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恩施禁止楼盘降价发出信号,房子真不能再炒了……

房股财经 2019年6月11日 智谷趋势 908

◎王策、旺角黄局长

 

在中国大地上,楼市的魔幻大戏拉开了序幕。

 

近期房地产传出了两大信号。

 

一个发生在二线。地王频发,相关部门不得不加码调控,强行捏住开发商的融资渠道。

 

一个发生在三四线。湖北恩施房子出现了官方所称的“断崖式”降价促销,地方协会匆忙出手喊停,坚持房价不准跌。从今年开始,三四线严禁降价潮或将汹涌而来。大都市圈+房住不炒的时代下,一些小地方的楼市可能会扛不住。

 

在投资越来越难的情况下,我们一定要选择好标的,否则就很容易踏空。

 

01

 

这两天,湖北省的四线小城恩施彻底火了一把。

 

一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上四处流传,引起市场热议。

 

起因是恩施上市楼盘逐渐增多,一部分房企面临销售去化压力,只好断崖式降价促销。有的楼盘开盘价低于备案价800元-1200元/平米,有的则挥泪大甩卖,以4000元-4500元/平米的价格抛售余盘,有的则是今年卖的价格,比去年同期相比低了许多……

 

恩施禁止楼盘降价发出信号,房子真不能再炒了……

恩施禁止楼盘降价发出信号,房子真不能再炒了……

 

恩施禁止楼盘降价发出信号,房子真不能再炒了……

 

看到这种情况,恩施市房地产协会坐不住了,站出来喊停踩刹车。该协会急忙出台文件称,“以上种种表现扰乱了恩施房地产市场开发秩序”,要求相关房企整改,纠正“不良行为和做法”。

 

“红头文件”还号召各房地产开发企业加强行业自律,共克维艰。今天,恩施市住建局在接受媒体采访时确认了文件的真实性。

 

无独有偶。自今年开始,“降价未遂”的案例正在中国三四线城市大面积上演。

 

今年初,江苏邳州市房地产商会发布文件批评,邳州个别楼盘出现了以低价扰乱市场,不正当竞争的情况,销售价格严重低于备案价格,个别楼盘降幅达2000元/平米。 随后,邳州房地产商会叫停了房企的这场“价格战”。

 

今年1月,安徽芜湖某楼盘每平米降价5000元销售,当地住建委得知后马上叫停了降价活动,并责令其立马调回原价,否则将暂停其网签。

 

今年3月4日,江西赣州市曾下发文件,要求房企停止销售特价房,所有特价房销售前都必须上报住建局和物价部门审批。

 

……

 

越来越多的迹象显示,未来三四五六线城市的楼市调控主题,将从防止过快上涨,转化到防止过快下跌。

 

从今年开始,楼市将正式步入分化的新元年,大城市要控制不能猛涨,一些中小城市是要控制不能猛降。

 

正如恩施房地产协会会长在解释文件发布的初衷时所说:“房价不能大涨,也不能大跌。涨幅和跌幅都要控制,才能保持(房地产)平稳发展。”

 

02

 

从很早之前开始,智谷趋势就撰文分析说,远离大都市圈的三四线城市最好不要碰。

 

不过还是有许多人不死心。

 

纬房指数监测显示,2019年4月,三四线城市房价平均环比上涨0.03%,118个三四线样本城市中,上涨的城市为71个,比上月减少1个,上涨城市占比为60%。

 

三四线房价还在上涨的余温,使得一些人仍无法击碎对小城房地产的信仰,以为只要这一轮调控放松了,三四线楼市还会再迎来新春。甚至,今天还有大牌专家出来站台说,如果给时间,三四线城市的楼市终将成为主角——

 

最近不少数据显示三四线楼市量价齐缩,其实这和当年二线及省会城市的楼市与一线城市对照是一样的,历经十年,目前楼市热点已经成功从一线转至二线城市,这背后的逻辑是产业转移、人口疏解、人工薪酬居高不下多种因素。相信再过十年,目前二线及省会城市也必将面临同类情况,因此如果以十年为标志,相信随着产业进一步随着成本转移,三四线城市的楼市终将成为主角。

 

如果看目前的房地产格局,已经从一线的北上广深,转至成渝、中部、京津冀、东北、长三角、粤港澳大湾区、海峡西岸、西咸等多个热点经济区域,楼市的格局也随着区域经理的格局变化而变化。一个城市或者区域经济的增长,也必然伴随着该地区楼市的增长。因此,目前的楼市投资逻辑,已经从短线要看到长线,这个长线以十年为一个阶段。

 

恩施禁止楼盘降价发出信号,房子真不能再炒了……

 

说实话,这些幻想都是很危险的。

 

长期来看,在大都市圈化时代,城镇化的唯一赢家只有大城市,那些远离大城市、接受不到辐射的中小城市,都有可能因为人口、产业流失而萎缩,之前跑马圈地盖出来的房子过剩,找不到接盘侠。

 

这里边,有一个非常重要的判断依据,就是要看看这个三四线城市,距离超级城市、特大城市有没有超过100公里。100公里是大城市辐射的极限范围,超过100公里的地方,未来楼市都存在下跌的可能性。

 

我们看上边提到的几个严禁房价下跌的城市(除了芜湖),恩施、邳州、赣州,距离武汉/重庆、南京/青岛、广州的距离都远远超过了200公里。

 

这绝对不是简单的巧合!背后都是存在自然规律的。所以,远离京津冀、长三角、大湾区、成渝等都市圈的地方,我们要尽量少碰,尤其是在你把握不准的时候。

 

03

 

让我们把视线转向二线城市。

 

最近,房企的钱袋子一下子被银保监会捏紧了——

 

根据澎湃新闻的报道,个别房企在申报公司债融资时,被要求说明公司是否存在“地王”的情况。

 

5月17日,银保监会印发的《关于开展“巩固治乱想成果促合规建设”工作的通知》要求,商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

 

5月31日,有报道显示,因部分房企拿地激进,出现一些“地王”,监管部门将收紧部分房企公开市场融资渠道,包括债券以及ABS产品。根据21世纪经济报道的消息,传闻旭辉、禹洲、金地和中铁建等4家房企被点名。

 

监管部门的强硬,主要与前段时间二线城市土拍市场火热,“地王”频出有关。

 

新华社报道说,今年一季度出现资金加快流入房地产的迹象,热点城市土地市场升温明显。

 

截至今年6月2日,包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的22个重点城市,已经产生了总价、单价或溢价率“地王”数量高达113幅。

 

从房企拿地的标准来看,大家的标准都是出奇地统一,一二线城市依然是房企投资拿地地重点,其中杭州、天津、武汉等二线城市是热门选择。

 

根据中指院发布的《2019年1-5月全国房地产企业拿地金额》,今年1-5月前50名房企拿地金额总额为9519亿元,而去年同期的数据为8090亿元,同比增长了17.66%。

 

为什么明明房地产熄火了,房企还这么疯狂抢地,难道这些开发商都不知道黄金时代已经过去了?背后最主要的原因,或许是在一线被摁死的情况下,唯有二线城市是最佳的下注地盘。开发商看好大都市圈下的特大城市。

 

然而,二线房市的火热也触碰到有关部门的敏感神经。因为这涉及到了风险性的问题。

 

去年很长一段时间,房企一直笼罩在去杠杆的阴影下。但2018年底到今年一季度,去杠杆变为稳杠杆,房企迎来了融资和拿地的喘息空间,随后房价迎来了一波小高潮。

 

信托业协会公布的2019年一季度的数据显示,投向房地产的资金信托保持强劲的增长态势,2019年一季度末累计达到2.8万亿元,比18年四季度末2.69万亿元增长了0.11万亿元。

 

看增量的话,今年一季度新增的房地产信托金额为2160亿元,同比增长42.91%,增速也是非常迅猛。

 

恩施禁止楼盘降价发出信号,房子真不能再炒了……

 

原来, “抢地大战”都是房企借钱打起来的!

 

但借钱总是要还的。开发商的还钱压力到底有多大?

 

我们或许从数据中窥探一二。根据中信建投统计,2019年房企到期债券规模逾3700亿元,今后三年都是偿债高峰,2021年将达到峰值,逼近7500亿,三年累计到期债务超1.5万亿。

 

恩施禁止楼盘降价发出信号,房子真不能再炒了……

图片来源:东北证券

 

当房住不炒和债务高企叠加在一起的时候,房企的现金流,以及留存在金融系统里的欠债就不得不令人关注了。所以监管部门出手,收紧房地产融资也就不显得突兀了。

 

在我们看来,一线城市已经进入了全球房价前十的榜单中,堪比纽约等全球顶尖城市,其房价需要长时间的消化,所以在经济大环境波动的情况下,也不会轻易启动。

 

所以在接下来的日子里,二线楼市才是调节经济的最后一道神器。不过,这也应该是在关键时刻,有计划、有步骤、有组织的调节,不会放任市场自发炒作,先炒起来。

 

04

 

在房住不炒的大背景下,房地产最好的状态就是保持现状,不能大涨,也不能下跌。这样才能稳步发展。

 

这个逻辑,会贯穿未来两三年的时间。

 

在这种情况下,我们的投资选择会越来越难。我们一定要淘出好的标的,否则就很容易踏空。

 

那么,我们到底应该往哪看往哪走呢?有两个建议。

 

第一,国家统计局会定期公布70城房价,这些城市的房价都是重点监控的,不好翻出什么浪花,所以我们可以看一下这份名单以外的地方。

 

第二,把范围锁定在大都市圈以内,这样的城市会有政策导入,会更具有确定性。

 

这样一筛选,值得关注的几个城市就出来了。珠三角就有一个,小而美的珠海。这座城市位于粤港澳大湾区,而大湾区又是国家千年大计,重点战略,这相当于珠海的发展不是它一个城市的事情,而是关系着整个大盘子的运作。珠海会是国家重点发展的区域,未来机会良多。

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