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日本房地产泡沫,对我们有什么启发?

随心杂谈 2019年6月10日 北风雪林 729

日本的房价腾飞于1985年的广岛协定,当时日本经济对美国有巨大的贸易顺差,出口实力非常强大,日本的经济迅速增长。

 

于是,美国政府为了解决美日贸易逆差,就与日本政府协商日元升值,国外热钱涌入,同时日本为了刺激国内经济选择非常低的利率。

 

一瞬间,日本就好像进入了黄金时代,到处都是钱,整个国家的经济从出口转为内需拉动。

 

日元值钱,美元便宜,当时的日本人在全球到处扫荡奢侈品,同时各种海外并购,因为利率太低了,贷款越多越划算啊。

 

所以,自1986年开始,日本房价连年暴涨,关于日本的房价有多疯狂,我给大家几个数据:

 

1986-1988年,这3年,东京商用地价值翻了一番,仅东京一个城市地产的总市值超过了美国全部地产的成本。

 

到1989年底,日本全部地产价值超过了全美地产价值的5倍,是全球股票总市值的2倍以上。

 

到1990年,日本土地的总市值超过了全世界其余地区土地市值的一半,单个家庭平均住房价值超过3000-4000万。

 

日本房地产泡沫,对我们有什么启发?

 

这么一比,即便算是汇率和通胀,北京上海的房价也根本没办法和当时的东京相比,就不是一个档次的

 

然后由于房价过高,日本民众就开始抗议了,希望政府提高利率,出台房地产税压制房价。

 

正好当时的日本政府也认为经济过热房价过高,于是顺应民意开征房地产税,外加提升利率。

 

要知道,加息和房产税是压制房价的两大杀器,两个一起用,效果确实非常好,好到直接让日本房价崩了。

 

日本的房价崩了之后,紧接着就爆发了股灾,流动性枯竭,资产价格一定是首当其冲。

 

曾经涨得最疯狂的,在崩盘的时候,也跌得最疯狂。

 

而且由于大批地产公司破产,欠银行的钱也还不上了,银行被拉下水后,触碰了连锁反应,大量企业也跟着倒闭,随后日本的整个经济也都崩了。

 

更可怕的是,日本的房价并不是一夜崩盘的。

 

1991年是下跌最狠的一年,也是崩盘的第一年,东京房价也仅仅下跌了20—30%,和以往没什么不同。

 

但接下的时间里,每年房价都会跌一点,1991年房价进入拐点,到了2001年房价的最低点,东京的均价以均价272万日元每平方米跌到了61万每平方米。

 

这是因为除了日元汇率、央行加息之外,日本的老龄化也是重要原因之一。

 

日本房地产泡沫,对我们有什么启发?

 

日本城市价格指数与15-64岁劳动年龄人口占比同时在1991年前后到达顶峰,而这一年也正好日本房地产泡沫破裂的开始。

 

人口数量与结构,必然会影响经济增速和人民的收入水平,在一个地方,如果劳动力人数占比不断下降,房地产的需求自然就会下来,房价下降是很正常的现象。

 

但是,人口结构的变化是长期因素,所以变化一定是缓慢的,温水煮青蛙的,但确实非常重要的。

 

我们再来看一个数据:

 

2017年我国全年出生人口1723万人,同比减少53万人,人口出生率为1.243%。

 

2018年我国全年出售人口1523万人,同比减少200万人,人口出生率为1.094%。

 

但是根据统计局的统计,2017年全国出生人口中,一胎占比42%,二胎占比51%,三胎及以上占比7%。

 

也就是说,二胎贡献了出生人口的一半,很大程度上也是全面二胎政策贡献的能量,但一胎才是根基,随着二胎政策能量的不断衰减,总出生人口数据必然是不断下降。

 

我们在看人口结构的同时,有一个概念得先了解,那就是刘易斯拐点,具体指的是劳动力过剩向短缺的转折点。

 

它指的是在工业化的进程中,农村劳动力向非农产业逐步转移,在这个过程中,农村富余劳动力逐渐减少。

 

但是最终存在一个时点,这时,农业转移到工业和工业返回到农业的人口相等,最终,返乡就业的人反而更多。

 

日本房地产泡沫,对我们有什么启发?

 

从1978年改革开放以来,我国城市化加速,从1978年城市化率17.9%到2017年的58%。

 

但是城市化率达到60%后,速度就会逐步放缓,到了70%后,就会非常慢,甚至几十年都没有增速,这就是刘易斯拐点的具体体现。

 

当然,影响房地产价格的因素非常复杂,具体时期影响的主要因素也不太一样。

 

其中,短期因素主要是货币政策和其他房地产调控政策,但是指望房地产税和加息来压低房价让自己买得起房的人,还是不可能的,国家也不会允许崩盘的。

 

那么,从长期来看,新增人口不断减少,人口结构不断调整,老龄化加快,中国房价很难再像过去20年那样出现普涨行情了。

 

所以,房子是用来住的,不是用来炒的,这绝不是一句空话。

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