房企 ,终于等来了好日子!

◎作者 | 吕韬

◎来源| 叶檀财经(tancaijing) 已获授权

房企要生存,一要有钱,二要有地。而有钱其实就意味着有地。

2018年,因为缺钱,万科被迫喊出“活下去”!华夏幸福签订了“卖身契”!恒大更是13.75%的“高利贷”都舍得借!

不过,2019年,房企又要重新“阔起来”了!

据媒体统计,2019年仅半个月,房地产企业就通过最重要的融资渠道——发债,筹得超过800亿资金,且融资成本低至4.65%。

据世茂股份公告,1月11日公司发债利率仅4.65%

这不禁让人恍惚回到了房企高光的2016年。

那一年,房企全年通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到1.14万亿元。年发债成本平均仅为4.6%。

对比来看,如果按照2019年目前的发债速度,即800亿一个月的发行量,1年也就1万亿。

房企的好日子好像真的回来了!

01

摇身一变当大爷!

据统计,2018年房企融资受阻数额近1000亿,房地产企业取消发行债券金额数额更是达到3000亿以上。

而房地产企业发债受阻最大的原因其实是在政策指导下,有钱的爷(银行)不肯(敢)开仓赈济打长工的房企们。

有个词叫表里不一。银行表面上不给房地产企业好脸色看,但其实内心里早已春心荡漾。要知道,在中国最热衷于投资房地产的,无他,就是银行。

根据机构测算,银行直接涉及房地产行业的资产就达到40万亿以上,而其他途径包括给地方政府的贷款(和土地相关的资金)可能更是天文数字。

银行这么做是因为,它知道在中国最安全,最保险的资产就是房子。

所以,一旦政策面有松动,银行立刻就会改弦更张,开门迎客。

据21世纪经济报道,由于市场行情不好,资产荒重燃,银行蜂拥而至以房地产作为底层包的各类相关资产。

去年银行看都不看的地产类ABS,现在不但认真考虑,还主动找上门来;房地产企业发债,即使无底线压低发行价格,银行还是抢破头。原因是,没得选!(兼具流动性和收益率的所谓优质资产实在难觅)

真所谓,士别三日当刮目相待,房企摇身一变成大爷!

02

钱,不会撒谎!

记得2018年12月12日,发改委曾经下发过一个通知:《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》,说支持优质企业融资。

消息一出,A股里的房地产板块立刻风光了一把。

当天下午发改委旗下媒体就紧急发文称,有自媒体和市场人士对政策中涉及房地产行业的部分有误读,参与文件撰写的人士表示,此次对优质企业发行企业债的一系列放宽政策,并不支持商业地产项目。

发改委虽然这么说,但钱不会扯谎。

2018年底到2019年初,房企大规模发债成功,白花花的银子落袋为安可能足以说明一切。

其实除了发债回暖以外,对于房地产融资同样重要的其他重要渠道也在发生积极的变化。

比如,就房地产开发贷款而言,2018年上半年,房地产开发贷款的同比增速仅为7.1%,而到了下半年,根据今天(1月15日)中国人民银行调查统计司司长阮健弘在金融统计数据发布会上的介绍,房地产开发贷款同比增速已经达到了22.6%,且规模超过10万亿(10.19万亿)。

另外,从信托融资的角度来说,房地产企业在信托融资上的异军突起可能会颠覆绝大多数人对2018年信托融资受到政策抑制的既定印象。

据悉,房地产信托在2018年的增幅达到了惊人的33.98%,规模来到了9122.53亿。而同期,全市场信托融资规模实际上是下降了21%。

如果说房地产企业重新获得政策上的融资支持算作房企春天的一个佐证,那么作为市场交易的回暖可能更令房企感到开心。

就在这两个月,作为楼市风向标的一线城市出现了一丝丝回暖的新动向。

深圳方面,继12月深圳新房成交上升70%之后,上周(1月7日到1月13日)全市一手住宅量涨价跌共网签644套环比上升11.8%总成交面积约为6.43万㎡。

上海方面,2019年元旦期间新建商品住宅成交6.1万平方米,同比增60.5%。

广州方面,2019年元旦假期广州一手房网签成交2139套,同比去年年元旦假期增长237.91%!

北京方面,新建商品住宅均价更是在2018年12月环比增加30%,站上6万元大关,新房成交量也持续保持在较高水平。

此外,更令房企动容的可能还有最近央行副行长朱新等一系列重量级的官员表态:接下来会进一步降低利率水平。

最具代表性的市场利率品种上海市场间银行利率持续下调,预示着整体的利率水平也将会下调。

对于房地产企业,尤其是大房企来说,未来更多的资金来源,更低的利率水平,逐渐降低的负债率,逐步走出低谷的市场行情,可能都会让他们感受到春天般的温暖。

03

接下来,行情再起?

楼市调控政策,说穿了就是不让钱进到这个场子里来。

限购限贷是从需求的角度把钱拦在外面。

而不给房地产企业批条子,放款子则是从供给的角度禁止钱流进来。

如今,在“因地制宜,防涨防跌”的调控基调下,疑似有下跌可能的城市们从菏泽试水纷纷独立自主的选择“微调性”给需求侧的钱松绑。银行也纷纷识趣地根据货币政策的变动,顺势下调房贷利率。(其实银行房贷利率和整体利率水平可以浑然一体,也可以分渠而治,关键仍然要看决策层的态度)

而自从央行重新打开水龙头以来,房地产企业感受到“雨露均沾”,而非定向锁死的新待遇,无疑也会从供给侧的角度为房地产行情的回暖助一把新力。

因此,楼市行情,变肯定是变了。起码不像去年,全国一盘棋的紧,全国一致性防涨。

但,这种变会不会造成又一波行情的崛起,仍然要保持高度的怀疑。

因为借用官方常用的话来说,要防止房地产行业大起大落,防止大落同样要防止大起,这是双向调控,而不是单边约束。如果,看到楼市有火爆的苗头,那么定向锁死,关闭给房地产企业的涓涓细流仍有可能。

对于2019年来说,楼市其实可能和股市有点类似,都处在一个相对底部震荡的阶段,如果你是刚需,在不过分影响生活质量的情况下,买房已经可以提上日程。

如果你想向过往一样靠买房暴富,那可能未来都不会成为现实了,因为未来的房价更可能向GDP增速靠拢。

最后想说一句,在中国掌握信息最全面的无疑是各部委的官员,当你看到政策面有所变动的时候,别想当然的骂娘,以为政府又是一分钟一个主意。

每一项政策的出台都绝对是参考过福利学派庇古老人家的建议:尽可能给社会一个最大幸福公约数。

这么思考问题,我们能做的其实就是顺势而为,择机而上。

欢迎关注智谷趋势。很多读者还没养成阅读后点赞的习惯,如果觉得我们做得不错,记得点“好看表示鼓励哦。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

上一篇:

下一篇: