央行完善了市场报价利率(LPR)机制,“大降息”,会影响房贷吗?

最近,央行完善了市场报价利率(LPR)机制,这个崭新的名词实际上意味着利率市场化改革的一大步,和我们未来的生活息息相关。

 

首先,要搞清楚LPR是怎么回事,我们至少要知道这个机制是用来控制什么的。

 

办过房贷的人都知道,房贷有个基准利率,这个基准是央行规定的,很长时间才动一次。比如你现在在武汉买首套房,你的贷款利率就要在基准利率上再上浮30%,基准会偶尔变化,但上浮的比例直到你还清贷款都不变。

 

而LPR就不同了,它每个月都会变一次,由各大银行自由报价组成,也就是说,它是一个市场化的贷款利率,会比央行基准利率低很多,最多能比基准利率低1%左右。

 

现在央行推出LPR机制,就要求未来新发贷款主要参考LPR报价,而不再以基准利率为主,所以市场上才会说,LPR实际上是“大降息”。

 

搞懂了LPR的意思,你可能感到奇怪,为什么我们不像以前那样直接降息呢?

 

这里有两个原因,一是大家最关心的房地产,二是承受不了突然大降息的银行。

 

直接降息就等于不加阻拦的金融放水,对银行来说,要贷款放出去,实业并不是太好的选择,因为小微企业违约概率太高,还不如贷给普通居民买房投资,大部分人都不会跑,就算人跑了房子也不会跑,至少不是坏账。

 

但是,放水漫灌到金融、地产肯定不是降息的目的,最需要降息的是实业企业,尤其是中小企业,当经济不太好的时候,他们急需降低财务成本来减负、保命。

 

给企业减负有两个主要思路,一个是给企业减税,也就是川普前段时间用来吸引制造业回国的手段;另一个就是针对实业进行降息,降低他们贷款所要付出的利息,让他们轻松借到钱,维持周转。

 

如果我们直接大放水,对实业来说就达不到这个作用,如果房地产受刺激,企业的租用场地成本也要抬升,利息成本没降多少,倒要多花钱租房,企业更难受了。

 

所以,当下真正需要的是对企业定向降息。

 

根据这个情况,LPR机制就设置了一些条件,简单地说就是:存款不加息,贷款才降息;存量贷款不变,增量贷款降息。

 

这里的存量贷款,特别强调包括了居民已经背上的天量房贷,这部分肯定不会降息,还是根据央行基准利率来。

 

至于以后的新增房贷,暂时也不会降息。根据中央经济会议上说到的「不将房地产作为短期刺激经济的手段」,这项降息福利,至少一两年不可能影响房贷。(回顾:)

 

从这个角度来说,LPR一来,房价虽然价格不跌,但是已经凉了。

 

其他贷款降息,房贷还在上浮利息,这就意味着房产的持有成本会高于其他资产,我们算一笔账,目前通货膨胀指数大概是每年2.5%,再加上房贷利率在5%左右,很多人持有的房子虽然账面价值没变,但每年实际要亏损6%......

 

而且,其中一些房子是耗不起的,有人想等熬过去再迎来若干年后的房价上涨,但这需要你的房产真的是优质资产。有些目前还热度很高的城市,其实并不是自身价值高,而是吸纳了北上限购的溢出购买力。

 

如果未来房地产市场平稳了,一线城市回归自由交易,那些“蹭热度”的周边城市才是最危险的......

 

现在,刚需肯定是不用着急了,随时上车都相差不大,明年可能会有炒房客扛不住了抛售,但跌幅也不会大。有如果要在这段时间置换房子,换到北上广深、新一线,以及大城市的核心地段保值性会更好。

 

再说到LPR取代直接降息的第二个原因,是和银行有关。

 

不知道有没有人好奇过,我国的银行到底靠谁赚钱呢?

 

银行肯定都是吃利息差,但是中国银行有一些特色现象,因为我们有存贷款利率的管制,利率没有市场化,银行躺着就能赚稳定收入。

 

因为这个躺赚的原因,也有很多人诟病中国经济的利益分配,和世界上其他国家相比,我们的金融体系在所有行业中,利润偏高,分走了很大一块蛋糕。

 

 

虽然近几年居民贷款增长很快,但我国银行2/3的贷款流向还是企业,也就是靠放贷给企业赚钱。

 

而这次LPR的推出,对银行来说,就是实际放贷利率普遍降低了,虽然存款不变,但肯定会影响银行的利润。

 

目前银行给国有经济的利率较低,给私企开出的利率较高,原来它们可以不在乎这点差异,反正存贷款利息差额大,但是现在银行想维持利润,势必要加大对私企放贷的力度。

 

所以LPR的设计算是很精妙了,一方面没有直接降息,给了银行调整业务的时间空间,另一方面又能长期刺激银行借钱给中小企业,扶持实业的发展,一箭双雕。

 

总的来看,金融和地产让位于实体经济是大势。同样面对和美国之间的摩擦,多年前日本选择了走货币升值+放水的路,轻松吹高了泡沫;而如今,我们选择了和日本不同的方向,虽然有短痛,但风物长宜放眼量。

 

在大趋势中找好小定位,不仅是一种爱国的方式,也是必要的顺势而为,那个普通人躺在房子上财富自由的时代过去了,银行躺赚的时代也将过去,认识重大变化,才能做好选择。

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