从没冷过!一月房贷暴增,楼市成交量腰斩,真相如何?

◎作者 | 趙拾壹

◎来源| 叶檀财经(tancaijing) 已获授权

一言不合,房地产就入冬。

1月4日央妈全面降准,大家习惯性地把目光投向房地产市场,尤其是在去年12月份多个城市释放调控放松信号,房贷利率出现首降,此时的降准牵动着大家的敏感神经。

然而,预期的状况似乎并未出现,从房地产销售数据来看,依然是寒意料峭。

根据克尔瑞数据,今年1月份,Top30房企中仅有3家的销售增速高于去年同期。

关键是2018年的“扛把子”——三四线城市也不行了,碧桂园、恒大、万科、等大型房企的销售增速都降了一多半。

大型房企凉凉,整体销售数据也很难看。

2019年1月,据中指院《中国主要城市房地产市场交易情报》,受监测的主要城市1月份成交面积环比下降29.69%,近九成城市环比下降,同比下降10.92%。

分城市类型看,四个一线城市成交面积环比下降38.56%,同比上升0.34%。其中二线代表城市成交面积环比下降28.37%,同比下降8.39%;三线代表城市环比降24.63%,同比下降33.60%。

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别被数据骗了 楼市非但不凉,依旧火热!

截至1月末,中指院监测的主要城市库存总量环比下降1.7%。一线城市中,深圳和北京都出现大幅下降,在7%~10%之间。而就在2018年12月末,中指监测的主要城市库存总量环比上升9.0%,北京和上海升幅均超10%。

12月份还在大幅上升的库存,1月份就出现大幅下降,原因无非两点:一是一月份建的房子少了,二是一月份卖的房子多了。

而前面说到,一月份主要城市成交面积明明是下降的,并且环比降幅还不少,难道房地产市场真的依然是寒意料峭吗?未必,我们来看看一月份亮瞎眼的天量社融!

2月15日,中国人民银行公布数据显示2019年1月新增社会融资规模4.64万亿元,人民币贷款增加3.23万亿元,各项数据大幅超过预期。

再看细项数据,更是夸张。居民部门中长期贷款本月增长6969亿元,较上月多增3890亿元,这一增长幅度,创下有统计以来的历史新高。

居民部门中长期贷款,主要投向为房产市场和汽车。前面说到,房地产一月份销售这么差,难道是汽车销量暴涨了?

根据乘联会最新公布的数据,1月国内乘用车批发销量同比下降17%,零售销量同比下降2%,虽然由于春节效应零售销量跌幅已经大幅收窄,但汽车销量依旧在延续下跌。

不是买车,那就是买房去了,看来一月份房地产市场非但不凉,而且火热!

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其实 楼市一直没冷过!

如果说,居民中长期贷款暴增是真的,那么房地产统计数据是片面的,而新闻都在用片面的数据做文章。

既然上面监测数据说的是,1月份中国主要城市房地产成交下滑,还有龙头房企销售量大跌,那就说明“非主要城市”的销售量是上涨的,并且中小房企销售情况并不差,事实也是这样。

亿翰智库数据显示,阳光城、金地、中南建设、龙光地产等中小房企销售表现整体优于大型房企。

2019年1月,阳光城实现销售金额118.1亿元,同比增长31%;金地实现签约金额106.3亿元,同比上升31.02%;中南建设则实现合同销售金额约87.0亿元,比上年同期增长34%。

也就是说,三四五线城市依然是楼市销售的中坚力量。

有时候我们的认知和现实往往存在较大的差距,比如说2018年由于房企融资困难以及楼市调控的加码,外加一些房价大跌之类的报道,让大家一致认为楼市要凉要凉,甚至马上就不行了。实际上,2018年楼市表现依然很突出。

我们从贷款数据来分析。2018年,全年新增人民币贷款16.17万亿元,比过去3年同期均值多约3.54万亿元。

从结构看,住户部门新增中长期贷款4.95万亿元,占全部新增人民币贷款的30.6%,比2017年下降8.6个百分点;短期贷款2.41万亿元,占比14.9%,比2017年上升1.4个百分点。

总体来看,在全年新增人民币信贷中,中长期房贷占比有所回落,这符合我们2018年贷款利率不断上行,房地产调控加强的感知。

但需要注意的是,居民短期消费贷款是上升,是大家消费能力强了吗,数据来看貌似不是。

2018年社会消费品零售增速一直是往下走的,所以说一部分消费贷流入到了房地产市场当中。

早在2018年8月,一个月的时间里,银保监会就开出了418张银行类罚单,罚没约13139万元,问责265人。

其中,五大行收到罚单46张,股份制银行收到14张罚单,多家银行因个人信贷资金违规流入楼市而遭受处罚。

而房企的销售情况也可以佐证楼市依然风景独好。2018年,百强房企中有近半数的房企制定了年度销售目标,有近9成房企按时完成了全年业绩目标。

其中,金科、阳光城、世茂、新城、宝龙、华润和奥园这7家企业更是在11月就提前完成了全年业绩目标。

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房地产大势 分化是趋势!

我们再回到一月份的房地产市场,为何房贷出现了大幅上涨呢?

一个重要的原因是“放水”。这里说的不是直接大水漫灌进入楼市,而是大家对资金利率变化的预期

2019年1月,居民储蓄出现大幅回流的迹象。

1月份,个人存款大幅增加3.87万亿元,同比增长15.5%;M0增加1.43万亿元,同比增长17.2%。

这说明今年春节老百姓手头更宽裕了?不是!说明大家手握充裕资金,却不知投向何处。

今年1月7日以来一级市场发行利率快速下行,这导致连过往少人问津的可转债、城投债,也出现了“天量认购”。

而就银行理财而言,在资管新规的约束下,资管机构无法再靠期限错配、资金池等方式创造低风险与高收益兼具的资产。

普益标准《银行理财市场月报》显示,1月415家银行共发行了10041款银行理财产品,其中封闭式预期收益型人民币产品平均收益率为4.31%,较上期下降0.05百分点。

随着封闭式产品所投资产,尤其是非标产品的不断到期,受限于资管新规与理财新规的限制,银行无法投资新的非标资产,只能投资于流动性较好,收益更低的资产。

这样来看手里有点闲钱的人,稳健型的投资这点收益已经没有什么吸引力了,还不如直接放银行存着。而手里钱多的人,股市一般玩不转,还是买房最靠谱,刚好赶上房企“折扣季”,何乐而不为?

当然,在这方面,银行业挺鸡贼。目前市场普遍预期房产市场高峰已过,在三四线城市房价大概率面临调整、按揭贷款需求量与利率可能下滑的预期下,银行倾向于尽早释放贷款额度,因此一月份居民中长期贷款出现暴涨。

需要注意的是,前面分析很多人这一波买房依然集中在三四五线城市,这样的投资还是有些盲目的。长期来看,房地产市场会分化,很多房价虚高的三四五线城市房价调整是趋势。

目前来看,土地市场已经出现了分化。2019年1月,100大中城市成交土地面积4307.76万平方米,分化非常严重:

一线城市成交面积490.59万平方米,同比大增74.25%。

二线城市成交面积2275.57万平米,同比下降16.48%。

三线城市成交面积1541.60平米,同比大幅下降48.97%,下滑幅度最为明显。

2018年三四线城市房子卖的好首先是房企扎堆在三四线城市拿地,现在画风突变,这就说明有些城市炒作已经到头了,这一波最终有些人是要站岗的。

总结来看,房子该买还要买,但是不能瞎买!

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