是樓市調控的未來?

隨後,蘇州火速在5月出台了限售,調整土地指導價,緊接着推出5%的房價漲停板,甚至釋放出「不見效果調控7月再加碼」的鐵腕信號。

那邊廂,在遮遮掩掩的限購放開傳聞中,珠海市民終於在5月底迎來了官方的正式確認。

樂居地產致電珠海住建局時,得到了肯定的答覆:「此事屬實,珠海大橋西、東各允許港澳客購買一套商品房,其他外地人可以購買1套。但該工作人員強調:僅限一手住宅。」

因城施策下的政策信號都這麼矛盾?其實不然。

先看看蘇州是怎麼被槍打出頭鳥的:

  • 春節過後,蘇州的土拍市場瘋狂拍出地王,4月份土地出讓金以156.3億的成績位居全國第三;

  • 蘇州的二手房成交量4月份環比漲了整整99%、同比漲了84.1%,達到11748套,直逼2012年以來的歷史最高值,環比增速位居全國第一;

  • 一二手房價格出現倒掛,四月底房地產價格指數提高5%,民間機構監測的房價指數漲幅也是全國第一。

矛盾信號出現:蘇州一再收緊,珠海承認放鬆,誰才是樓市調控的未來?

此前智谷趨勢分析過,從中央層面來看,蘇州這種過火的表現屬於巴巴地要把自己樹為違反房住不炒的「反面典型」,最後果然也得償所願,

蘇州終於首次被納入「70城」房價監控範圍內,變成了「70+1城」。這個階段的蘇州被視為必須被摁住的「樓市妖股」,殺雞儆猴。

從地方層面來看,房地產調控的地方主體責任會逐步納入考核,一定程度上給了地方控房價的壓力。警鐘一敲響,蘇州不敢不聞風而動,而且一步步加碼調控,展示鐵腕,趕在「長三角一體化」規劃文件出台之前,政治站位夠高。

但看似強悍背後,蘇州給自己留了後路。

02

蘇州給自己留的後路是什麼,可以在珠海找到答案。

珠海為什麼突然會大方承認限購放鬆?很好理解,這跟菏澤取消限售一樣,既然是因城施策,一個三線城市完全沒必要搞一個五年社保限購的門檻。

重點是看看珠海放開一手房限購之後的成交情況。放鬆之後,網簽量立馬從2月份的1277套彈到了3月份3654、4月份的3767。

矛盾信號出現:蘇州一再收緊,珠海承認放鬆,誰才是樓市調控的未來?

到5月份前三周,反彈仍然在持續。

矛盾信號出現:蘇州一再收緊,珠海承認放鬆,誰才是樓市調控的未來?

珠海這一動作,給新房去庫存的作用真的不要太明顯。

珠海給自己開了一個「不限購新房」口子。再回過頭看蘇州。蘇州剛出調控時,智谷趨勢曾在知識星球分析過,蘇州推出的是較長期見效的限售,而不是立馬見效的限購。

蘇州給自己留下了的後路是「先不動限購」。

兩個城市,都很聰明。

對地方而言,這條退路有什麼作用?

新房去庫存作用明顯,庫存少,供地可以加快,賣地的收入才能有保障。

蘇州2018年土地出讓金躋身全國TOP10,而珠海土地依財政賴度從2017年的136%下滑到2018年的65.5%。要一下子勒緊褲腰帶,日子可就難了。

矛盾信號出現:蘇州一再收緊,珠海承認放鬆,誰才是樓市調控的未來?

據易居研究院數據,從3月份開始,40城土地成交均價出現了久違的上漲,可以看出,很多地方憋不住了。

矛盾信號出現:蘇州一再收緊,珠海承認放鬆,誰才是樓市調控的未來?

03

相比此前毫不留情的凍樓,現在則是隱晦的放鬆。

不過再看看最近中央的態度,又是點名預警,又是給那些違規為房地產輸送資金的銀行開罰單,難道是央地打架了?

在這個非常時刻,「宏觀政策要穩,微觀政策要活」,是我們理解房地產調控政策的關鍵。

房價不能暴漲,市場不能出現巨大波動。防範房地產泡沫風險是重中之重。

如今,經濟承壓,地價卻出現反彈,明顯不是一個好信號。此時密集做預期引導,釋放信號讓地方不要太冒頭,宣示房住不炒的決心,有利於穩定社會預期。

在不確定性增加的時候,如何理解「穩」?

或許可以聽聽社科院城環所原所長牛鳳瑞的「精闢」見解:

「我的理解是穩不是不變,變是常態,小變是穩,中變也可以視為穩,個別時段有利於解決社會主要矛盾的大變也可以接受。」

至於「微觀要活」——5%的溫水煮青蛙的上漲,可以接受,具體怎麼「活」,就放權給地方。

相信之後各地要上報的房地產長效調控方案,都會給自己靈活地留下口子。漲停板也好,限售也罷,對房地產調控來說,這些招數都不比加碼限購來得有殺傷力。何況還有搶人大戰、降低人才落戶門檻這些後招。

這種施政邏輯會繼續強化都市圈時代下城市大分化的命運。

你一眼望去,好像全國各地房價都在小幅地漲,買哪都能升值。但是有的地方買到就是賺到,有的地方是有價無市,也許多年後等待你的還是鶴崗白菜價房產的結局。

這是殘酷的事實。

04

房地產托底經濟的思路正在調整中,沒辦法一步到位,但鋼絲繩無疑越來越難走。

一季度經濟出現復蘇的苗頭,其實背後原因很直白。

央媽一季度注入的流動性大超市場預期,從1-2月到1-4月,個人按揭貸款增速從6.5%回升至12.4%,房企開發貸增速從-0.5%回升至3.7%,房企到位資金增速也從2.1%迅速提高至8.9%。房地產又成為了引擎之一。

矛盾信號出現:蘇州一再收緊,珠海承認放鬆,誰才是樓市調控的未來?

此時,製造業還在艱難轉型。先行指標顯示未來壓力不小,5月份製造業PMI再次回落到榮枯線下方。

矛盾信號出現:蘇州一再收緊,珠海承認放鬆,誰才是樓市調控的未來?

內需的疲態仍未修復。4月消費增速跌至7.2%,創了十六年來的新低,如果扣除價格因素實際增長5.1%。

此時,中美如果繼續陷入僵持,二季度會是考驗,房地產穩經濟的作用也會越突出。

但另一方面,與以往經濟承壓時的環境相比,這次多了外部衝擊。在此情況下,央行不可能毫無節制地刺激房地產。

撥開迷霧,樓市的路已經很清晰了——隱晦而靈活的放鬆,緩慢而平穩的上漲。

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