在这个被中国人误解的地方,我感受到了金钱的疯狂

◎智谷趋势(ID:zgtrend)| 张明义

今天,大家一谈到东南亚半是疑惑,半是兴奋。市场上流传的“中国30年前”、“下一个中国”、“下一个深圳”说法,总是能把投资者撩拨得两眼金光闪闪,一波又一波中国人频繁前往东南亚淘金。

东南亚投资到底有多火热?

近年来,我频繁来往中国和东南亚各个国家,认识了很多那边的朋友,以及一些客户,跟他们的交往中我发现了一个很有趣的现象——

不少人是去旅游东南亚以后,喜欢上这个地方,于是玩着玩着就顺便买了套房。有些甚至是一掷千金豪购3-5套,这种现象挺常见的。

这个与国内买房是多么不同啊。中国人买房要踏破铁鞋,看遍攻略,有的甚至还要看看风水,算算命,才最终选定一套房……

为什么,这些人在东南亚买房就跟买白菜一样?东南亚凭什么这么有魅力?

01

为什么东南亚吸引人?

在玩的过程中顺便买房,主要有三个原因,一是正好有钱,二是价格低,三是对当地有足够的好感。

有钱和价格低好理解。现在市面上流行一种说法,有点积蓄的2、30岁年轻人,国内买不起,就想着跑到泰国、日本这些周边国家置业。

一是目前国内的其他投资选项越来越少,房子投资对于许多人而言还是最实在的。而国外单套价格低,国内买不起就去国外买。眼尖的人提早进场,于是尝到了先来者的甜头。

二是东南亚的房产买到手时配套精装,交易合同上算的还是套内面积,十几平米的一房,除了有卧房,有客厅有洗手间有厨房,还有阳台。

某项目的样板间,据售楼员说除了软装,其他都有

但这些原因还远远说明不了这些购房者的购房冲动。最主要的,还是东南亚给了很多人以好感。

很多朋友说,去东南亚实地感受之后,往往能带来震撼。这种震撼不是说,当地经济有多发达,或者说城市基础设施多完美,而是与心中原先的设想有极大的反差。

过去,我们所接受的教育当中,提到东南亚的笔墨很少。除了越南曾经是附属国,缅甸的大象,泰国的佛教,以及柬埔寨暹粒的吴哥窟,就很少其他描述,远远不及欧美俄日。大家普遍是通过媒体认知东南亚的,而媒体中的报道,多是旅游、宗教、贫穷或者政局波动、“排华”等。

所以普通人原先的期望比较低,总觉得东南亚这些国家很落后,条件很差。但是实际去了之后,发现吉隆坡当地人的素质很高,街道很干净,生活便利;曼谷的服务意识比得上日本,但是消费金额却低得令人咂舌;金边的发展堪比中国速度,我们居住的酒店前面正在施工的工地,居然是24小时在施工,说他们懒,其实并不见得……

酒店附近24小时开工的建筑工地

没有对比就没有伤害。还记得6月份去法国的时候,下午4点多去营业厅,工作人员直接跟我们说他要下班了,没有时间接待我们,请我们第二天再来。而在日本,路边小店的老板和服务员、奈良公园里的讲解员都是爷爷奶奶辈的老人家。

东南亚没有雾霾,也鲜少出现不安全的食物,甚至很多人说的马来西亚反华,如果看看数据的话,估计就不会这么说了。全世界排前四的华人占比最高城市中,大马就占了三个。除了排在最前面的新加坡,从第二到第四都是大马的城市:吉隆坡、槟城、马六甲。

这样高的华人人口比例,说明所谓“排华”若真的存在,其实更多的也只是一种种族之间共处时的摩擦和矛盾,目前来看,上升不到政治层面。

所以我经常跟身边的朋友说,去了东南亚之后,你对它的想象会被颠覆、被重新构造,开始理解什么是认知局限。

在考察途中,我遇到过好多去当地工作或者做生意的人,这些人大抵都坚信这个市场的未来。

一位去柬埔寨出差的水电站方面的工程师,他从用电量以及城市工业用电的需求反推这个城市的发展,令他诧异的是,这个GDP跟山东枣庄差不多的国家,用电量可以超出同水平的城市那么多,这也使他深信当地的未来发展前景。另外一位负责水电站的工程师则说,如果从用电量来看,那更应该投资的是马来西亚。

02

这里会是成为下一个中国吗?

我经常自问一个问题:20年或者30年后,东南亚会不会成为下一个中国?我带着这个问题去东南亚寻找答案。

从这么多趟观察下来,我觉得不会,中国的崛起有它独特的国际和国内环境,东南亚在这上面的优势其实不如中国。

不过东南亚的仍有它的几大优势:

其一,当地市场的原始性,准确讲来是法制还未完全铺开,跟上世纪末的某国相似。这种不完善,在税务上给了更多遐想的空间:没有那么高的持有成本,没有那么高的资本利得税,也没有发达国家那些沉重的遗产税。

更何况,国内当下的税务稽查越来越严,又与海外诸多国家签订了CRS海外银行信息互换,东南亚恰恰给了更多人喘息的空间。另外,东南亚的不动产持有成本低,先拿在手里也没有什么负担,所以旁边有些投资东南亚的朋友,持房三套五套的挺常见。

其二,在当下时点,利好频出。比如说去年就投资了柬埔寨金边的人,在房产升值的同时,还享有汇率上的优势。在6.3的时候入手的话,现在6.8或者6.9,直接在汇率上就赚了几个点的升值了。

其三,东南亚还有一个不能忽视的好处,就是永久产权即使东南亚国家基本上都是限制外国人购买地皮的,但天下没有不透风的墙,国人总是可以找到各种各样的方法进入这个土地市场。即使没有土地,公寓的永久产权也是足够吸引人的,毕竟国内的70年产权始终是内地人的痛点。

曼谷新CBD Rama9附近的一处高档公寓项目

目前,泰国在中泰铁路,以及轨道交通的建设之下,土地涨价、轨道周边的房产也增值不少;马来西亚迎来马哈蒂尔的上台,给未来大马经济的增长打了一剂强心剂;前阵子,国家最高领导人访问菲律宾,让其在投资市场崭露头角;就连跟中国路数最相近的越南,经济表现也很好,早在几年之前,广东福建的企业主就已经开始入手当地的土地。

不过,我还是觉得大家不用过于看重永久产权,而忽视投资回报的理性计算,毕竟很多租赁产权的房产也是值得投资的。

03

泰国不止“人妖”,柬埔寨不止吴哥窟,马来西亚不止华侨

在我的观察中,众多前往淘金的投资者有一个相似点:几乎都在之前国内这一波房产红利中觅得好处,或者因为错过了之前的好处,不想错过这次的机会。

他们投资逻辑的基本框架来于国内,也容易把国内的投资套路和方法带到东南亚。但正如我在第一部分所说,一些事情只有当你到了当地才能明白。

比如泰国的曼谷。声色场所很多,也有顾客是点名要过去观摩。但这座城市给我留下最深的印象,是它聚拢资源的能力和与之略不相称的便宜物价。在一篇文中我们就提及:

在泰国,非首都人民来到曼谷就像来到另一个国家。资源高度集中于此,曼谷是泰国唯一拥有地铁和天铁的城市;有泰国朋友说,从其他城市来到这,你就会感觉到他们不同的生活方式:工作繁忙,生活节奏更紧凑,晚上才出来的“夜生活生物”。

曼谷的打的费跟它的水果一样低廉,是国内买不到的物价水平。

曼谷新CBD的Central Plaza

还有普吉岛,基本上泰国旅游地产所有的精华都浓缩在这座全球有名的岛屿上,也让我更深地理解旅游和房产如何结合的意义。

再比如柬埔寨。一个连名字都觉得落后的国家,正经历着目前全世界都少有的经济高速发展,当地人的生活也发生了翻天覆地的变化。一篇写有些总结,我对此很认同:

你以为他们好吃懒做,那是没看到下班去学汉语的柬埔寨人。

你觉得这里的人个个屌丝,却忽视了他们强劲的消费力。

你觉得这是一片荒凉的土地,那是没看到大批进驻的外企和资本。

你认为这里是腐败和流氓盛行的地方,却忽略了这也是一个温和的佛教国家。

路边遍地都是丰田车

当然还有马来西亚。这里最出名的几个元素包括华侨、回教和新加坡对岸,马哈蒂尔上台以后“反华”声势虽一度高涨,但经过马蒂的几次活动,这样的声音也在减弱。此前,跟同事一道去,对吉隆坡有了新的认识,它的城市发达程度超出想象。我一位同事感叹说——

作为一个在香港工作和生活过一年多时间的人,我觉得吉隆坡在各个方面都特别像香港,它们既有高大上的办公楼区和衣冠楚楚的上班人士,也有特别接地气的老旧小平房和苍蝇馆子杂货店的小伙计;既有品种齐全,包装精致的高档购物区KLCC Suria和柏威年广场,也有走亲民路线,类似全家便利店的KK和168连锁小超市。

吉隆坡一处夜市,轻易就能看到中文

我几乎每个月都去东南亚,即是工作需要,也是爱好所致,跟途中遇到的那些淘金者一样,我很相信这是一个很有潜力的区域。这潜力有很多值得说道之处,但是说一千道一万,最好的方式,还是大家迈开脚步,实地去看看,相信自己的感受最重要。

毕竟考察得来的心得,能让你更明白自己想要的投资是什么,也能让你更了解东南亚适不适合写入你的投资框架。

海外掘金总监明义半年来实地考察马来西亚的吉隆坡泰国的曼谷、普吉岛,菲律宾的马尼拉,柬埔寨的金边等多个东南亚市场,对东南亚的房产市场,你知道的他知道,你不知道的他也知道。欢迎对东南亚房产感兴趣的朋友添加好友交流,掘金海外!

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