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学区房要变天了,多校划片时代到来,老破小可能一文不值?

精彩推荐 2019年8月6日 智谷趋势 353

◎楼市黄大大团队(ID:HouseLeader) | 黄狮虎

从2019年开始,大城市“高烧不退”的学区房,背后将隐藏着巨大的风险。


多年来不断聚集的入学人口,改变了学区的人口结构,逐渐撑爆优质学校的容纳能力。最后,大变局开始了。


在深圳龙岗,部分小学被取消“对口直升”的权利,家长们不得不打起“学区房保卫战”;在广州天河,部分公办中学无法容纳对口直升的小学生,将改为电脑派位。


原本天价买了“学区房”的人,不断受到“暴击”。


教育部已经连续6年发出通知,推动“多校划片”。也就是说,“学区房”不再对应确定的好学校,也可能会被分到“差学校”。


在北京市海淀区,第一批“多校划片”的学生,今年9月即将入学。


在福州,从2020年起,全市最好的公立初中延安中学将和较为普通的学校杨桥中学“绑在一起”。你买了10万/平的学区房,最后也可能去上了普通学校。两个学区的房价逐渐产生了趋同效应。


教育部点名的北上广深等24个重点城市,“多校划片”正在提速。


曾经的学区房是最能抗跌的资产,楼市下行时还保持坚挺。如今,投资的逻辑发生变化。


学区房要变天了。从今天开始,投资老破小的人,一定要慎之又慎。


01


在这个大都市圈时代,人口正在加速往大城市转移。


比如广州、深圳,连续好几年每年增长50万左右的人口。而大城市内的存量人口,也在不断向优质学区集中。以至于 “牛校”总体生源数量大增,学位极为紧张。


一般来说,学校的学位数量,都是按照相应区域的人口承载量来配置的,按照正常的人口结构,入学生源的需求可以得到满足。然而,全天下的家长都不愿意孩子输在起跑线上,所以优质学位区入住了大量的适龄入学家庭,人口结构已经完全扭曲。


同时,由于公办小学都是财政拨款建设,其校区规模、师资队伍等基本固定,无法迅速扩大规模招生。


这就导致一个严重问题:到了一定阶段,原本政策确定的“学区房”中,需入学的生源会远远超过学校的承载能力。


于是,一个叫做“多校划片”的招数便从天而降——


在北京的朝阳区、西城区,为了应对学位不足前者开始通过多校划片的方式,在学区或相邻学区派位入学。


2018年8月,海淀实验二小清宁校区因学位不足,近200名满足招生政策要求并已完成了入学登记、材料审核的孩子未能入学。家长们举着“就近入学”的纸条向海淀区教委要求落实政策,北京市在官方回复中提到了校方的困境:“实验二小2010年起连续8年扩招,目前已经无可用资源。”


在深圳龙岗,名校深圳实验学校坂田校区初中大约招收270人,但其对应的片区内,小学生约有530人。6年前买房的杨丽,原本是“对口直升”,最后只能凭积分制入学。


整个龙岗都在为学位苦恼。2018-2019年,龙岗区小学六年级毕业生从上一年的3万人(深圳户籍0.7万人)上涨到3.3万人(深圳户籍0.8万人),而区内初一可提供的公办学位仅1.7万个。若不按积分制排队录取,根本无法平衡。


类似的情况,正在越来越多的一二线城市发生,倒逼“多校划片”改革提速。北上广深绝不是唯一沦陷的阵营。


02


“多校划片”改革,最受影响的自然是好学校。


以海淀区清河学区为例,这里有备受追捧的海淀实验二小,也有在家长心目中口碑一般的西二旗小学、清河第一小学。对于买了海淀实验二小“学区房”的家庭而言,改革后就存在分入普通学校的可能。


不少“学区房”价格出现下调。界面新闻记者了解到,北京海淀区清河附近的房屋交易已经开始受到影响,一间在2017年开价1500万的二手房,在2019年初成交价格跌至1043万。


在武汉江汉区,2016年开始“多校划片”,现在的置业顾问已不再承诺一定能进最好的学校,“学位有限,政策有变”。当年花了3万多高价购买某楼盘的家庭,受到了影响。


2015年4月,教育部点名24个重点大城市,要求其热点小学、初中的招生普遍推行多校划片制度。包括:北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。


你黄师傅逐一查看了各个城市的情况,发现已有16个城市在推动“多校划片”实施。尤其是那些学区房比较集中的行政区域,更是率先落地。


例如广州市最早实施“小升初”公办学校电脑派位,就是在越秀、荔湾、海珠等教育资源丰富的“老三区”实施的。南京市也是在学区房集中的秦淮区率先实施。


以下是各个城市推进“多校划片”的试点情况。



经过几年的试点发展,“多校划片”目前已逐渐进入“深水区”。


广州市的天河区就很典型。2018年9月20日,天河区教育局宣告该区已实现公办示范性高中全覆盖,达到一个新阶段。天河区教育局局长也在此时宣布,天河区会有部分“很优质的”初中学校,将开始采取多校划片的方式。


福州市从2020年开始实施“多校划片”试点,选了四个试点片区,都是“一带一”的组合:福州一中搭配十八中、延安中学搭配杨桥中学、福州十九中搭配十一中、福州八中搭配十五中。


这里头,福州一中、延安中学、福州十九中都是福州最好的中学,学区房报价从四五万到十万以上都有,房价高得吓人。


而跟他们“一带一”搭配的,都是差一点的初中,比如杨桥中学本来是比较普通的学校,却和福州最好的公立初中延安中学“绑在一起”。那些对口杨桥中学的“房子”,其实有的价格还不到两万,现在也有机会上福州最好的公立初中了。


真是高手!“学区房”坚挺的理由,一下灰飞烟灭。


03


我们有一个重要的判断。


“多校划片”改革遵守循序渐进的原则。大城市实现“多校划片”有个基本的路径:先是推进教育资源均衡化,缩小地区之间、校际之间的教育水平差距;等到教育资源均衡化达到了一定的水平,超过了临界点,即可全面实施“多校划片”,推进试点。


不过,教育资源的均衡化谈何容易。它是不可能完全做到均等的,肯定是有好一点的学校,差一些的学校。


那些高价入手学区房的家长,始终会面临着入读普通学校的风险。像延安中学、杨桥中学这样的“学区房”被拉平的剧变,也许还会越来越多。


当前,学区房热背后是极大的市场炒作和家长盲目跟随。这无异于击鼓传花,一旦社会观念转变,鼓声就有可能突然停止。


学区房的投资周期很长。按照很多地方的政策,一旦买入,使用学位后6年都无法再重复使用,甚至接盘者的“积分”难以保证其入学,造成出手困难。


“多校划片”的提速,更像是不定时炸弹,可能让学区房一夜之间掉价百倍。


此外,观念的变迁、都市圈时代的到来,也会对学区房投资造成冲击,增加不确定性。


北京回龙观的逆袭,就是这样一个故事。这里靠近中关村软件园,很多在百度、新浪、网易、滴滴上班的码农,聚居于此,常住人口近30万。他们的孩子,一度把当地的昌平二中,拉升成为高考成绩最好的学校之一。


越来越多人认同这样的观点:孩子的起跑线不是学区房,而是孩子的父母。


清华大学社会学系研究者就专门研究了学区房对学生能力的影响。学校的确对学生能力发展产生着显著影响,但学校因素却不是起绝对主导作用的。


学区房要变天了,多校划片时代到来,老破小可能一文不值?


今年高考成绩公布后,苏州成千上万的学区房家长直接懵掉:苏州全市进入高分段,拿到名校入场券的学生数量,还没有隔壁无锡一个学校多。


每平五六万,甚至更高价的学区房,在高考面前现了原形:光有学区房培养不出学霸,更极端一点说,真学霸从来不需要学区房。


随着都市圈的进一步融合,学区房的“PK”范围越来越广,不仅仅在一个城市,还需要放在同一个都市圈来比较。像苏州这样的成色,分分钟就现出原形,被跨区域“秒杀”。


或许不远的将来,在争夺教育资源的战场上房产的比重将越来越低。随着时代的变迁,学区房未来可能将一文不值。


这是老破小的悲哀,也是中国社会的进步。



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