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223亿的“史诗级”土拍,谁才是最大的赢家?

随心杂谈 2019年6月28日 紫竹张先生 204

6月23日,深圳迎来了一场“史诗级”的土地拍卖,5宗住宅用地同时挂牌出让,总出让面积达17.03万平方米。

这次拍卖,吸引了超过80家房企参加土拍,仅仅是保证金就达到1100亿,创下深圳土拍的历史记录。

近年来深圳土地出让多以商用、工业用地为主,这次大手笔出让5宗住宅土地实属罕见,这次拍卖,着实证明了一句老话“物以稀为贵。”

最后拍卖出来的结果全部达到了价格上限,最终成交价总计达223.84亿元。

223亿的“史诗级”土拍,谁才是最大的赢家?

拍到的企业,分别是越秀、龙光、中海、电建、平安。

面对如此高昂的土地成价格,对于那些有心无力、资金实力不足的企业来说,想拿却拿不到是很难受的。

但是那些拿到了的公司,可能心理会更难受,因为这5块宅地低价房价比均高于0.8。

其中,龙光地产以65.85亿的成交价,拍下了龙华区的一块地。

我看了一下,这块地位于龙华红山CBD,地理位置很少,周围学位一般的新房大概在7万左右,均价在6.5万左右。

也就是说,龙华用6.44万每平方拍下的土地,这个价格已经和周围二手房的差不多,面粉的价格已经约等于面包。

虽然这次没有限房价,开发商到时候可以按市场价定价,但在目前调控的大背景下,还敢这么拼命的拿地,真的太需要胆量了。

要知道这块地,金茂,中海、华侨城、华润等疯狂加价,最后经过了135轮的竞拍,才被龙光视死如归地拿下了。

对于这次土地拍卖,拍卖方是可以获得一大笔收入,但是竞拍成功的房企是否值得高兴么?

我想未必,开发商买了一块地,但能不能赚钱,那要看房地产市场的行情。

 

在业内,有个简单的公式来推测这些地块未来的实价:一块拍卖地的实际可售楼面低价,在这个基数上乘以2或者2.5,大概率是楼盘上市的均价。

竞拍现场,⼈们很容易为了赢得标的⽽忽视⾃⼰的真实意愿 。

 

但在拍卖的过程中,随着价格的上涨,那些对自己或者市场没信心的肯定会退出,相反,如果没有企业退出,说明大家都看好这个市场。

每个房企拍地的时候,都是有自己一个专门负责的部分,有一套系统完善的方案,每一块地多出几百块,都会仔细斟酌。

而且,在这种情况下,没有一个企业敢随意加价,因为每一个方案,每一次加价,相当于对吹牛征税,而且是上亿的税,所以他们一定会谨慎小心,诚实出价。

房企在深圳的拿地的成本固然很高、现状盈利空间也有限,但是深圳的人口才是根本。

这些土地拍卖的消息一出,朋友圈的房地产中介顿时沸腾了,而且他们的说辞无懈可击,楼面低价都这个价格了,房价还不会上涨了?

但其实,仍有一些在深圳高价拿地的房企,也正被套着,迟迟没有开盘。

比如富力在深圳的白泥坑项目,绿地在光明新区的深圳东洲项目,泰禾的尖岗山项目,从拿地到现在,已经4年了,仍然迟迟没有入市。

2016年,金茂以5.68万/平的楼面价拍下的地王,最近准备开盘,龙华金茂府的价格在12-15万,然而就在金茂对年的尚峻快2年仍然是原价。

3年过去了,除了中海的一个楼盘单价在7万元,其余楼盘在6万左右徘徊,横盘效应很明显。

如果金茂真的敢按照这个定价卖,最后的结果很有可能就是一地鸡毛。

所以,这次的土地拍卖,不用过度担心,该买的还得买,该卖的还得卖,不要因为一场土拍就觉得楼市的风向转了。

拍卖本就是零和博弈,对买家好的,对卖家肯定不好,所以别看那些拿到地的房企有多么风光,即便赢了也不见得就是好事儿。

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