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各城市抢人政策井喷,对房价有什么影响?

每日怡见 2019年6月21日 每日怡见 150

随着老龄化的趋势越来越明显,我国人口增速放缓,城市吸纳人口的能力从互不干扰的增量时代,走向了你争我抢的存量博弈。

 

为什么要抢人呢?

 

从长远发展来看,人才的聚集效应才是产业快速发展,城市充满活力的基础,而有多少人才做贡献,首先要有人口做基础,才能有一定比例的人才。

 

从短期来看,人口也是影响GDP的直接因素,一个青壮年一年至少能创造几万的生产价值,哪怕当地产业不升级,生产效率不提高,只要人数增加1%,GDP立马上涨。

 

为了以上种种目标,各地的抢人大战也在紧锣密鼓的展开了,那靠政策引入的人口,对当地房价有什么影响呢?

 

井喷的抢人政策

 

今年上半年二三线城市推出的落户政策,可谓百花齐放,先说说两个热门城市:

 

1.西安市

 

今年2月,西安市发布《关于进一步放宽我市部分户籍准入条件的通知》,对人才落户条件进行修订,修订后,本科(含)以上学历不管多大年龄,可直接迁入西安市进行人才落户。而且,国民教育同等学历的人员和留学回国人员也享受同样待遇。

 

而本科以下学历的,只要是中等职业学校(含技校)毕业,且年龄在45周岁以下,就可以迁入西安落户。

 

2.杭州市

 

4月份,杭州市发布《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》,该《通知》进一步降低人才落户门槛,对全日制大学专科及以上人才,且在杭工作并缴纳社保的,即可直接落户。

 

各城市抢人政策井喷,对房价有什么影响?

 

西安和杭州这两个城市属于强二线城市,这次修订的落户政策,简直就没什么门槛了。

 

西安市的落户政策在2月份推出,房价应声而起,国家统计局的房价数据显示,2019年5月份西安房价同比涨幅高达24.4%,这个涨幅明显领跑全国了。

 

对比之下,这几天落地的杭州新政策,很可能对楼市产生和西安类似的效应……

 

所以在此提醒杭州的刚需,杭州今年新楼盘摇号已经比较困难了,这一波新政策之后,短期热度会继续上升,买新房的难度更大,二手房价格也会上涨。

 

但长期来看,不用担心房价会暴涨,文章后面也会说,西安令人“瞩目”的房价涨幅已经引来了限购政策打压,“房住不炒”的大思路不会变。时间拉长一些,这点脉冲式的房价影响并不算大。

 

下面再来说几个“抢人”政策力度很大的城市:

 

3.石家庄市

 

3月,石家庄市出台《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》,该实施意见被称为“零门槛”落户政策,全面取消各种落户条件,凭借身份证和户口簿即可在当地落户。

 

4.常州市

 

1月底,常州市人民政府发布了《常州市户籍准入管理若干规定》,进一步放宽落户条件,并取消此前购房迁入面积不小于50㎡的规定。

 

5月,常州金坛区又发布了《紧缺专业人才综合选拔公告》,对符合条件的高等人才给予年薪30~50万的薪酬待遇,且享受普惠性人才购房补贴。

 

5.呼和浩特市

 

4月份,呼和浩特市发布《呼和浩特市大学毕业生安居工程(试点)实施办法》,明确大学毕业生住宅平均销售价格按所在区域市场50%,首付比例最低可按20%支付,但户口迁走需要退房,5年内不得上市交易。

 

呼市直接送半套房子,怡宝以前分析过:

 

6.天津滨海新区

 

5月份,天津滨海新区出台“海河英才经办指导意见”,进一步放宽人才落户条件,对技能型人才放宽工作年限要求,另外,落户年龄和社保要求也放宽了。除此之外,新区还会为符合条件的人才发放住房生活补贴。

 

7.深圳市

 

5月份,深圳市副市长王立新在未来论坛深圳技术峰会上明确表示,来粤港澳大湾区工作的短缺人才将享受15%的个人所得税减免优惠,一百万年薪可少缴30万。

 

其他城市见下图:

 

各城市抢人政策井喷,对房价有什么影响?

 

政策是肯定要推出的,但效果如何呢?

抢人实际上困难重重

 

落户政策原本的初衷,是为了推进我们国家的城镇化率,根据国家统计局发布数据显示,2018年年末中国常住人口城镇化率为59.58%。

 

我们的城镇化率目前60%左右,而发达国家大概在70%的水平,也就是说,想推动非城镇人口变成城镇人口,我们只有10%的空间了,怎么让1亿人在城市落户,就决定了我们的城镇化能不能达到发达国家水平。

 

但问题是,就像学生考试一样,40分的学生进步到60分其实不难,但是85分的学生想上90分就很困难,越是接近极致,越要成倍的付出努力。城镇化率提高其实是一样的,根据诺瑟姆曲线,我们正在经历的,就是快速增长之后的艰难爬坡期。

 

各城市抢人政策井喷,对房价有什么影响?

 

而且诺瑟姆曲线只描述了一般的规律,我国的实际情况要更加复杂和严峻。

 

下面这张图是GDP和老龄化速度的对比,它背后有一个很严峻的问题,我国的人均GDP距离发达国家的水平还很远,但是老龄化趋势却已经在快速抬头了。

 

也就是说,发达国家进入老龄化社会的时候,至少老百姓手上的钱不少,可是我们不仅要老了,钱也很缺。

 

那么很直接的问题就是,人才引进已经很难了,就算引进了人才,他们想买得起房子也很难。

 

各城市抢人政策井喷,对房价有什么影响?

 

所以,像三线城市包括部分二线城市的“抢人”可持续性我并不看好,如果城市宜居性、产业实力、经济实力都没办法让人才安心留下来的话,别说零门槛了,就是送房子,大家也只会想尽办法把房子套到手,人该走的还是会走。

房住不炒的思路没有改变

 

抢人大战几年前就已经打得不可开交,关键问题就是,新出生人口减少,老龄化程度加剧,人越来越少。这时候再不注入新鲜血液的城市,就将变成养老城市,被那些有活力的城市快速超越。

 

可是如果抢人是为了推动房价上涨,甚至为了炒热房市方便土地财政创收,那就要黄牌警告了。

 

6月20日,西安市住房保障和房屋管理局发布《西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组关于进一步加强住房市场调控管理的通知》。这就直接拍熄了上半年房价抬头的火苗。

 

各城市抢人政策井喷,对房价有什么影响?

 

《通知》显示:

 

 

自本通知下发之日起,市外迁入户籍的居民家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的,应落户满1年,或在本市连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)。

 

非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上(含5年)个人所得税或社会保险证明的,方可购买1套商品住房或二手住房。

 

临潼区纳入住房限购范围,严格执行我市住房限购政策。

 

这一次限购政策不仅将新落户人口纳入了限购范围内外,还将之前的非西安户籍居民家庭购房,须提供西安市连续缴纳个税或者社保证明的期限,提升到了5年以上。

 

西安黄牌警告一张,杭州紧随其后瑟瑟发抖。

 

直接说结论的话,人口大战对二线城市房价影响较大,部分力度较大的城市,会迎来一批有效的人口增长,对房市肯定是利好的,但不可能暴涨超过一定限度必然会接一个限购政策,降低热度。

 

下面是近11年的二线城市人口变化趋势:

其中人口明显增长的二线城市,如果这次抢人政策也比较给力,房价至少会维持稳定或者小幅增长。另外,近几年的人才实际上非常宝贵,没有抢到人的城市,相当于被动失去了一部分增长动力,不仅是房价的问题,还给未来的发展留了一些隐患。

 

未来,比大房子更重要的,是你家的书房,人才注定会越来越值钱,抢人的时代才刚刚开始。

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