这类小产权房将转正,商住、写字楼、商铺再遇巨大利空!

◎作者 | 钱掌柜

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据新华社消息,12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,在土地制度改革上做出了新的探索:

主要内容为:

1、删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;

2、对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

3、现行城市房地产管理法,关于集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定,新增加一句“法律另有规定的除外”,以衔接土地管理法修改。

此草案一旦通过,将彻底扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

01

产生影响

众所周知,我国的土地制度是极其特殊的:城市土地归国家所有,农村土地归集体所有。国有土地可以直接入市交易,但集体土地却不行。

这也就是说,你在城市里买的70年产权的房子,你只有房屋所有权(永久)和土地使用权(70年),但土地的所有权,仍然是国家的。

而农村村民在自己宅基地上建的房子,因为土地是集体的,所以不能出售。

若想出售,必须要通过政府征收,先在土地性质上变为国有,这就大大降低了集体土地的资产价值,也阻碍了城市资本、技术等要素向农村有序流动和平等交换。

而且,在集体土地变为国有的这个环节中,地方政府不仅可以获得巨额的土地出让金,还顺势成为了土地的唯一供应者。

这样的垄断机制,势必会造成供需失衡,这也是房价上涨的最主要原因之一。

当然,并不是所有的集体土地都能直接入市,它也要符合一定条件:

1.依法取得、依法登记;

2.符合土地利用总规划;

3.总体规划确定为工业、商业等经营性用途;

这就相当于把住宅用地直接排除在外了,也就是说,对住宅市场其实并没有什么影响。

02

缓解矛盾

众所周知,一线城市房价高。其实,这并不是因为由钢筋水泥铸成的房子有多么值钱,而是因为其背后所附加的综合资源。

一线城市拥有全国最优质的教育、医疗、产业、信息等等资源,这是三四线远远比不上的。

所谓“人往高处走,水往低处流”,优质的资源无疑对人口有着天然的吸引力,由此就产生了源源不断的人口流入,城市就有了新鲜的血液。

这才是一线城市房价高的主要原因。

而如果照此节奏发展下去,势必会产生一个难以解决的问题——城市的发展容纳不了太多的人口。

那么无疑,中国可能就只剩下北上广深了,这对我们的发展是不利的。

所以,大家也都看到了,除了深圳之外,一线城市在严格控制人口规模,包括雄安千年大计,目的都是为了使资源分配更平衡。

说白了,中国不是只有北上广深,不是只有计划单列市,也不是只有东部沿海省份,我们还有大量的三四五线城市和广大农村,这些地方也需要有更多的发展机会。

而一旦工业、商业类的集体土地可以直接入市,城乡建设用地就会同等入市、同权竞价,毫无疑问,这样有利于促进城乡协同发展、也有利于缓解资源分配不均衡的矛盾,代表着乡村振兴向前迈出了一大步。

03

小产权房有望转正吗

草案内容——删去现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定,这也意味着,商业类的小产权房可以转正了!

既然这样,那住宅类的小产权房有望转正吗?

答案显然是否定的!

且不说这次直接被排除在外,11月份,广东还曾专门出台规定,打压小产权房:

不符合法律规定的,一律不予办理登记手续;

2017年9月,国土资源部和住建部也明确强调——防止小产权房通过不动产登记合法化。

说到小产权房,就不能不提到深圳,深圳的小产权房数量之多,分布之广,类别之复杂,在全国无出其右。

据相关部门公布数据,深圳市的违法建筑数量约40万栋,建筑面积高达4.2亿平方米,占深圳总建筑面积的49.27%,基本占据了深圳楼市的半壁江山。目前,深圳有将近一半的人口居住在小产权房中。

之前,市场上纷纷猜测,深圳小产权房有可能会转正,可结果却是,政府只支持商业类小产房转正,而住宅类,仍旧不在转正范围内。

国家为什么不支持住宅类小产权房转正?

很简答,因为相对于国有土地来说,集体土地的价格要便宜许多,而它们一旦入市,会对目前的商品房市场造成巨大冲击,尤其是像深圳这样的城市。

显然,这不是我们愿意看到的。

04

对商业形态的巨大利空

之前我们提到过,商住公寓、商铺、写字楼等,是房产投资的负面清单,这类资产虽然在楼市整体大涨时会倒逼着涨一波,可一旦楼市进入调整期,价格也会应声回落。

为什么会这样?

因为它们和住宅不同,这类资产在交易时,会产生大数额的税费,而且购买人群、按揭贷款等,比住宅限制更为严格,再加上商业水电、物业费奇高,种种不利因素导致,它们和住宅有着天壤之别的命运!

在一二线城市,商住要么是一些首付不充足的年轻人用来暂时居住,要么是一些投资客买来赚取租金。

对于商住公寓来说,如果其价格是附近住宅的30-40%,租售比能达到2-3个点,是可以考虑买来赚取租金的,但是,符合这样条件的商住,即使打着灯笼,也很难找到。

至于写字楼,更是纯靠租金,一旦中间出现断档,租金则无法保证。

而现在,集体土地一旦入市,商业用地成本将会大幅降低,而且对于一二线城市来说,商业用地供地量可能会井喷。

对于实体企业来说,这是很明显的利好,其租金成本在不远的将来有望下降;而对于商业类投资客来说,毫无疑问是巨大的利空。

前段时间,在广州放松商住调控之后,业内人士纷纷猜测北上深会不会跟进放松,现在此消息一出,即使以后会放松,也很难会有回暖。

05

农村宅基地将何去何从

其实,这个政策并非是第一次落地,多年前就已经有试点,全国其他城市也有类似的尝试,比如集体土地建设租赁房等等,这是农村改革的一大步,它赋予了农民和农村集体更多的收益。

举个例子,过去从事非农业建设使用土地必须国有化,也就是说,必须经过地方政府征收,才能入市,这也是地方财政的基础。而这个环节一旦被去掉,地方政府将不能收取土地出让金了,农村集体反而会直接受益。

新闻一出,许多粉丝激动地跑过来咨询:这是不是就意味着,农村宅基地更值钱了?

其实并不尽然。

笔者认为,这项改革影响受益最大的是城乡结合部、城中村、以及距离城市较近的农村地区。这些区域的宅基地将来会很值钱。所以这些地区有农村户口的,还是留着比较好。

至于那些偏远的广大农村,目前来看影响不会太大,除非将来城市化能影响到这些地区,但是城市化究竟需要多长时间,是一件无法估量的事。

总之,对于一二线城市来说,未来商业类土地价格肯定会降低,商住、写字楼、商铺等商业形态投资收益率会越来越低,笔者建议,等到合适的时机,需尽快出手!

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