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为什么海景房卖成了白菜价,群租房却要抢破头?

房股财经 2019年7月10日 紫竹张先生 265

又到了租房的旺季,今年被改造成隔断间的群租房生意特别好,有的房子才130平米,竟然被隔成了10个房间,还要靠抢才能租到。

 

在贵阳市,这种迷你单间的价格在700元到1150元不等,而在一线城市,一小间隔断房可能要两三千元才能租到。这种小房间,主要是低收入打工者和毕业生会租。

 

为什么海景房卖成了白菜价,群租房却要抢破头?

 

大城市工作机会多,群租房自然是供不应求,城市支柱产业和配套设施的吸引力有多强,对住房的需求就有多旺盛。

 

 

群租房要抢破头大家应该不会意外,大部分读者应该还记得我们之前讨论过多次的「房地产的方向是分化」,现在现实案例来了,一边是群租房供不应求,另一边是曾经被捧上天的海景房,现在竟然打骨折都卖不出去……

 

为什么海景房卖成了白菜价,群租房却要抢破头?

 

海景房在某种意义上,就是楼市的大坑之一,它和商铺、别墅、公寓有着类似的问题,这些房产都偏离了刚需的条件,以小众的需求作为卖点,最后结果就是,市场上交易量不够,房源流动性差,买容易,转手难。

 

经济学最基本的原理告诉我们,产品的定价不是由成本决定的,而是由需求和供给决定的。一个正常的家庭,最需要的房子,是孩子上学容易,大人上班方便,老人看病不难,而不是所谓的“面朝大海,春暖花开”。

 

海景房销售往往打着养老房的概念,这个概念是很有想象空间的。中国非常大,很多地区都远离大海,而影视剧经常描写大海沙滩的美好,所以非常多的人都向往海边生活。可是去海边的精品酒店度假,和搬到海景房养老,完全是两码事。

 

怡宝住在武汉,就很向往去海岛旅游,但前提是,我们去的都是旅游区,吃喝玩乐设施齐全,享受阳光沙滩海景当然心旷神怡。

 

如果真的搬到三四线城市的「海景房」,要面临的情况就变成了:海边潮湿,一年里很长时间的气温还很高;周边很多荒地,小区入住率低,生活配套设施很少;没有好的医疗资源,老人生病了很麻烦……

 

不知道是谁第一个宣传中国人喜欢大海,后来就变成了,海景房处在“全中国最宜居的地方”。

 

但我们可以确定的是,中国人在如何把不好的东西卖出去这点上,是有奇才的,把海边荒地包装成「中国最宜居的海景房」,居然真的忽悠成功了。从销售技巧上来说,这肯定是非常聪明的,只是好像不那么道德吧。

 

当年山东威海乳山县的房子是怎么卖出去的呢?

 

很简单,开发商组织了老年人看房团,大方地把路费旅费全部包了。老人们一想,包吃住呀,拎着包就能去海边玩一圈,当然也乐呵呵地就去了。

 

去了之后,除了住在海边享受海风拂面,就是看房了,那几天里,老人们都有专人陪伴,不仅予取予求,还连上厕所都要跟着扶着。

 

全程陪护好像是为了贴心服务,但实际上,是防着老人和当地人交流。

 

你随便抓一个乳山县的本地人,问问“你们这房子怎么样啊,住着舒服吗?”

 

他就会诉苦水式地把不便都告诉你,或者一脸迷茫地看着你,不知道大城市的人为啥要搬到这种小地方来住,只要这么一问,开放商的把戏马上就露馅了。

 

这个看房把戏从十年前玩到了现在,还屡试不爽。和大城市的房价相比,这些“海景房”的价格好接受得多,首付又低,心动了就买一套,就像实现了心里的梦想。

 

但问题是,等到发现房子没法住,想转手卖出去,业主就傻眼了,50万买的房子,几乎是全新的,但是打对折都卖不出去,在乳山这样的地方,二手房流动性小的可怜。

 

为什么海景房卖成了白菜价,群租房却要抢破头?

 

为什么今天乳山县的房子打骨折了都卖不出去,因为这些房子,本身就不值得大肆炒作。

 

乳山县的海景房位于银滩,而这个地方在引入房地产开发之前,就是一大片自然生长的松树林,到现在除了密集的200多个小区之外,依然没什么配套设施。

 

乳山本地常住人口只有55万左右,而银滩新建的房子就足以容纳几十万人,本地人不会买,外地人很少来住,这就是我们常说的“鬼城”。

 

为什么海景房卖成了白菜价,群租房却要抢破头?

 

空有房子有什么意义呢?

 

1400元/平米,买一堆钢筋混凝土,海景是有了,却不利于居住,这和鹤岗跌破成本线的房价没有本质区别。

 

从乳山的例子我们可以看出,自然环境对我国房价的影响,远远排在配套设施之后。

 

如果按照美国房价的演变逻辑来看,你会发现,美国人迁移的方向就是自然环境更宜居的方向,哪里生活舒服,哪个城市就会越来越繁华。

 

但在目前在我国不是这样,稀缺的生活资源、教育资源、工作资源向大城市高度集中,因为这些地方产业最发达。人们只有先顾上了自己的工作,子女的教育,老了的医疗,才可能考虑,哪里的自然气候舒服。

 

如果你逆潮流而行,想去小城市海边养老,也没什么问题,但那就不要指望房产还能投资增值了。

 

降价也没人买房,绝对不是房价的问题,而是这个城市出了问题,你想去捡便宜,就要做好准备:在那里你会找不到工作,买东西不方便,看病也困难。

 

配套资源缺失的房子,不仅能跌成白菜价,跌破成本线,最低还能跌到不要钱。

 

下图这个小镇叫尊戈利小镇,它在意大利,距离首都罗马1小时车程,距离沙滩只有几十米到几千米,但是,这里的房子标价1欧元还很难卖出去。

 

 

 

 

其实房子如葱的城市都有一些通病:产业单一,一旦被淘汰就会出现结构性危机;地处大都市圈的边缘,没有自己的优势,人口被大城市虹吸;始终没有竞争力强的产业,地理位置很差……

 

买房,买的只会是配套资源,而不会是一个海景养老的梦想,真的想住海景房,海南现在有很多养老公寓,每天专人服务,按月交费就好了。

 

未来房地产的方向不是单纯的上下,而是快速分化,地区的产业吸引力和配套资源才是竞争核心优势,人口流入才是最可靠的指标。总之,怕买房被套了,你就要谨慎在竞争力低的城市投资,更不要情绪化投资。一切的坑,其实都是信息不对称,多听多问,答案自然就会浮出水面了。

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