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大腕,你看错中国房价走势了

房股财经 2019年7月12日 远方青木 516

18年前,一部叫《大腕》电影火遍大江南北,在这部电影里,编剧以极大的脑洞,对中国未来的房价进行了预测。

这部电影上映的具体时间,是2001年12月21日,当时北京的房价大概是4000一平米,而编剧大笔一挥,给改成4000美金。

这样的人,当然得送疯人院啦。

因为在2001年之前,中国地产刚经历过黑暗的十年。

 

 

 房地产发展简史

 

中国刚改革开放时,关于房地产的争议非常大,这玩意是标准的私产,是资本主义的代表。

所以一直到1987年,深圳才敢带头吃螃蟹,进行了全国首次的公开土地拍卖。这块地,后来建成了东晓花园,中国第一个商品房小区。

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所以,我们一般把1987年,视作中国房地产的元年。

对于陌生的事物,中国人的接受能力一向很快,随着越来越多的人购买房地产,中国的房价开始了稳定的增长,并最终引发了一轮大泡沫。

最近几年的房价,大概涨了一倍吧,很多人就惊呼房价涨幅过快过大,炒房暴利。

来,我今天给你们介绍一下,什么才是真正的炒房,把时间拉回到1991年,这一年,国务院进行24个省份的房改,从少量地区试点,到全面推行地产商业化,中国房地产正式开始了第一轮的上涨。

第一个泡沫积蓄的区域,是海南。

1988年,也就是地产元年的次年,海南的房价为1350元/平方米,1991年的价格为1400元/平方米,3年涨了50元。

而到1993年上半年,海南房价达到了顶峰,7500元/平方米,1993年的7500元/平方米哦,那个年代的月工资大概一百多块钱吧。

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当时,海南海口市区到处都是租房和卖房的广告,当时在全国都流传着一句话“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”。 

大腕,你看错中国房价走势了

海南最疯狂的时候,只要你胆子大,敢参与这个击鼓传花的游戏,一个穷光蛋,一夜之间就能成为百万富翁,考虑通胀因素,当年的百万富翁相当于今天的亿万富翁。

论造富游戏,今天的比特币,可远不如上世纪90年代的海南楼市疯狂。

疯狂的海南楼市引发了全国房价的躁动,在系统风险堆积之前,中央果断出手,打压泡沫,疯涨的海南楼市,一夜之间就崩盘了。

 

仅仅半年时间,到93年下半年,海南的房价回到了1400元/平方米的水平,跌幅高达85%,无数的炒房客破产,无数的海景房烂尾。

海口的1.3万家房地产公司,倒闭了95%,当时全国的银行体系,总共贷给了海南1000亿左右,其中800亿元最终坏账,让“天涯,海角,烂尾楼”成了海南的三大奇观。

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凭良心说,这个楼的设计真的很漂亮,放到1993年更是美轮美奂,但是价格暴跌这么多,只能烂尾。。。

从1993年开始,到1998年房改救市,中国房地产进入了冰冻期,全国炒房客亏的一塌糊涂。房价连续阴跌,空置房堆积如山。

当时很多地产商哀叹,造这么多房子卖给谁啊,怎么可能有人要,库存的商品房都够用十年了。

这话,2009年的时候,房地产商也哀叹过一次,不过结局都类似,很快房子就卖完了。

1998年,中国实行全面房改,全国范围内废除福利分房,全面改为货币化市场购房,并首次推出个人信贷政策,鼓励个人贷款买房。

当时,很多单位抢购住房分给职工,全国的存量商品房迅速被消耗一空。

一开始,房价还没怎么涨,但是随着越来越多的人涌入,房地产市场越来越热,在2001年,供需彻底失衡。

2001年初,北京二环的房价是2000元/平米,半年不到,房价就涨到了接近4000元/平米。

天气越来越热,没抢到房的人,心却越来越凉,民怨沸腾下,政府最终再次出手整顿房地产。有了93年泡沫大破裂的惨痛经验,这一次政府的出手,就谨慎了很多,以稳为主,房价只是不涨,但是没怎么跌。

2001年的房价疯涨刺激了北京人的神经,但是《大腕》的制作组,喊出了2000美金的成本价和4000美金的售价,这就有点夸张了。

要知道,当时美金和人民币的汇率是1比8啊,4000美金换成人民币就是3.2万一平米,这可是天价,难以想象的天价,让人认为是疯子的天价。

但是,哪怕《大腕》的编剧再怎么脑洞大开,再怎么突破自己的想象力极限,他也无法想象北京现在有20万,甚至30万一平的超级豪宅价格。。。

甚至连二环的均价,都快10万一平了。

铸造这一奇观的,其实是个人信贷。在过去,中国人的家庭积蓄是非常可观的,如何把这部分家庭积蓄拿出来消费,是历届政府都大伤脑筋又无可奈何的事情。

但是随着房地产和个人信贷的繁荣,这个问题迎刃而解,现在相当多的家庭,不仅没有积蓄,还背了20年的房贷债务。

换句话说,我们消费掉了过去20年的积蓄,又拿出了未来20年的劳动所得,一共是40年的劳动生产价值,把这些钱,一口气积聚到了今天的房子上。

所以,才造就了当今房价的繁荣和诸多账面上的千万富翁。这就是信贷的魅力,玩得好的点石成金,玩不好就。。。

今天,美国的房地产市值是30万亿美元,美国股市的市值也是30万亿美元。而中国的房地产市值是65万亿美元,股市的市值仅6万亿美元。

大腕,你看错中国房价走势了

超级繁荣的房地产市场,让居民购房5%的贷款成本和1.5%的投资回报率同时存在,也让中国的富豪榜,被房地产商霸屏。

大腕,你看错中国房价走势了

看到中国房地产的市值,你就知道,这个行业究竟有多庞大,到底捆绑了多少个家庭的终身财富。

涨是不敢涨了,现在卖了中国都能买下美国+欧盟+日本了。但是跌,我看也不敢跌,跌下来的后果也实在是太恐怖了点。

听说今年还有人部分地区有人抢房呢,就凭这个惯性,加上政府适当的出手护盘,让房价横个三五年,我看一点问题都没有。

拖时间越久,这个泡沫越小,也就越好处理。

当年《大腕》的编剧,喊出4000美金一平售价的时候,做梦估计也没想到,后来房价能涨到4万美金一平,直接在后面加一个零。估计更不会想到,如今中国的房价,会卡在这种上下都不能的境地里,用时间和通胀来慢慢消磨泡沫。

明天就周末了,推荐大家假日休息的时候,重温18年前的经典电影《大腕》,虽然以前我就看过很多遍,但是回头再看,依然感觉很不错,经典就是经典。

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