它因“零首付”成为网红城市,但在这里赚钱的却是最“胆小”的一群人

◎智谷趋势(ID:zgtrend)| 宇庭

前段时间海外掘金小分队去了趟菲律宾首都马尼拉,特地去考察了当地的住宅市场,也请教了当地的朋友,开发商、中介等等,争取给大家呈现出一个贴近现场的马尼拉楼市观察。

这是一个同时拥有中国一线和五线城市的特点地方。国际化程度和文娱生活丰富度远超过中国一线,更西方化。由于此前被西班牙和美国殖民的历史,马尼拉被称为“亚洲的纽约”。

马尼拉的CBD,外观看起来像杭州和深圳南山科技园,俨然有一线的模样。市内交通设施不够完善,仅通了三条轻轨,加上物价水平较低,又挺像国内三线城市。

另一方面,马尼拉贫富差距严重,贫民窟的居住环境,和这里普通工人的工资,还不如中国四五线城市。

先说结论:

(1)与东南亚几个比较火的城市相比,马尼拉房价不算高,涨幅不错。

(2)市中心住房明显不足,租金相当可观,租金回报率在周边国家靠前。

(3)付款方式独特,付款周期长,压力小;“零首付”背后故事多。

(4)中介市场不成体系,运营模式与国内很不一样。

(5)超过5万美元的房产可以申请永居签证。

(6)风险点:烂尾风险、政治风险、汇率风险。

01

马尼拉的房价处于什么周期?

马尼拉房价从17年下半年开始突然加速。这里的马尼拉,指的是 “大马尼拉”的首都圈概念。当地人把这一大片首都圈统称为“马尼拉”。

马尼拉城市发展集中度很高,投资思路很清晰,跟着人流和高楼跑,成功概率更大。投资这些区域更安全,价值更高。

(大马尼拉由17个市组成,发展比较好的区域在图中画圈的5个地方)

马尼拉目前发展比较好,人流密集的区域有5个,按上图的地理位置依次是:

① City of Maynila,马尼拉市,以前的老市中心,美国大使馆、国际会议中心、大学和名胜古迹的集中地。住房需求以本地人和大学生居多,因为马尼拉的大学不提供学生宿舍。

②Pasay帕赛市,游乐园、赌场、Mall of Asia所在地。周末酒店经常爆满,我们住的酒店快被韩国旅游团包场了。住房需求以赌场员工和BPO员工宿舍为主。

③ Makati马卡蒂市

④ BGC

⑤ Ortigas

这三个区域是马尼拉的银行总部、保险、BPO、IT交付中心所在地。Makati和BGC的租金和房价,也是最高的。住房需求主要是上面这些企业的员工,外国人偏多,其次是本地中产和富豪。

说回马尼拉房价,过去四年来,马尼拉公寓价格一路上涨,涨幅最高的是去年第四季度和今年的第二季度,分别同比上涨14.2%和9.1%。

(2014年Q1大马尼拉房价指数为100)

拉长周期,看马尼拉市中心的房价,还要看风向标——CBD马卡蒂(Makati)的房价走势。

现在的马尼拉市中心,房价正处于稳步上涨的阶段。在过去二十多年里,马尼拉经历了两次房价下跌,一次是98之后,一次是08年后,不过恢复速度非常快。

08年的全球经济危机中,马尼拉市中心的房地产市场有降温的趋势,但房价下跌仅持续了不到两年时间,最大年跌幅仅为6%。如果把它看做一只股票的涨跌幅,它完全称得上大牛股了。

(菲律宾央行:马尼拉CBD区马卡蒂市的房价涨幅)

(马卡蒂三居室公寓平均房价,单位:比索/平米,数据来源:高力国际)

目前马尼拉的新房价格比二手房略高,这个与其他国家的规律一样(除了中国,原因你懂的)。放出我们在各个区域调研的新盘价格区间:

(具体以开发商价格为准)

相比东南亚其他城市,马尼拉房价优势还是很明显的,与这些年大热的曼谷和胡志明相比,马尼拉的房价还有很大上涨空间。

02

马尼拉的楼市里都有谁?

一个开放的房地产市场的参与者,大体包括开发商、中介、本地买家、外国买家、租客。

(1)开发商

马尼拉的开发商,以本地开发商为主,比较著名的有Ayala,SM,DMCI,Megaworld,Federland,Rockwell Land,Ortigas & Co.,不过有些开发商的项目质量和设计感,真的惨不忍睹。比如SM,很喜欢做密度高的小户型,类似这样的↓↓↓

目前还没有在核心地段遇到中国内地和欧美开发商(欢迎读者补充),但有本地开发商和日本开发商合作的楼盘,价格比同地段单价高了快一万人民币。

开发商的多元化与金边不一样,我们在金边考察时遇到过法国、美国、日本的开发商,还有新加坡、中国台湾,越南的开发商。这也说明,国际资本还没有迅速地进驻到马尼拉的房地产市场中。

(2)中介或者代理商

很奇怪的是,走在市中心很难看到中文广告牌,住宅楼较多的地方,也很难找到房产中介,更不用说华人开的中介。兜兜转转联系到了一个做房地产信息平台的网站,华人创办,但针对的客户是长住菲律宾的华人,没考虑过中国内地客户。

这里的中介,或者说代理商,很多是个人行为,点对点的服务。我们在某个售楼部里遇到的销售,他手上还代理着其他区域好几个楼盘。

即使是在当地找菲佣,也需要用这种模式,要么是熟人介绍,要么是上网找中介的联系方式。

这一点有好有坏吧,好处是说明当地的工作模式还是以本地人为主,专门做中国人生意的趋势还没有形成。在资源集中度很高的菲律宾,一个中介或者代理靠不靠谱,很快就会在业内传开。不过,坏处是外地人刚到是两眼一抹黑呀,连个像样的资源聚合平台都没有。

(3)谁在买?

菲律宾政府有规定,一个楼盘外国人拥有的比例不能超过40%。

本地人中,有当地华人(华人相对来说比较有钱),菲律宾中产和富豪。2017年菲律宾人均GDP接近3000美元,马尼拉的人均GDP 也超过9000美元了,和陕西省的人均GDP差不多。当地的中产已经有了一部分购买力。

外国买家中,现在正在卖的楼盘里,以当地销售的说法,中国人居多,其次是日本人和韩国人。一部分是为赌场员工购买的宿舍,一部分是投资。即便如此,售楼部里找不到任何中文宣传和销售服务,比起国内中介和销售,他们实在是太不敬业啦。

前几年菲律宾零首付盛行,有部分炒楼花的人借着机会大批量扫楼,也在一定程度上推了一把房价,部分楼盘有虚高的可能。不过今年的情况是,零首付楼盘极少,扫楼的情况也少了很多。

目前马尼拉住宅市场的供需求状态还是比较健康的,每年的住宅售出套数稳定在4万套以上,过去四年平均供应量在每年3.5万套左右,仍然保持供不应求的状态。

(高力国际:今年第三季度马尼拉住宅市场供需情况,深色为开工量,浅色为出售量)

(4)租客是谁?

投资者最关心的还是买房之后如何出租的问题。马尼拉各个区域的功能划分也很明显了,老城区(City of Maynila)以本地人和学生居多,因为当地大学不提供学生宿舍,外地学生只能租房住了。这一类需求比较稳定,在菲律宾四大名校之一的德拉萨大学附近,一个二三十平的小公寓,一个月租金接近五千人民币,大学生一般会选择和同学合租。

Pasay市(帕赛市)聚集了当地最大的几个赌场,还有很多BPO(外包中心)的办公大楼,赌场员工和外包中心的员工是主要的租客群体。因为需求大,人口密度高,这个区的公寓以小户型为主,套内面积35平都可以做到两室一厅一厨一卫。一套两居室公寓,每个月租金在60000-65000比索(约8000人民币)。

剩下的区域就是马尼拉的CBD了,马卡蒂和BGC的租金、房价算是马尼拉最高的区域,Ortigas Center(位于Taguig City)是近年新建的CBD,租金和房价也有追赶老CBD的势头。租客以外国人居多,楼盘定位偏中高端。我们在Makati靠近Ayala博物馆的地段问了一个公寓,居然只有三房和四房的,两三百平的大户型,每个月租金折合人民币两万多,最关键的是,现在是满租!

(仲量联行第三季度租金,和我们在公寓前台问到的差不大)

低房价和高租金,所以这里的租金回报率,轻轻松松都可以达到7%,有些可以做到更高。当然起码要是人流量高的市中心, 所以location,location,location是关键。

高力国际曾经对比了亚洲主要城市的高端公寓的租金回报率,马尼拉仅次于雅加达和胡志明。不过因为高端公寓一般以大户型为主,房屋总价也高,租金回报率是要比中小户型低。小户型回报率更高,这一点在房地产市场也是普遍的规律。

(马尼拉高端公寓租金回报率也能接近6%)

马尼拉的租金支付方式也是非常的奇葩呀,押二付十二,或者押二付六是惯例,到期不交房租就有被房东扔行李的可能性,想赖着不走,那就等着警察来帮忙搬家吧。不像北上广深的押二付一,或者押二付三的方式。

03

要买房,先读说明书

a. 土地限制:外国个人不能买土地,不能买别墅,只能买公寓。

b. 份额限制:一个楼盘里卖给外国人的比例不能超过40%。

c. 产权时间:永久产权。

d. 按套内面积计价,无公摊,精装修。

e. 付款方式:少量首付+分期付款/贷款,或者0首付+交房付尾款/贷款。

零首付前几年很火,现在很难找到这样的项目了,而且尾款压力太大。定金一时爽,尾款火葬场啊。现在主要是分期付款,首付比例看开发商,分期付款要问清楚包不包含利息,每个月利率是多少,分多少期付款。开发商在时间上让的利,买家得用利息还回去呀。

有些在明年或者后年就要交房的项目,首付款可能会高一些,虽然前期资金压力略大,但这种方式也挤压掉了一部分想利用低首付炒楼花的投机群体,对于老实收租金等增值的人群来说更安全。

f. 税费:买房时包含交易税费,转让楼花时需缴纳更名费,房产出售时,还需缴纳6%资本利得税。

g. SRRV永久居留签证:如果在菲律宾购买超过5万美元房产,可以申请办理SRRV签证(相当于菲律宾的绿卡,与购买房产无捆绑关系),但必须一直持有,否则签证取消。如果未来房产要出售,也需要同时购买另一套5万美元以上的房产,才能继续持有签证。

04

马尼拉的经济靠什么?

菲律宾新总统的上台,加大了反腐和打击毒品、暴力的力度。在他的带领下,菲律宾的GDP增速出现十年来最高峰,去年菲律宾的GDP增速为6.7%,在东南亚国家中仅次于越南。

(新总统杜特尔特上台后,菲律宾经济出现十年来的高峰期)

相比其他东南亚国家,菲律宾有自己独特的产业优势。它的服务业里除了东南亚都有的旅游业,还有BPO(服务外包)和博彩业。它是唯以一个既享受了制造业转移的红利,又有现代服务业转移红利的东南亚国家。

BPO被称为菲律宾服务业“皇冠上的明珠”,2016年,菲律宾国内上千家BPO公司产值达250亿美元,吸引就业人数超过130万人。预计到2022年,BPO行业收益将达到400-550亿美元。

马尼拉的CBD里,到处都是外包中心的员工。北美和欧洲将许多流程化的低端服务业,外包给劳动力成本更低的新兴市场国家,例如呼叫中心,较基础的IT服务和数据处理等产业。印度和菲律宾就是主要的承接地。

博彩业也是菲律宾服务业中的大头。从70年代开始,菲律宾博彩业合法化,需持牌照营业。90年代的是这个行业发展的高峰期。杜特尔特上台后,大力发展经济,博彩业又迎来快速发展的窗口期。据南华早报报道,2017年,菲律宾博彩业收入为29.2亿美元,相比2016年增加了14%。

亚洲博彩业比较发达的城市有澳门、大阪、马尼拉和金边,而我们在当地也听到消息称,东南亚部分城市的博彩业都在往马尼拉转移。

菲律宾经济还有另一个特别的地方,就是大量的海外劳工汇款。菲律宾是全球主要的劳务输出国,最出名的就是菲佣和护士。目前菲律宾有一千多万人在海外工作,仅2016年海外劳工汇款就达到了269亿美元,占当年GDP的比重为7.3%。

东南亚国家有一个普遍的优势——人口。但菲律宾的劳动力基数更大。

2015年菲律宾人口刚超过1亿人,是亚洲为数不多的几个人口过亿的国家。15岁以上人口有6715万人。大马尼拉地区的人口接近两千万人。

菲律宾的生育率非常惊人。作为东南亚最大的天主教国家,菲律宾有超过80%的人口为天主教徒。不允许堕胎,也不鼓励避孕,所以一个家庭有四五个小孩是很常见的。在马尼拉遇到一个31岁的司机,现在已经有6个孩子了。

房价低、租金高,住宅市场供不应求,经济增长快,有区别于周边国家的产业优势,同时又拥有庞大的年轻人群体,马尼拉未来的房价前景可期。

但风险也有。已经涨了一波的马尼拉,闭眼买房容易掉坑。

海外投资特有的风险是政治风险和汇率风险。前者暂时不用担心,11月份两国领导人会面时的表态很明确了,这一任的领导人也是“亲中派”。

汇率上,过去五年菲律宾比索兑人民币的汇率变化不大,目前处于上涨阶段。

其次是前几年炒楼花的不一定能顺利找到接盘的,14年和15年的0首付政策吸引了一批低成本买楼的投机群体,都等着交房前卖楼花呢。

另一类风险是遇到烂尾楼,马尼拉建楼工期普遍在五年左右。很多开发商是刚圈了地画了几张PPT就开始预售,不确定性太高。规避方法是,要么选财力雄厚的大开发商,要么选快交房的项目。

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