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中央经济会议明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,炒房客的噩梦来了

每日怡见 2019年8月2日 每日怡见 306
最近,中央经济会议明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,也就是说,各级地方政府都不能为了谋求经济增长就放松房价的调控,还是要稳住房价。

 

这句话在美国宣布降息之时再来看,就显得更加重要了,美国降息意味着美国开始推行宽松的货币政策了,说白了就是市场上的钱要变多了,而且因为美元的世界经济地位很高,一般情况下,其他国家也会跟随美国推行宽松的货币政策。

 

但问题是,我们国家放出来的资金总有一部分惯性流向房地产,无论中国跟不跟随降息,今年的货币环境比较宽松都是确定的,所以中央会密切关注房价,要求把房价压制住。

 

只有这样一来,钱就能被引到资本市场去,引到股市里去,一来缓解企业高负债的压力,二来促进实体经济发展。企业从股民手上直接融资的钱叫直接融资,如果亏损了不用企业负责,只有鼓励企业把生意做好了,才能让实体经济和老百姓一起获得双赢。
在这种情况下,中央和地方的利益诉求就出现了微妙的差异,中央很显然是要压制房价的,但地方却很想放开限购,让房价自由起飞,这涉及到财政收入问题,也影响了地方经济指标。

 

那咋办呢?所以中央直接说,「不将房地产作为短期刺激经济的手段」,这句话第一次出现在政治局会议里,而这里的短期,也至少是一年以上了。
有了这个基调,未来两三年的方向就比较明确了。
大连就很聪明,最近发了个文件,要求商品房备案价不准涨只准跌,但要跌,也不能跌过5%。

 

大家都笑了,干脆直接统一定价算了,涨也不行,跌也不能跌太狠,就是一个字——稳。

 

其他城市的反应也会很类似,有上涨的苗头,就马上打调控补丁,比如西安、贵阳等城市,稍有上涨迹象,就严厉调控。
前段时间,银保监会主席也发表过对房地产的看法:

 

房地产过度融资,挤占了其他行业信贷资源,助长了房地产投机行为,更加催生了房地产泡沫。

 

历史上,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价。

 

这种表态,意味着国家对房地产的严格调控,和房住不炒的政策不会变,不会允许房地产升温,一定要保证钱都流到真正需要的地方去。

 

对普通人来说,最大的影响有两个,一是买房不急了,二是有一定资产的人要考虑房产和股市之间的置换了。

 

以前有很多人自我定位为刚需,也正因为是「刚需」而感到极为痛苦。

 

因为以前房价短期内上涨很快,还没涨起来的时候,大家没钱买也不觉得要着急;等限购两年变成限购五年的时候,大家又持币观望,还是想再攒攒买理想的房子;等五年过去了,发现完全买不起了。

 

这时候想去贷款买套小房子,结果公积金贷款上限被封得死死的,商贷利率又很高,简直是怎么选都痛苦,怎么都要做房奴。

 

但现在情况不同了,如果房价几年稳住,会是完全不同的画面。

 

最惨的人不再是刚需,而是炒房客。

 

以前炒房为什么赚钱?就是因为用贷款加了杠杆。

 

一个温州商人去北京买房,他拿1000万全款买一套房,一年房价涨15%,回报率就是15%;他要是只拿300万出首付,然后贷款700万买一套房子,同样一年房价涨15%,他的盈利率就是投入300万获得150万的房价回报,回报率就是50%啊。
所以绝大多数炒房客都是尽可能贷款买房,快进快出,房价一涨就出手,然后继续寻找可能上涨的房源,一年转手几次,回报率就要乘以周转率,获得更加惊人的利益。
而惨的是什么呢?是房价不再上涨了,都不需要下跌,仅仅是没有涨幅,就能拖死炒房客。
目前很多城市的房贷利率都在5~6%左右,再加上首付的机会成本(首付本可以拿去做理财)大概也是5~6%。即使炒房客把手上的房源拿去出租,一年也要净亏损4%左右,也就是说,在一线城市炒房,一套房子一年就要亏损几十万。

 

租售比稍微好一些的公寓也不是好投资品,甚至可以说是大坑,虽然公寓每年回报率有可能达到5%,但是公寓房价上涨空间极小,税费高,重金投入进去依然比较亏。

 

再这么耗几年,进场早的炒房客浮盈也可能被耗完了,进场晚的可能会承受较大亏损,他们或许读懂了市场,但是肯定没有预料到政策。

 

最近还有一条新闻不那么引人注目,那就是「严禁消费贷款违规用于购房」,其中提到要“保持个人住房贷款合理适度增长”。这当然是从宏观层面防范金融风险,也就是怕你贷款买房透支了太多信用,最后还不上钱了。
但仔细想想,其实也是对个人很合理的建议,有房子住是刚性需求,但是贷款买房不是。
如果不是特别着急,买自住房其实还可以再等等,等自己资金来源更稳定,也等房贷政策更放松,反正等的时间亏的是房主的钱,又不是你的,那个刚需最痛苦的时段已经过去了,据我最近观察,很多二手房明面房价没变,但暗地里经常有各种折扣。
高房价是令人痛苦的,痛苦是经常转移的。也不知道现在是攒钱买房难比较苦,还是持有房子一个月亏几万比较苦,总之要看清时势和时机做选择,逆势而行的人永远是最苦的。

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