反李继续进行:香港房价走到今天这一步,李嘉诚要背多大的锅?

黄狮虎

 

香港房价,高到绝望。

 

香港财政司前司长梁锦松,就形容香港青年生存现状为“上楼无望、上流困难、上位无门”。

 

不知不觉中,住房问题,已将香港所有阶层都绑架了。

 

无产阶级、有产阶级、开发商、港府……所有的利益集团都进退维谷。

 

近日,人民日报、新华社、中央政法委“长安剑”同步发声:解决住房问题,香港不能再等了!

 

以李嘉诚、李兆基等四大家族为代表的地产商,又一次被推上了风口浪尖。

 

房价那么高,到底该不该怪李超人?

 

01

 

在解决住房问题上,港府多年来基本上扮演了一个悲情角色。

 

翻看22年以来的施政报告,房屋和土地供应一直是港府的头等大事。

 

从董建华的“八万五计划”,到梁振英提出加速修建公屋,再到林郑月娥“明日大屿”计划,都因种种原因搁浅,错失诸多历史契机,终致民生郁结。

 

1995年底,董建华上任后提出“八万五计划” :每年兴建8.5万套住宅,10年内让香港7成家庭都有自己的房子,轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。

 

此时香港已经高度依赖房地产,从1984年《中英联合声明》到1997年间,13年来楼市平均涨了11倍。但金融风暴的到来,一下子改变了大势。

 

钟镇涛、张卫健、吴君如等明星都因房价大跌,一夜之间变成穷光蛋。张卫健只好到大陆拍戏,用了六七年的时间才还清债务。

 

董建华的“八万五计划”,一时千夫所指,被认为是造成楼价暴跌的“元凶”。50万有房中产走上街头,抗议香港房价下跌,要求港府救市,让董建华下台。

 

2000年6月,董建华首次承认,“八万五”建屋目标已经“不存在”。

 

港府的努力宣告流产,香港错失良机。

 

去年,香港行政长官林郑月娥又提出了“明日大屿”的设想,在大屿山周边填海造岛,可新增最多40万个住宅单位,容纳110万人居住,这超过香港总人口的1/8。

 

她还提出要开发新界340公顷棕地,提供6万个香港人急需的中小型住宅单位,其中6成为保障住房。

 

刘德华为明日大屿录制了宣传短片《让下一代看见》,他问,“你觉得香港还有没有希望?”

 

香港房价走到今天这一步,李嘉诚要背多大的锅?

 

结果大家都看到了,刘德华等人被骂得很惨。

 

02

 

今天,香港土地1108平方公里,到现在为止只开发了24%,还有大片土地闲置。

 

很多人批评说,港府太抠了,怎么就不能大量供应土地呢?

 

这事并不简单。港府之所以举步维艰,既有内部土地财政的压力,也有来自有产阶级的“民意”、环保人士的抗议。

 

第一,香港的财政收入结构,是政府在住房问题上的掣肘之痛。

 

由于香港是自由贸易港、避税天堂,无论是企业所得税、个人所得税都非常低,而且2006年取消了遗产税,所以财政对土地的依赖程度更高。

 

算上土地出让、物业、印花税等,港府收入大概一半以上来自房地产业。高房价、高房租已经成为香港最大的隐形税收。

 

如果不想办法在土地上做文章,高价卖地,香港政府就很难在金融、贸易、物流产业少干预,少收税,成为世界上最顶尖的自由港口。

 

这种土地财政与税收财政之间的平衡,任谁都难以精妙把握。

 

第二,土地长期供应不足,也跟香港生态环保理念发达有关。

 

根据1976年《郊野公园条例》与1996年《海岸公园及海岸保护区规例》,占总土地面积比重高达近37%的郊野公园与特殊地区受到保护,无法开发。

 

已开发的24%的土地中,住宅用地占比仅7%。

 

填海造地一度成为香港政府新增土地的重要来源。但从2005年后,因大量环保人士抗议,政府填海造地几乎停顿。

 

第三,香港青年人只要手中有钱,就会倾向于购买小户型房子,凑足首付,等待房价升值换大房。背负高额的房贷,他们当然不希望房价下跌。

 

这样的人群有多少?一个很尴尬的数字,香港住房自有率仅为48.5%,不到一半,但也是一个庞大的群体。

 

租房人群中,近30%的人口居住在政府提供的公共租赁住房中,只有17%的家庭居住在私人租赁市场。

香港房价走到今天这一步,李嘉诚要背多大的锅?

 

香港的新房供应不足,二手房交易占比超过70%,最高达到90%。也就是说,几乎都在有房群体和无房群体中进行利益博弈。

 

在香港,这是阻碍建设性地改变现状的关键障碍之一。

 

超过200万的有房一族,不希望看到房价下跌,特别是那些在相对高点进入市场的人们。当然,如果部分房主有成年子女,又是潜在房屋购买者,他们则可能可以理解低房价并不完全是坏事。

 

一半对一半,形成对峙局面,很容易酿成汹涌民意,裹挟政策变革。

 

03

 

房价演变为社会问题的过程中,以李嘉诚、李兆基等为代表的大地产商,该承担多大的责任?

 

这里有三大问题需要厘清。

 

一是,地产业伴随着整个香港快速发展的进程,逐渐发展成为“庞然怪兽”。最新一期的福布斯富豪榜上,香港富豪清一色的地产商,前50名占了一半。

 

李嘉诚靠塑料花起家的,李文达是靠李锦记蚝油发家的,新鸿基地产的郭家最早是做杂货批发生意,但后来都选中了房地产。

 

从根本上来说,自第二次世界大战之后至今,香港作为对外交往的窗口,充当了中国和世界的“超级联系人”,并蜕变为制造业、物流、金融中心,人口、经济飞速增长,工厂和房屋需求急升,物业价值“水涨船高”。

 

地产巨贾李嘉诚、李兆基、郑裕彤,以及已故的郭得胜,都把握这个千载难逢的黄金机会,在香港楼市的几个大周期内,低吸高卖,并购扩张,越做越大。地产逐渐成为本港获利最丰厚的行业。

 

香港回归前夕,大约超过一半的私人楼宇市场,来自于四大地产商。

 

直到如今,新鸿基、长实集团、新世界发展及恒基地产仍然稳居排行榜前四,成为香港地产界的四大家族,加起来总资产、总营收都占市场份额1/2强。香港十大房企垄断了80%的市场,小房企基本无路可走。

 

香港房价走到今天这一步,李嘉诚要背多大的锅?

因此,房价下跌会极大影响他们的既得利益,直接拉低资产的估值。从这个角度看,地产商是作为既得利益者,非常不愿意看到房价下跌。

 

二是,香港的地产商,不像内地房企那么追求规模和“高周转”,他们的高额利润很大一部分是来自物业租金,拥有强大的现金流和丰厚的土地储备,因此喜欢延缓开发,甚至囤地捂盘,对楼市的操控能力极强。

 

李嘉诚在2017年出售的中环中心,作价约人民币350亿,每年的租金就能收40亿元。内地的地产商,开发地产一年的利润率,还达不到这个数。

 

李兆基的香港IFC,据说每年租金可达百亿;郭氏家族的环球贸易广场ICC,每年租金超过50亿。

 

再加上地产财团很多都收购了公共事业,带来稳定的收益,对卖楼他们真的不着急。

 

香港已经连续25年获评全球最自由经济体。市场经济发达,另一面是,政府对经济和楼市的控制和监管相对较弱。

 

所以,香港地产商不喜欢用规模来赚钱,更喜欢利用时间差来赚钱,在内地,香港开发商盖房子也是出了名的“慢”。

 

他们总是在市场低迷的时候拿地盖楼,等到地产复苏的时候才开始卖楼,获得巨大的利润。这种“低吸高抛、延缓开发”的运作模式,往往被指涉嫌囤地。

 

“香港的开发商越来越保守,不去开发,收租就算了。”

 

只要房价保持高位,租金也会相应在高位运行,对地产商是根本利益所在。

 

三是,在香港,地产商不仅仅从事房地产开发,他们掌握更多的民生命脉,具有很强的政治影响力。这也是人们对他们寄予厚望,也容易愤怒失望的原因。

 

包括李嘉诚在内的四大家族,除了房地产,还影响着整个香港的金融、电力、码头、电信。

 

一位香港小学生写的作文《李家的城》,曾疯传网络。从屈臣氏、百佳、7-11到惠康,香港街头随处可见李氏产业。作文“感叹”说:香港内一切的商店,不论是哪种的类型,全是诚哥带给我们的欣赐(恩赐)。

 

套用一句蜘蛛侠的名言,能力越大,责任越大。

 

曾担任新鸿基创始人郭得胜私人助理8年的潘慧娴,写过一本书《地产霸权》,在香港畅销一时,引起很强的社会共鸣。

 

书中这样描述地产商的影响力:当市场停滞时,地产商会不断向特区政府施压,要求削减土地供应。一旦成功,各种价格不断向上的循环便会再次启动,生生不息——至少这是地产商的希望。

 

《地产霸权》还讲一个故事,说明超级富豪的政治影响力凌驾于政府。

 

为了救市,港府曾停止卖地一年,托住市场。董建华打算在1999年恢复卖地,以解决不断膨胀的财政赤字,但地产巨贾们希望再暂停卖地两年。

 

据说,这些富商向北京投诉,董建华只好请中央政府帮忙。前总理朱镕基亲自出面调停,在汕头逐一接见了李嘉诚、郭炳湘、李兆基、郑裕彤等十个香港富商,要求理解董建华的困境,考虑香港的整体利益,支持恢复卖地。

 

回到香港后,李嘉诚率先改变之前的反对立场。没有与会的香港地产建设商会会长何鸿燊,还抱怨他破坏了行业的共识。

 

这些香港富豪很多是低端制造业发家,搞起房地产后,没有去进行制造业升级,更没有去发展科技产业,也没有能够动用自身的政治、经济、社会资源,而眼睁睁看着房价飞涨,成为最大的受益者。

 

香港楼宇的“天价”对谁有利,答案或许并不难猜。

 

04

 

2018年3月16日,年届90的李嘉诚宣布退休,记者问他年轻人“要不要买房”?

 

李嘉诚回答:“不能把买房看得太重要,如果女孩子说没有房就不结婚,那如果是我,我就会说,不如趁年轻你再找一个吧。不可能很年轻就要买房。”

 

这位鲐背之年的“邻居老头”,似乎还没很深的感受,年轻人早已等不及了。

 

尽管日前香港政团民建联召开记者会,要求特区政府引用《收回土地条例》,大刀阔斧收地兴建公屋。

 

香港主流媒体称该条例是解决土地问题的“尚方宝剑”,但这些大量的闲置、荒废土地,要成为港人的安居之地,为时尚早。

 

现在,越来越多的年轻人,不再愿意困守狮子山下,选择成为“北上港青”,最流行的选择,就是成为“湾漂”、“深漂”。

 

 

香港青年协会青年研究中心的调查显示,半数香港青年愿赴大湾区创业。

 

年初,粤港澳大湾区发展规划纲要宣布,要打造“宜居宜业宜游”的优质生活圈,超越了以往产业合作的层次。

 

当时,林郑月娥就表示,会有措施打破香港和内地的隔阂,粤港澳大湾区居民证正在执行中,已有10万港人申请。

 

香港是中国的香港,也是大湾区的香港。

 

求解香港房价问题,不能用一时一地的眼光。答案也许在香港之外。

 

其实,中央已经给出了答案:随着粤港澳大湾区壁垒的打破,人口、资源等要素充分流动,香港不仅有狮子山下崎岖的“海角天边”,还拥有世界级大湾区的海阔天空。

 

风物长宜放眼量,香港不仅要下功夫解决土地供应,更要看到大势所趋,未来已来。

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