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新城事件揭示的最大隱憂:地產不退,中國不興

房股財經 2019年7月5日 智谷趨勢 315
◎嚴九元

01

新城老闆令人髮指的行為,把知名度本不甚高的個人和企業放到聚光燈下。

 

觀察王振華和新城的發家史,鮮明地反映了經濟發展中的畸形與失衡。

02

 

新城發展的關鍵時點是2016年,地產觀察者盧俊概括新城當時有兩條路可選:一是學萬科高端系列樓盤,做精品;二是學碧桂園進軍三四線,高周轉,跟投激勵,做規模。

 

新城選了第二條。

 

從商業結果來說,押對了。

 

正好碰到棚改去庫存,三四線成為那幾年樓市狂飆突進的主角。

 

新城再用萬達模式,在縣城建商業綜合體,便宜拿地,獲得超常增長。

 

03

 

超常增長,有多超常?

 

新城控股2015-2018年銷售額分別為319億元、650億元、1265億元、2210億元,每年200%的增長。

 

新城事件揭示的最大隱憂:地產不退,中國不興

這個速度在暴利的地產業也屬瘋狂。

 

因此新城在地產業的排名一路飆升,以黑馬姿態超越諸多地產豪雄,進入前十頭部陣營,超越了華夏幸福、龍湖等名企。

 

王振華坐擁數百億身家,也就發生在短短這幾年。

 

04

 

這種火箭速度反映了什麼?

 

獲得這麼多收入,新城創造了什麼超越性的價值?擁有什麼創新技術?對社會的貢獻有哪些不可替代?

 

即使是以指數級快速增長為特徵的科技互聯網行業,也難敵新城的瘋狂。

 

風頭很盛、具壟斷地位的科技新貴大疆,一年銷售額是一兩百億,不到新城的十分之一。

 

顛覆了國民支付方式的金融巨頭、擁有支付寶的螞蟻金服,2018財年稅前利潤為91.8億元(彭博),不及新城2018年利潤104.91億元。與此同時,小米的利潤也不過86億元。

 

千億銷售額,百億利潤,不管是哪一個行業,都是極難達到的。新城很容易做到了。

 

只是拿拿地,建一下房子,沒有核心技術,沒有商業模式的革命(至多是內部管理能力和執行力的強大),沒有對社會輸出更多價值,卻達至了所有企業業績的頂端序列,王振華這樣的個人坐擁百億身家,這一定是整個經濟模式出了問題,財富分配出了問題。

 

在這個行當,錢來得太容易了。幾年的功夫,踩對點,狠一點,人渣成巨賈。

 

我知道地產企業抓住了中國最大剛需,知道出挑的地產企業有極強的戰略布局和執行力,但我仍要說,這個社會的超額利潤不應該如此大份額地被地產企業拿走,這麼巨大的財富效應不應該集中在低技術含量、低價值輸出的企業之中。

 

王振華也是因為有如此大的財富底氣,才愈加沒有忌憚地打破底線。

 

05

 

地產還有一個特點:信貸推動。

 

房地產公司高負債經營是常態。據報道,新城控股一季度的負債率高達89%,並在短短4個月內新借款240多億元。5月份,因拿地激進更是被政府列入了融資受限名單中。

 

用着他人的錢,抓着樓市巨大消費需求,乘風收割,最後成就自己腰包里的巨量財富。

 

這是現實。

 

只是這種現實,越來越顯示出畸形的一面。

 

銀行貸款,大部分都流向了房地產。其他實體經濟很難拿便宜的資金。用郭樹清的話是“房地產企業融資過度擠佔了信貸資源”。

 

為什麼資金都往房地產跑?

 

新城這種唾手可得的火箭發展速度,這種超額暴利,對任何資金都有致命吸引力。房地產就如黑洞,吸干信貸之水。它的紅利和暴利,是以擠占其他行業為代價。

 

06

 

這就是新城事件揭示出的最大隱憂。

 

地產的財富效應太強大了。超越了科技,甚至超越了金融。它輕易地將整個社會綁架。

 

它綁架了抉擇。

 

比如,央行調整貨幣政策,在四大目標穩定物價、充分就業、經濟增長、平衡國際收支之外,還通常會顧及到房價。想刺激經濟,但又擔心一放水引發房產泡沫;想保匯率,但又害怕一收縮刺破泡沫。

 

它綁架了金融。

 

地產就是金融,它是一種資產,而不僅僅是拿來住的;金融就是地產,中國信用體系本質是建立在土地抵押之上。

 

房地產企業都是高負債,一出事多米諾骨牌,牽扯到諸多的金融機構。更不用說,據財新報道,新城參股了多家銀行。

 

它綁架了消費。

 

六個錢包掏空了來買房,哪裡還敢閑錢做其他消費。

 

它綁架了產業。

 

如前所述,有房地產的黑洞效應,其他產業就會被擠壓被抑制。

 

07

 

我們面前就兩條路:1.依舊地產;2.脫離地產。

 

依舊地產,是因為地產拉動經濟的效果確實好。經濟壓力一大,就忍不住想用一下(夜壺論)。但泡沫不會永遠脹而不破。

 

脫離地產,這是艱難而正確的路。沒有任何一個大國靠房地產來立業。

 

08

前一周我在會員內部分析文章里寫道,當下的政策正在發生一些微妙變化。

 

有觀察者注意到,大國博弈越是升級,對房地產的調控越嚴。

 

這有點反常。衝突升級,經濟下行,房地產應該放鬆才對。

 

但最近一年卻反着來。

 

署名蕭齊的作者在FT中文網撰文舉例:

 

去年4月,中興事件發酵,央行定向降准放水,緊隨其後的是對房地產業融資收緊產生根本性影響的資管新規出台;

 

6月雙方開始互加關稅,央行再次定向降准,與此同時發改委收緊房企境外發債,7月高層會議則發出對房地產業最嚴厲的定調“堅決遏制房價上漲”。

 

今年5月大國博弈再度升級,5月6日央行定向降准,接着銀保監會再次定向收緊房地產融資。

 

這背後,是政策邏輯發生了改變。博弈升級時,出台的寬鬆舉措將增多,以對沖經濟壓力。但又不想讓放出來的水跑到房地產去,因此越升級,對房地產的管控越嚴。

 

這正是我們正在進行的一場真正大戰。讓資源流到應該去的地方。

 

昨天的消息是,地產融資再收緊,多家信託收到銀監窗口指導,控制地產業規模。也就是,作為地產業融資重要管道的信託,也被管住了。

 

 

未來,房企的資金來源會越來越少。

 

恰恰就是新城,意識到了這一點,其副總裁在幾個月前說,未來三年,50強房企將瓜分82%的銀行開發貸款,“金融機構的貸款額度有限,百強之外的房企已經不在銀行貸款名單,50強房企就是銀行放貸新門檻,當然也會成為大多數金融機構放款的融資新門檻。

 

09

 

大國博弈加劇的背景下,中國的選擇有且只有一條:脫離地產,產業立國;地產不滅,中國不興。

 

不是滅掉房地產業,而是讓房地產從暴利回歸平均利潤,讓房地產不再有擠壓其他產業的資源。

 

房住不炒的本質,就是讓房地產成為一種平庸資產,不再具有黑洞效應,讓資金資源去到更該去到的地方。

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