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新城事件揭示的最大隐忧:地产不退,中国不兴

房股财经 2019年7月5日 智谷趋势 333
◎严九元

01

新城老板令人发指的行为,把知名度本不甚高的个人和企业放到聚光灯下。

 

观察王振华和新城的发家史,鲜明地反映了经济发展中的畸形与失衡。

02

 

新城发展的关键时点是2016年,地产观察者卢俊概括新城当时有两条路可选:一是学万科高端系列楼盘,做精品;二是学碧桂园进军三四线,高周转,跟投激励,做规模。

 

新城选了第二条。

 

从商业结果来说,押对了。

 

正好碰到棚改去库存,三四线成为那几年楼市狂飙突进的主角。

 

新城再用万达模式,在县城建商业综合体,便宜拿地,获得超常增长。

 

03

 

超常增长,有多超常?

 

新城控股2015-2018年销售额分别为319亿元、650亿元、1265亿元、2210亿元,每年200%的增长。

 

新城事件揭示的最大隐忧:地产不退,中国不兴

这个速度在暴利的地产业也属疯狂。

 

因此新城在地产业的排名一路飙升,以黑马姿态超越诸多地产豪雄,进入前十头部阵营,超越了华夏幸福、龙湖等名企。

 

王振华坐拥数百亿身家,也就发生在短短这几年。

 

04

 

这种火箭速度反映了什么?

 

获得这么多收入,新城创造了什么超越性的价值?拥有什么创新技术?对社会的贡献有哪些不可替代?

 

即使是以指数级快速增长为特征的科技互联网行业,也难敌新城的疯狂。

 

风头很盛、具垄断地位的科技新贵大疆,一年销售额是一两百亿,不到新城的十分之一。

 

颠覆了国民支付方式的金融巨头、拥有支付宝的蚂蚁金服,2018财年税前利润为91.8亿元(彭博),不及新城2018年利润104.91亿元。与此同时,小米的利润也不过86亿元。

 

千亿销售额,百亿利润,不管是哪一个行业,都是极难达到的。新城很容易做到了。

 

只是拿拿地,建一下房子,没有核心技术,没有商业模式的革命(至多是内部管理能力和执行力的强大),没有对社会输出更多价值,却达至了所有企业业绩的顶端序列,王振华这样的个人坐拥百亿身家,这一定是整个经济模式出了问题,财富分配出了问题。

 

在这个行当,钱来得太容易了。几年的功夫,踩对点,狠一点,人渣成巨贾。

 

我知道地产企业抓住了中国最大刚需,知道出挑的地产企业有极强的战略布局和执行力,但我仍要说,这个社会的超额利润不应该如此大份额地被地产企业拿走,这么巨大的财富效应不应该集中在低技术含量、低价值输出的企业之中。

 

王振华也是因为有如此大的财富底气,才愈加没有忌惮地打破底线。

 

05

 

地产还有一个特点:信贷推动。

 

房地产公司高负债经营是常态。据报道,新城控股一季度的负债率高达89%,并在短短4个月内新借款240多亿元。5月份,因拿地激进更是被政府列入了融资受限名单中。

 

用着他人的钱,抓着楼市巨大消费需求,乘风收割,最后成就自己腰包里的巨量财富。

 

这是现实。

 

只是这种现实,越来越显示出畸形的一面。

 

银行贷款,大部分都流向了房地产。其他实体经济很难拿便宜的资金。用郭树清的话是“房地产企业融资过度挤占了信贷资源”。

 

为什么资金都往房地产跑?

 

新城这种唾手可得的火箭发展速度,这种超额暴利,对任何资金都有致命吸引力。房地产就如黑洞,吸干信贷之水。它的红利和暴利,是以挤占其他行业为代价。

 

06

 

这就是新城事件揭示出的最大隐忧。

 

地产的财富效应太强大了。超越了科技,甚至超越了金融。它轻易地将整个社会绑架。

 

它绑架了抉择。

 

比如,央行调整货币政策,在四大目标稳定物价、充分就业、经济增长、平衡国际收支之外,还通常会顾及到房价。想刺激经济,但又担心一放水引发房产泡沫;想保汇率,但又害怕一收缩刺破泡沫。

 

它绑架了金融。

 

地产就是金融,它是一种资产,而不仅仅是拿来住的;金融就是地产,中国信用体系本质是建立在土地抵押之上。

 

房地产企业都是高负债,一出事多米诺骨牌,牵扯到诸多的金融机构。更不用说,据财新报道,新城参股了多家银行。

 

它绑架了消费。

 

六个钱包掏空了来买房,哪里还敢闲钱做其他消费。

 

它绑架了产业。

 

如前所述,有房地产的黑洞效应,其他产业就会被挤压被抑制。

 

07

 

我们面前就两条路:1.依旧地产;2.脱离地产。

 

依旧地产,是因为地产拉动经济的效果确实好。经济压力一大,就忍不住想用一下(夜壶论)。但泡沫不会永远胀而不破。

 

脱离地产,这是艰难而正确的路。没有任何一个大国靠房地产来立业。

 

08

前一周我在会员内部分析文章里写道,当下的政策正在发生一些微妙变化。

 

有观察者注意到,大国博弈越是升级,对房地产的调控越严。

 

这有点反常。冲突升级,经济下行,房地产应该放松才对。

 

但最近一年却反着来。

 

署名萧齐的作者在FT中文网撰文举例:

 

去年4月,中兴事件发酵,央行定向降准放水,紧随其后的是对房地产业融资收紧产生根本性影响的资管新规出台;

 

6月双方开始互加关税,央行再次定向降准,与此同时发改委收紧房企境外发债,7月高层会议则发出对房地产业最严厉的定调“坚决遏制房价上涨”。

 

今年5月大国博弈再度升级,5月6日央行定向降准,接着银保监会再次定向收紧房地产融资。

 

这背后,是政策逻辑发生了改变。博弈升级时,出台的宽松举措将增多,以对冲经济压力。但又不想让放出来的水跑到房地产去,因此越升级,对房地产的管控越严。

 

这正是我们正在进行的一场真正大战。让资源流到应该去的地方。

 

昨天的消息是,地产融资再收紧,多家信托收到银监窗口指导,控制地产业规模。也就是,作为地产业融资重要管道的信托,也被管住了。

 

 

未来,房企的资金来源会越来越少。

 

恰恰就是新城,意识到了这一点,其副总裁在几个月前说,未来三年,50强房企将瓜分82%的银行开发贷款,“金融机构的贷款额度有限,百强之外的房企已经不在银行贷款名单,50强房企就是银行放贷新门槛,当然也会成为大多数金融机构放款的融资新门槛。

 

09

 

大国博弈加剧的背景下,中国的选择有且只有一条:脱离地产,产业立国;地产不灭,中国不兴。

 

不是灭掉房地产业,而是让房地产从暴利回归平均利润,让房地产不再有挤压其他产业的资源。

 

房住不炒的本质,就是让房地产成为一种平庸资产,不再具有黑洞效应,让资金资源去到更该去到的地方。

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