这个地方超过一半的家庭不买房子,更不爱炒房?


◎作者 | 不苦

◎来源| 米宅海外(mizhaihaiwai)已获授权

大部分西方发达国家中,约有70%的家庭拥有自己的房产,加拿大、澳大利亚、英国、美国......但是德国家庭只有43%拥有自己的房产...似乎在半个多世纪里,只有德国人不积极于购房。

大部分西方发达国家中,约有70%的家庭拥有自己的房产,加拿大、澳大利亚、英国、美国、比利时、意大利均是如此。

更有曲高和寡者,在西班牙与爱尔兰,有超过80%的家庭拥有房产。那么德国情况是否也类似呢?

德国的住房拥有率多年来倒数

事实令人大跌眼镜!根据2013年的数据,只有43%的德国家庭,拥有自己的房产。德国人不爱买房,更不爱炒房,已经成了不争的事实。

许多观众会问:2017年,柏林房价涨幅不是全球第一么?那怎么能说德国人不爱炒房呢?

仔细分析后,我们很容易地发现:

有42%的买家来自美国、中国和中东这三个地区,更不乏来自欧盟其他国家的买家。另外,国内媒体称“德国本土买家占57%”的说法是错误的,应当是欧盟买家占57%。

可见德国本土的楼盘,是涌入的资本洪流炒热的,而非德国本土人。很少有人注意到,即使楼市被连年炒热,柏林依旧是西欧“最便宜”的首都。

01

德国人买不起房?

号称“欧盟发动机”的德国,收入高,税收低,而且就业率稳居欧洲前三。(按照2017年年底的数据,失业率为3.6%,排欧洲倒数第二)

更何况,均价25万欧元的境内房产均值,对比上超过2万欧元的居民可支配收入,可谓公允合理。

由此可见,要说德国人买不起房,那无论如何是说不通的。

没必要买房?

纵观现代史,日耳曼民族不像吉普赛流民,人口流动趋势不明显。

相比之下,酷爱搬家的美国人,自有房产比例竟然远高于德国人。(美国人一生平均搬家多次,《美国社会与文化》中的数据为15次,也有中文媒体称是11次)

美国人搬家

第二次世界大战中,20%的德国民居被摧毁(不可修复性),另有200万个单位的居住单位遭到破坏。换而言之,不同程度受损的住宅超过35%。

受到重创的不仅是房屋,还有德国的经济。在纳粹独裁统治下,大量中小型企业已经破产,民营经济千疮百孔。想要重建基础设施,必须依托于政府投资。

西德建立于1949年,随后官方立即推出《住宅法》(housing law),旨在建设足够的住宅供国民租用。

背靠着有利政策,民用住宅如井喷般出现。西德只花了7年,便缓解了居民住房的问题。1962年时,住房缺口已下降到了60万个单位。

为了防止货币崩溃,西德采用了紧缩的手段,导致大量德国人无法申请房贷。自然,新建住宅主要是供出租用的,而且是非营利性出租。

02

英德差异

值得注意的是,在二战中,不只是德国的建筑物受到重创,英国的情况也不容乐观。奇怪的是,战后购房的英国人,远远高于德国人。似乎在半个多世纪里,只有德国人不积极于购房。

西德和英国租房率比较

从图表中很容易观察到:起初,租房的英国人比例,比德国还高接近10%。但随后,英国租客比例不断下降,直到贴近西方世界平均水平。

而德国租客比例,却一直在50%-60%之间来回震荡。即使是战后德国再次深入工业化,国民经济腾飞后,这一比例仍然没有明显下降。

03

英国分流原因

英德两国,都建设了公共房屋,供无家可归者租住。

英国对公共房屋开发商,征收严格的税赋,并设置建筑成本上限。在这些限制下,房屋质量受到了影响。

随着时间的推移,英国公共和私人建筑之间的差异变得如此明显,以至于公共房屋成了穷人的住房。但凡有些钱的人,都搬出公共租房,寻求居住条件更好的私人出租房。

英式住房

遗憾的是,英国政府对私人出租房的严厉监管,延伸到了20世纪80年代。这迫使房东削减维修费用,并进一步导致房屋质量下降。

很显然,当经济复苏,多数国民再次拥有支付能力时,他们毫不犹豫地再次搬出私人出租屋,搬进了属于自己的新家。

04

为何德国人愿意租房

①平稳的租赁市场

一般来说,政府只会对某些地区进行租务管制。比如,美国的八个大都会中,曾有一半推行过租管。德国的情况恰恰相反,其租管范围涵盖境内所有住宅。

——租金管制

在德国,租金是按照行情衡量的,必须参考三个以上的同区类似居住单位。如果业主收取高于市场价的租金,租客可以向法庭申请缓解措施(例如减租)。

此外,德国联邦政府规定,每三年租金增幅不得超过20%,一些地方政府规定三年增幅不得超过15%(例如巴伐利亚州和柏林州)。

——租住权保障

《债法》规定,所有长于1年的租约为永久租约,即使是口头租约也是如此。(说实话,这一条有点匪夷所思。难道一旦签订长期租约后,业主很可能彻底丧失选择租客的权利了么?)

在某些特定情况下,业主才可以签订有时限的租约。比如,房屋日后会被收回,供业主家人居住。再比如,业主希望大规模维修。

业主必须提供合理理由,才能停止租赁,包括:租客严重违反合约内容;或者么,如果继续租赁,会让业主蒙受巨大损失。

在支持租管的人士看来,德国的租管机制是全球最成功的。另外,《2013年联合国人权委员会特别报告》认为,德国的租管机制为租客提供了高度的保障权,并确保私人租房投资仍能带来利益。

德国法规对租客利益的保障,极具吸引力。永久租房和购买房产之间,没有太大区别,这是德国人甘愿租房的原因。

②对借贷的理解

国内媒体曾持有这样的观点:德国人被犹太人的高利贷搞怕了,所以极其厌恶债务的概念。

事实上,这么说也有一定的道理。德国人不喜欢借贷,以至于信用卡使用频率,不足英法的一半。从另一个角度来看,德国的居民储备水平相当之高,总量常年位居欧洲第一。

从历史的角度来看,德国只用了30年,走完了英法百年工业化的道路。期间,资本主义疯狂扩张,导致高利贷横行,不少德国工业资本家负债累累。工业化的红利被贷方分享去了一半,导致国民收入不堪入目。

希特勒入主政府十年内,大刀阔斧地改革,以违反社会契约的方式进行债务缩减,使工薪阶层收入暴涨九倍。削减债务,保障民生,是支持希特勒上台的民意所在。

如今,德国的债务规模,低于英法。而且相当一部分债务是国家层面的,而非企业债和个人债。由此可见,德国人对债务的概念并不感冒。他们即使要买房,也喜欢全款付清,否则更偏向于租房住。

笔者曾经提到过:

一个社会的财富增长,最终要依靠生产力的进步。倘若一个国家的主要资金被楼市吸住了,那又有多少资源能支持科技的进步呢?

德国新建房屋数量逐年下降

二战后,德国和日本的经济崛起,背靠着全民投资工业和科技。广场协议后,日本开始“玩虚的”,经济也从此一蹶不振,给我们以警示。

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