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天良丧尽!连租客的血汗钱,都不放过……

时事评论 2019年8月12日 功夫财经 262

■文 | 维克多☞财经专栏作家

长租公寓爆雷,确实有点突破底线,人家租房子的,付了房租只想好好有个地方住,这样都难以满足,真是天良何在。

为啥租客交了房租还要被赶出去?原因很简单,你租客钱交给的是长租公司,房东很可能没拿到

爆雷年年有,今年特别多。2019年,无论是富人玩的信托,还是穷人玩的P2P,或者那些业绩造假的上市公司,就没有什么雷是不能爆、不许爆的。
对于大多爆雷的领域,我的态度是既麻木,又生不出多少同情心,因为不做功课就理财,也算是求仁得仁了,怨得了谁呢?!

但是,长租公寓的爆雷,就有点突破底线了,人家租房子的,付了房租只想好好有个地方住,结果连这么点卑微的小确幸都难以满足,真是天良何在。

乐伽公寓的玩法,不爆雷才怪

新近爆雷的这家叫乐伽,因为涉及到的人数和区域都不算小,算是给这个行业敲响了警钟,不,应该是丧钟!

天良丧尽!连租客的血汗钱,都不放过……

自打“房住不炒”推出以来,不少大资本便开始盯上了原先分散经营的城市租房市场,也正是在这样的背景下,各种长租公寓品牌如雨后春笋般涌现了。

长租公寓的经营模式,说起来也简单,就是在市场上到处找房子租下来,然后自己装修或者包装一下,再在市场上出租出去。

可以说这是一个彻头彻尾的资本游戏,因为倘若经营长租公寓的公司自有资金不够,它势必会走上融资这条路。

不少长租公司的惯常做法是,向银行大举借贷,以高于市场的价格拿下城市绝大多数出租房源,然后再以低于市场的价格对外出租,用行话来讲叫“高收低租”或者“高进低出”。

乍一看,这就是一桩赔钱买卖,但实际上长租公司这么做有自己的盘算,那就是通过拿房建立自己的资金池,进而去撬动更大的杠杆,玩金融游戏。

但很多做这个生意的人,没想明白的是,这样的经营模式非但很难挣到钱,而且风险极高,原因主要有以下三个:

融资成本的问题

天良丧尽!连租客的血汗钱,都不放过……
潘石屹就说过长租公寓商业模式的问题,“原因很简单,做长租公寓一定会有银行贷款,如果是从银行贷款来的利息,按照银行的基准利率是4.9%。把款贷过来建成公寓,再租出去,你的回报率最高超不过1%,所以这个生意是亏的。”

 

市场化的问题

天良丧尽!连租客的血汗钱,都不放过……

不同于房屋买卖市场的半市场化,租房市场是完全市场化的,因为房屋买卖市场所遇到的限售限购,在租房市场基本不可能。

既然市场化程度极高,那么实际上中间差价不会很多,如果能租高价,房东早就租高价了。

杠杆问题

天良丧尽!连租客的血汗钱,都不放过……

租房市场不像房屋买卖那样可以加杠杆,我们只听说贷款买房子,连租房还要贷款的就很少了。

买房子贷款是投资性融资,而租房贷款则是消费型融资。你们觉得有几个人肯去贷款租房子的?就算他肯,银行也不肯啊。

 

天良丧尽!连租客的血汗钱,都不放过……

乐伽其实不是第一个爆雷的长租公寓公司,但它的爆雷之所以引人注意,是因为它完全是按照“高进低出”模式来玩的。

具体来说就是,乐伽公寓以高于市场价拿房,给房东的付款方式是一个月租金或者一个季度的租金,再以低价租给房客,只是收租形式为一年或者半年(如果租客希望月租,则会大幅上调租金),这样就可以占用一部分实际上不属于自己的资金,进而建立资金池。

无奈,玩砸了,玩着玩着便玩不下去了。讲真,这还算比较老实的玩法,无非是零买整卖,手上会多一笔流动资金方便运营,比这玩得“更金融”的长租公司多得是,当然,大多也都爆雷了。

这样玩,最后受伤的只能是租客

比方说,我知道的一种玩法是,长租公司用手上房源的收入做担保,从而不用抵押也能拿到贷款,然后再通过P2P公司和小贷公司等金融机构放贷给租客。
举例来说,就是租客一次租一年五万元付不起没关系,小贷公司帮你付,租客每个月再去还小贷公司的钱。
长租公司可以一次性拿到房租,最终房租的差额和贷款利息差额形成收益,要知道小贷公司放给租客的利息,可远比银行贷款要高得多,这也算一鱼两吃。

市面上许多长租公司,玩的都是这个套路,生生把租房生意做成了金融生意。这么玩看上去长租公司没啥风险,但是一旦收来的租金所投的项目拿不回钱,就会立刻爆仓无法再支付房东房租。

前阵子治理金融乱象,长租公司的这种玩法不受到冲击才怪。

资本从来逐利,在原本还算清静的租房市场肆意妄为,玩得好自然赚得瓢满钵满,玩不好认栽就是了。但这么一搞,那些已经交了房租,却要被赶出房子的租客们就惨了!

咦?为啥租客交了房租还要被赶出去?原因很简单,你租客钱交给的是长租公司,房东很可能没拿到钱!

天良丧尽!连租客的血汗钱,都不放过……

这里面其实有两层合同关系,一层是长租公司租赁房东房屋形成的合同关系,另一层是租客和长租公寓形成的合同关系。

租客钱付给了长租公寓,如果长租公寓并没有把房租按时交给房东,那么房东可以理直气壮地收回房子,租客是一点办法都没有的。

而且有些房东如果比较坏,哪怕收足了本年度房租,只要知道长租公寓爆雷,也可以上门赶人,毕竟你租客根本拿不出长租公寓缴足房租给房东的证据!

而且一般房东大多是本地人,租客则大多是外地来工作的,趁你上班把东西往外一丢锁头一换,租客就算报警也只是经济民事官司,不会有人帮出头的。更主要的是租客根本耗不起,最后只能自认倒霉。

说实话,写到这里,我都没法破解这个困局。好像在这个困局里,没有人犯错,但最终的成本全部落到最弱者身上,让他们承担了。

微博上有不少受害者,讲真看着都可怜啊!随便翻翻,就有好几个不同城市的受害者被搜索出来,据说一个乐伽就上万人。

南京的:

天良丧尽!连租客的血汗钱,都不放过……

苏州的:

天良丧尽!连租客的血汗钱,都不放过……

西安的:

天良丧尽!连租客的血汗钱,都不放过……

说实话,我也能理解这些地方政府的难处,毕竟完全是个民事纠纷:人家房东没拿到钱,赶租客有什么错?可是租客确实付过钱了啊,凭什么要走?中间的长租公寓确实破产了啊,能拿他们怎么办?

但是,既然各个城市都在抢人才,有识之士都觉得出生率低,所以要善待年轻人,让他们既敢生,又养得起,是不是应该拿出个办法,来解决一下这个问题?

食品卫生方面,现在已经是无限连带责任了,不因为你公司破产就免除责任逃之夭夭,像这种涉及重大民生事件,怎么能让长租公司一走了之?让公司法人承担无限责任,别说跑就跑,给市场留下一地鸡毛。

否则呢,一边说要大力开发租房市场,解决初到城市的年轻人住宿问题,一边任由资本宰割他们,还谈什么发展经济,提升生育率呢?

咱们这个社会,在对待年轻人这件事上,还是应该多些善意,毕竟他们代表的是未来啊。

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