四万亿的旧改快来了,它会是下一个扭转中国楼市走向的棚改吗?

◎ 路口大爷

“旧改”的关注度正在加速升温。

在高层稳增长蓝图,这一项必将影响“上亿居民”的新四万亿投资,仍然在等待进一步打开政策窗口,开启大局面。

此前,智谷趋势第一时间解读政策(详见《刚刚,国务院放大招,“旧改”效果将堪比“棚改”?》),指明了旧改一招之妙、威力之猛。今天我们不妨再讨论下。

旧改接下来会怎么走?

它究竟是一招棚改式的大杀器,还是一个财富大机会?

01

“旧改”已上升至国家层面,是对冲政策的着力点。

稳投资的当下,旧改肩担有多个重任。既能快速落地基建项目,也能在拉动居民消费上立即见效。7月1日的政策吹风会上,住建部的原话是:

“城镇老旧小区改造上升为国家的重要工作,既保民生又稳投资同时拉内需,我们希望通过这项工作获得综合效益。”

长江证券首席经济学家伍戈认为,“面对外部经济的负面冲击,此轮国内对冲政策的着力点或许并非房地产,而是以‘旧改’为代表的基建投资及债券等融资方式的创新。”但旧改并不是无关房地产,我们在下面会讲到。

因此,不能小瞧高层推动这项政策的决心和力度。

据官方初步摸查,各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个,涉及居民上亿人,国务院参事还给出一个可撬动的投资额:四万亿

02

旧改接下来会怎么走——牵动市场神经的万亿级大机会。

这批旧改小区必须是城镇里“建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。

在官方的初步设想中,改造内容会分三步走:

1. 保基本的配套设施。优先改造水、电、路、气、光纤等市政基础设施,如果建筑老化程度严重,还会刷新楼体,北方地区加上供暖修缮、加装保温层。垃圾分类设施、加装电梯也纳入其中,不过加装电梯只鼓励不强制。

2. 提升类的基础设施。包括增加公共活动场地、停车场、充电桩、活动室、物业用房等设施。

3. 完善公共服务类的内容。包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。

未必每个老旧小区都能走完这三步。一般情况下,第一步是必然选项。新疆财政厅下发的文件中提及,此前财政部印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》“对中央补助资金须改造项目进行了明确,改造内容须包括对水、电、路、气4项设施中至少2项进行更新,或者是虽然没有更新水、电、路、气设施,但加装了电梯。”

后两步则在有条件的小区里推进。

继“一城一策”之后,住建部在旧改一事上又提出了“一楼门一方案、一栋一个方案”,发扬“因地制宜”、“绝不搞一刀切”精神,因此,旧改实施细则的差异化也会超乎想象。

一些财富机遇是非常明确的。

稳投资的急迫性越大,“旧改”概念股就会受到更多的资金追捧。

比如,加装电梯工程提速,对电梯股来说就是一个大利好。官方统计,全国1980年至2000年建成的老旧住宅约80亿平方米,70%以上城镇老年人口居住的老旧楼房无电梯。市场预计,旧楼加装电梯的缺口达389万台,市场空间超1.5万亿。但是,这个数字可能高估了,很多太老的小区基本没有改造的必要。

“旧改”也会是楼市的一大变数。

“旧改”是基建工程,是城镇保障性安居工程建设,虽然很多专家说“旧改”不是搞房地产的存量市场,但是,旧改与房地产之间的关系是千丝万缕断不尽的。比如,一部分“老破小”会因此升值。

具体到高低楼层,可能就会面临以下三种情况:

一:受小区改造的带动,整体升值;

二:因为装上电梯,高楼层升值;

三:因为电梯给低楼带来层采光不好、隐秘性不高、有噪声等问题,低层房屋升值不仅没有高楼层快,甚至还更难转手,或者房租更低。

想投资“老破小”一定要睁眼看清楚。

真正有价值的,只能是在大城市核心城区、建筑质量不会太差、老化程度不会过于严重的老小区。

另外,还要综合评估小区的居民收入水平,很多老旧小区会存在产权混乱的问题,诸如混杂房改房、廉租房、回迁房等,后期物业管理费、工程收益都较难保证,旧改工作推进困难。

而那些可以把旧改推进到第三步公共服务类设施的小区,楼盘升值会更明显。

03

旧改的钱谁来出——决定了旧改能否有棚改的万亿级能量。官方对此有点纠结。

此前试点的15个城市在实践过程中,有的地区比如北京,是居民和市区两级财政一起出钱,有的地区比如厦门,是“居民分摊+政府补贴+公共收益补充+市场化”来筹钱,基本上都是以财政资金为主,这点钱很难起到“四两拨千斤”的作用。

在过“紧日子”的时候,这样的方式显然不可持续。

(目前石家庄旧改仍以财政补贴的方式鼓励社会资本参加)

这不,高层才会在上个月底提出要加大金融对旧改的支持,“创新投融资机制”。

现在政府不打算大包大揽,希望“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”。

官方很希望能拿出一个市场化的新工具来撬动资金,住建部认为“金融支持的方式,不能只投入转不起来”,但是又得做好风险防范,“要防止增加地方债务”。

金融支持方式进入两难选择,也是目前旧改最大的不确定因素。

就像我们之前提及的,是要资产证券化,以广告投放、充电桩等现金流稳定的基础设施收费权打包发行ABS,还是要银行提供低息无息的信贷支持;是以地方专项债、企业债来支持旧改,还是要开发出新的工具。

很多人都在盯着央妈会以什么样的方式来配合撬动市场。

不排除央行会将PSL扩大到旧改。据21世纪财经报道,2018年8月,住建部在一次提案回复中称,已将部分符合条件的老旧楼房改造、旧住宅区综合整治项目纳入棚户区改造范围,给予资金和信贷支持。而在2019年5月31日,新疆财政厅称,中央首次将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程建设。

另外,地方在积极探索融资渠道时,可能会以强大的行政力推动加层改造、增加商业设施、变更土地使用性质等途径的实现。

深圳市房地产研究中心一名研究员在《证券日报》发表专栏称,老旧小区改造“两个不涉及、两个不改变”——不涉及拆迁补偿和安置重建,不涉及土地一级和二级开发;不改变原有建筑物结构,不改变土地所有权。这只是深圳城市更新的规定,如果全国性推行的决心和力度够大,不排除会有突破。

最近房地产信托收紧,但是,“城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响。”

一方面,政策迟迟没有打开更大的融资通道,不敢做运动式的宣传推广,另一方面又需要它,希望做大它。这点纠结、踟蹰,其实和对待房地产的态度并无二异。

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