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大清洗!这些房企真的活不下去了!

房股财经 2019年7月11日 功夫财经 329
最近,是楼市的多事之秋。

3号,上海《新民晚报》的一则重磅消息,扯下了新城控股老王的遮羞布,让他露出了衣冠楚楚之下的本来面目。

估计现在新城上下还是乱成一锅粥。

然而,就在其他中小房企纷纷围观看热闹之际,来自深圳,由《人民日报》主管的《证券时报》的又一重磅新闻,让整个地产界,尤其是中小房地产商感觉——五雷轰顶。

原文比较长,摘录核心要义就是:银保监会对信托公司约谈警示,要求今年房地产信托规模不得超过6月末的规模,未备案项目一律暂停。

大清洗!这些房企真的活不下去了!

简单地说就是,下半年,房企想通过信托融资来解决资金问题的渠道,几乎是一刀切地——咔嚓掉了。

很多刚刚还在看新城热闹的房企,完全没有没想到,转眼之间,噩耗就降临到自己头上,纷纷傻眼了。

对于资金密集型,快周转,而且是高度依赖举债的房地产行业而言,信托渠道的“封死”,相当于直接断掉了一种资金渠道上的“口粮”。

而且信托融资还是很多企业续命的“主食”,不是可有可无的餐后“甜点”。

于是乎,有不少媒体惊呼,八级地震,下半年房地产,要“凉凉”。

然而,接下来的走势,真的是这样吗?

1

在讨论房地产信托被叫停这件事对房企的影响之前,我们先跳出房地产,回顾一下黑大三粗的钢铁行业。

前几年高层对钢铁行业的一顿操作,如今看来,很有异曲同工之处。

以前网上流传一个很有喜感的段子说,中国参加世界钢铁产量排名,

第一名:中国(不包括河北省);

第二名:中国河北省(不包括唐山市);

第三名:中国河北省唐山市(不包括瞒报产量);

第四至八名:日、美、印、俄、韩;

第九名:中国河北省唐山市的瞒报产量;

第十名:德国。

那几年,全国中小私营民营钢铁厂到处都是,这些钢铁厂很多都是瞒报产量偷偷生产的,不用上税。

大清洗!这些房企真的活不下去了!

而且由于技术含量低、设备老旧、用工大多都是临时工,因此,生产的基本都是低端钢材。

但是架不住产量大,价格低,这些中小型民营企业钢厂的产品上市后,凭借成本优势大打价格战,给国内钢材市场造成极大冲击。

因此,像宝钢、鞍钢、武钢这些大型国有钢厂,在无序低价竞争之下,被冲击的七零八落,连年亏损,像宝钢,最严重的时候一年能亏上百亿。

后来,高层开了一个重要的会,表示要理直气壮做大做强国有企业,这里面当然也包括劳动密集型,就业人数及其庞大的钢铁企业。

面对连年巨亏的钢铁行业,怎么办?

于是,在那次会议之后,高层想了一个办法,以绿水青山就是金山银山为号角,开始在国内狠抓安全环保。

污染严重的、排放不达标的工业企业,一律停业整顿或者取缔关闭,这里面,那些隐瞒产量的中小型民营私营钢铁企业,自然首当其中。

于是,一大批不合格的小钢厂,在环保大旗之下,就纷纷关门大吉了。

这样一来,那些以低廉价格冲击市场的产量,在供给端,直接就被削减了,市场上的供应减少,很快钢铁价格企稳回升,又赶上最近几年房地产以及基建的回暖,各大型“国家队”钢铁企业又纷纷过上了红红火火的滋润日子。

那些环保不达标,以偷税漏税和雇佣临时工开足马力偷偷生产的小型钢厂,也就不可避免成了供给侧结构性改革、调整产业结构、保护生态环境,做大做强“国家队”的代价了。

2

有了钢铁行业前面的铺垫,下面,再回到此次房地产信托收紧,就比较好理解了。

从表面看,信托的一刀切,对房地产行业,绝对是重大利空。但是对于房地产行业重大利空,并不一定是对房企利空,更不是对所有房企都利空。这是两个概念。

而对有的房企,甚至可以说是重大利好。

大清洗!这些房企真的活不下去了!

为什么呢?

就像严查环保,大型“国家队”公司的技术、设备,肯定是没问题的,不怕。瑟瑟发抖的,是技术不达标的“小作坊”们啊!

首先,我们要看看,高度依赖信托融资的都是谁?

据不完全统计,信托融来的钱,百分之七十都给了中小房企,尤其是那些非常激进,一心想快速做大,但自身又没有多少本金的民营房企。

在银行系统严格控制资金流入房地产行业的大环境之下,一大批实力不济的中小民营房企,只能放弃6%左右的低息抵押贷款,转而投向资金成本更高的信托。

目前,信托融资的资金成本普遍在10%—15%之间,差不多是银行抵押贷款的2倍。

而万科、碧桂园、恒大、融创这样的上市头部房企,以及中海、保利、绿地、华润这样的巨型央企,则主要依靠的是银行授信下的抵押贷款,这种贷款利率成本大多在7%左右,甚至更低。

和信托动则10%以上的资金成本相比,绝对算是廉价资金了。

而且,像融创这样的一次收购、拿地就是上百亿数百亿的大笔资金,又岂是几亿几十亿顶天了的信托能够解决得了的?

因此,这次看似一刀切的信托“关门”,其实是断了严重依赖信托融资的中小房企的“口粮”,对头部房企和有国家队背景的大型央字号、国字号房企而言,影响很小。

因为他们的“口粮”,压根不在这上面,信托,很多都是可有可无的“零食”。

所以,可以预见的是,下半年,在融资渠道被关闭之后,那些严重依赖信托,寄希望于打一枪,在一个房地产项目上挣快钱、挣大钱,用高成本资金拿地运转、刀口舔血的小房企,将面临一轮“大清洗”。

而随着房地产市场上的钱越来越少,资金成本越来越贵,一大批中小房企也将面临融不到钱、借不到钱的危险。

大清洗!这些房企真的活不下去了!

届时,房地产市场的大规模洗牌将在所难免。很多缺钱的中小房企,将不得不出手手中的项目,断臂求生。

而像高喊着活下去的万科这样的手握数百亿现金的头部房企,以及像中海这样的低调的拿着数百亿银行授信的正规军,将有机会以及其诱人的低价,躺着在市场上捡中小房企的优质项目。

而对中小房企的大洗牌,或许正是高层希望看见的,因为这对于房地产行业来说,明显利大于弊,是好事。

这将有利于房企向规模化集中化转变,进而提高整个行业的效率。

而且,如果在这个过程中,一大批手握廉价资金的国字号房企通过兼并收购,进一步做强做大,成长为类似中车那样的行业老大,不也正符号那场大会的精神吗(理直气壮做强做大)?

3

上面分析了为什么要推行一刀切的房地产信托收紧政策,下面进一步分析一下,为什么选择在这个时候推行这个政策,而不是上半年,或者去年。

这里面主要有两个原因,一个是外部的,一个是内部的。

外部的原因就是大阪G20峰会上的会面,把闹了一年多的贸易摩擦,基本止住了继续恶化的势头,大家开始重新坐下来谈了,一切向好。

因此,总体来说,外部的大问题暂时算是解决了,终于可以腾出手来,处理家务事了。

内部的原因就是,上半年,在三令五申要稳地价、稳房价、稳预期的形势下,全国各地地王居然到处都是,而且一个比一个猛,好像房产商手里的钱不是自己的,是大水冲来的一样。

而这一次,各地涌现出来的地王,80%都是被民企拿走的,这和上一轮国企抢地王形成了强烈的对比。

为什么会出现这种情况呢?

一方面是由于目前房地产市场上确实不缺钱,大家融资太容易了,另一方面就是,房企依然普遍看好后期的房地产市场。

那为什么这一次国企不去争地王了呢?

大清洗!这些房企真的活不下去了!

原因很简单,因为国企是受国家管控的,如果在稳字当头的当下,国企还冲在前面去抢地王,制造恐慌,那不就是明显和上面对着干吗?

只要今天你敢抢地王,明天上面就找你董事长、书记约谈。因此,国企老总为了位置和帽子,积极响应了上面的号召,不去出风头,所以总体表现都比较稳。

但是民企们就不一样了,他的老总的位置、帽子,上面可都是管不着的,只要他愿意,地王想怎么拍,就怎么拍,没人约束嘛。

因此,民企在上半年的土拍市场上,表现的及其激进,制造了无数地王,给市场预期造了很不好的影响。

这严重违背当前“稳”字当头的大政策、大环境,实在是和上面对着干。

而民企老总们自以为上面管不了他的位置,也管不了他的帽子,但是他们千算万算,忘了上面可以通过政策卡住他的钱袋子。

这不,信托融资,足够你们喝一壶的了。

嗯,这就是不听话的后果。

那些激进的中小房企们,自求多福吧,希望你们不要成为房地产历史进程中的代价。

当然,在这个过过程中,我们也将有幸见证新一批的房企巨无霸的诞生。

这是房地产最坏的时代,也是房地产最好的时代。

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