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二线城市的购房时机

 

◎作者 | 樱桃大房子

◎来源| 樱桃大房子(ytdfz8) 已获授权

我前两天说了一线城市2019年适合刚需择机入手,今天说说二线城市购房时机。

01

按往常来说,二线城市资金和购房者对市场的敏感度比一线城市要迟钝,往往滞后半年以上,上一轮行情,2015年上半年深圳先涨,然后下半年上海涨,但二线城市基本上在2016年才启动,有的甚至到当年下半年才有反应,比如成都,长沙,杭州。但是一线中,北京和广州也跟二线一样到2016年才涨。

所以看下跌,也并不一定是所有二线城市就一定会晚于一线城市调整。因为上涨的先后不同,调控的力度节奏不同,所以房价调整的节奏也不同。

比如16个热点城市中,除了4个一线城市外,厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都是2016年9月、10月份开始调控的,但很多城市第一次调控并不严,后面升级了几次。

到2017年3月,北京因为调控最严,房价最先下跌,除此之外,厦门限购限售后,房价也开始下跌,苏州、合肥、天津、无锡也冷淡下来,其他几个城市都还处于上涨和狂热的状态,但苏州、合肥、天津在2018年又有反弹,合肥反弹到九月就结束了,天津是海河英才概念,反弹仅一个月,转瞬即逝,因为经济基本面太差。

而深圳最先上涨最先调控却不是最先下跌的。深圳从2016年3月第一次调控10月第二次调控,但因为调控不到位,2016、2017年房价都没有实质性下跌,直到2018年两次升级调控在731之后才彻底冷淡。

所以这次在下跌中如何把握购房时机需要重新去摸索规律:就是调控最狠的房价最先跌,自然也应该是最先调整到位,调控较晚的,房价下跌的也会比较晚。

02

目前环一线和二线城市中,房价调控到位的,环京算一个。这个刚需是闭着眼睛都可以买了。

天津城区因为教育条件好,新房供给少,价格相比高点下跌20%就止跌稳定了,所以刚需买城区的房子其实也可以入手。

而二线城市中,厦门已经下跌20-30%,据说很多房子价格已经回到2016年五六月份的价格了,尤其是老破小,但岛内优质物业比如五缘湾片区非常抗跌,当地房贷利率已经下调到基准利率,近期成交量在反弹,想买房的刚需应该也可以入手了,厦门有点特殊的是,他本地人太少,需求非常依赖于厦门以外的周边城市,限购不放松,成交量能反弹多久也不知道。但刚需嘛你买了是自住,不一定非要抄到最低点。年后我看看有没有空再过去调研一下。

成都在今年5月份升级调控后,二手房应声而跌,新房逆势上涨,两者剪刀差缩小,我给刚需的建议是有倒挂20%以上的新房继续摇新房,哪怕是利率高也忍受,而二手房因为之前涨的太多,有的甚至翻了两三倍,只要与新房存在倒挂,二手房就有下调的动力,因为成交量会被新房分流,只要量少,价格就难稳,所以依然高估不建议入手,直到利率调到基准再考虑。

而杭州,我认为调整才刚开始,因为他涨的晚,调控也晚,房价下跌的也晚,2019年并不是时机,杭州这几年大兴土木,全靠土地财政支撑,2018年卖地收入2440亿,全国第一,现在卖的土地自然会转化成房子,过去两年棚改拆迁户背着现金四处抢房,他们口袋掏空了,供给量也多了,杭州是各种互联网+骗子的集聚之地,之前因为一个阿里巴巴光环过大,互联网金融暴雷过后应该也是有影响的。

武汉也跟杭州一样,调整才开始,而且利率非常离谱,最起码等贷款利率下调到基准再说,一线在下调了,这是大势所趋。

03

其他二线城市何时买,可以多关注下面这些信号:

第一,看看当地政策有没有放松;

 

如果政策有放松,要看放松的程度有多大,如果是限购放松,购房群体增多了,作用还比较大。如果是限贷放松,那不得了,等于是加杠杆,那要赶快买。但如果只是限售放松,没影响,限价放松新房按市场定价,影响不大。

目前政策已经微调的几个城市,都还没什么实质影响,如果按照这种节奏放松,买不买房,关键还在于当地的房价是否调整到位。

第二,利率是否有下调到基准,银行首付贷业务是否重现;

 

目前二线城市的利率都还比较高,2019年下调到基准应该是大势所趋,但要结合你当地房价,如果调整到合适价位了,刚需就可以买。

第三,开发商是否有垫首付款,是否承诺降价退房;

 

一般房企垫资,分期付款,信誓旦旦打出降价退房的承诺,说明房企定价就定的比较低了,是购房者买房得便宜的好机会。

第四,看看房价下跌了多少,10%以上就多看房,20%以上就准备好下手。

 

任何城市有倒挂15%以上的新房,优先买新房,二手房如果下跌10%以上,你就要多看房了,这样也能找到笋盘,还可以看出业主心态和市场行情,下跌20%-30%就可以考虑下手了。

 

 

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