谁捧红了东南亚?

◎智谷趋势(ID:zgtrend)| 张明义

东南亚最近很火。

在我与各路人交谈下来,总有些人会说,东南亚是被中国人炒起来的,火的原因就是大家都去买房了。

这是非常浅显的认知。

之前一个用户跟我交流说,觉得东南亚都是中国人,投资的也都是中国人,但现实却是如此吗?

要记住,资本往往是最敏锐、最聪明的。

01

谁捧红了东南亚?

真正捧红东南亚这块热土的,是它自己。

在东南亚这块土地上,中国大陆的投资者反而是最迟钝的。日本、韩国、新加坡、中国台湾、中国香港、美国这些区域的投资者,比大陆投资者的嗅觉要灵敏得多。

过去五年来,之所以有越来越多的热钱涌入东南亚,离不开这里的经济奇迹和发展优势。

这里是承接全球产业转移的最后一片土地。

这里有除非洲以外总量最多、成本最低的劳动力。

这里的劳动力素质远远高于非洲。

这里还将是中美贸易冲突中最大的收益者。

东南亚早就进入了承接全球产业转移的时代,不管是从官方的统计数据上去看制造业的变化,还是直接去商场购物,都可以非常直观地感受到,我们很多日常用品的制造地开始发生变化。

我们发现,商场里的“中国制造”变少了,而“越南制造”、“柬埔寨制造”、“菲律宾制造”则越来越频繁地出现在商场里。

下面几张图片,正好从不同角度体现了这一点:

(来源:日经中文网)

(我在商场里拍到的“东南亚制造”)

第一张图是日经中文网的数据,从2015年开始,东南亚与中国的制造业指数差距不断缩小,今年上半年甚至有赶超中国的势头。

后面的几张照片是在吉隆坡双子塔的无印良品里拍的,很常见的衣服,产地均来自东南亚。不止是在国外,在北上广的优衣库、HM,或者其他国际品牌店都可以发现,“中国制造”在一点点减少,而“东南亚制造”则频繁出现在商品的标签上。

这是比制造业数据更直观的感受。

东南亚的制造业之所有能快速崛起,离不开他们巨大的劳动力储备。东南亚30岁以下的年轻人口占比超过40%,这是巨大的劳动力市场。

而这里的人工工资相比于中国和发达国家都是相当廉价的。制造业的转移,最大的诱因就是成本。税务成本和人工成本,这些都是东南亚国家相比发达国家更有吸引力的地方。

当下的贸易冲突中,中国面临极大的挑战。而从地缘政治格局上来说,贸易战对东南亚反而是利好。中美鹬蚌相争,东南亚渔翁得利。今年以来,一系列国际企业开始实施新的产业布局:

制造业成本低廉,避开贸易冲突,大国争相拉拢,无不促使东南亚的市场更有吸引力。

所以说,东南亚的起飞,是大势驱动,而非偶然。

02

东南亚的价值洼地在哪里?

东南亚的发展优势是全球投资者有目共睹的。寻找到这片土地的价值洼地,才是实现财富收益最大化的路径。

马来西亚吉隆坡,便是东南亚少有的一块价值洼地。

先从几组数据来看,为什么说我们会认为吉隆坡是一个不错的价值洼地:

(2016年东南亚各国GDP总量;数据来源:世界银行)

(国民生产总值 vs. 首都核心地段房价)

作为东盟发起国与创始国之一的马来西亚,经济规模大概是泰国的四分之三,但核心区的房价却只有泰国的一半。而比马来西亚经济总量更低的越南和柬埔寨,核心区的房价这几年也经历了大涨。所以对比下来我们发现,与东南亚其他国家相比,吉隆坡的房价与马来西亚本身的GDP总量并不匹配,房价还是偏低的。

如果再把马来西亚周边国家的人均GDP与核心区的房价做个比较,可以更直观的发现,虽然马来西亚属于当前东南亚区域中经济发展靠前的国家,但首都吉隆坡的房价却并非在高点。

对比之下,吉隆坡的房价几乎是周边国家的一股清流。除了新加坡和文莱,马来西亚的人均GDP是东南亚里最高的,甚至超过中国,但拿吉隆坡的房价与北京相比,一切尽在不言中。

如果按照国民平均富裕水平来对比,最能承受本国的房价的国家,那必须是马来西亚了。

因此我们看到,如果从经济基本面来看,吉隆坡的房价目前是整个东南亚最健康的市场,有相当的国家经济实力在支撑。

03

这里的房价,正处于上升周期的起点

房地产特殊的金融属性,赋予了房价一定的周期性。从投资角度来看,吉隆坡的房价与周边国家横向比较之后,是恰好处于低洼的。如果再聚焦到马来西亚本身,它当前的房价究竟处于历史周期的哪个阶段?

过去二十年来,马来西亚一共经历了两次大的金融危机,一次是1997年,一次是2008年。而马来西亚的房价在这两次危机中的表现,却非常有韧性,经历冲击之后能迅速恢复元气。

1997年的亚洲金融危机期间,马来西亚房价遭遇崩跌,但在不到两年时间内迅速反弹,马上走出了亚洲金融危机的颓势,随后一直保持波动上涨的趋势。

(1997-2018年马来西亚房价指数;数据来源:马来西亚央行)

2008年金融危机之后,马来西亚房价在2009年跌至谷底,一年之后又踏上了加速反弹的阶段,并在2013年再次达到房价顶峰。

(2008-2018年马来西亚房价指数;数据来源:马来西亚央行)

拉长时间线来看,马来西亚的房价是有着比较明显的周期性的,而且在经历外部冲击之后的恢复能力也非常强。

但过去的几年可以称得上是马来西亚比较倒霉的几年,各种丑闻缠身,导致楼市价格从2013年的峰值开始往下走,随后处于横平状态。

2018年.马来西亚举行大选。今年4月,马哈蒂尔上台,重新调整经济政策和国家发展方向。这位老将的出马,一度被视为马来西亚经济转折的希望。

这也是为什么我们选在当下这个时间点进入马来西亚:东南亚的价值洼地,房价处于下一个复苏周期的起点,国家经济迎来新气象……

04

马来西亚考察的那些事

为了更近距离地观察马来西亚,我们走进了吉隆坡的大街小巷。置身其中,对马来西亚有了新的认识。

首先,华人在马来西亚生活得好吗?这也是很多人对于马来西亚非常关注的一个点。与身边不同圈层的朋友接触后,我发现一个很明显的现象:没有去过马来的人,普遍有个刻板印象,觉得马来西亚到处在反华,对华人很不友好;而去过马来西亚的朋友,几乎感觉不到印象中的“歧视”。

为了更清楚地了解这个问题,我们在跟每一个在吉隆坡遇到的华人交流,都会问到“华人在这里,还会有什么冲突,或者被歧视吗?”。不管是华人出租车司机,还是银行里的华人工作人员,还是在当地开中餐饭店的老板,回馈的答案都是一致的:没有什么歧视。

最有趣的是一个70多岁开出租的老爷爷,之前做了几十年司机。他是我们在当地遇到的唯一一位第一代马来西亚的华人。因为车子是自己的,没事做,就一直开着出租车,累了就休息,每天开一开出来赚点钱。

他告诉我们,刚来马来西亚的时候,华人确实不受待见。但是最近十年来,华人在马来西亚的生活发生了很大的变化,基本没受欺负了。最让他觉得自豪的是,刚刚上任的首相马哈蒂尔任命了新的财政部长和教育部长,就是华人。这是历史上第二次由华人作为财政部长这么重要的位置。老爷子谈起这些,语气里透着一些骄傲,边说边开心地笑。

对于华人再次被任命为财政部长,我们遇到的不少当地华人都觉得很开心。开心的不只是因为华人可以在政府部门被委以重任,更多的还是对马来西亚经济发展的信心,因为大家都觉得华人来做财政部长,对于马来西亚的经济发展是利好。

而如果我们继续看全世界的华人分布情况,还会有一个惊人的发现:

马来西亚不管是从国家整体的华人比例,还是城市人口中的华人比例,在全世界的排名都非常靠前。这里是全球数一数二的华人聚居地。走在吉隆坡的老城区,真有一种在广州老城区闲逛的感觉。

(吉隆坡的老城区,与广州的似曾相识)

所以,过去的刻板印象,只有在当地体验之后,才能被改变的。我们月底也有考察团的活动,感兴趣的可以私聊我们的工作人员报名和了解。

欢迎添加文生 | 智谷趋势(ID:zgtrender006)进一步详细了解,备注:马来西亚

这一次的马来之行,印象很深的还有当地的消费水平,价格非常感人。

(一份鸡腿饭只要4.9马币,大约相当于人民币8.2元)

(商场支持支付宝支付;当地的大商场里,包括机场,都是可以用国内的支付软件支付的。)

即使我们在吉隆坡的地标建筑——双子塔的商场吃午饭,价格也是非常便宜,才10马币左右,大概相当于人民币17块钱。

稍微贵一些的热门景点“夜宵一条街”,三人餐200多人民币,在柏威年商场对面的客家饭店,算是当地档次比较高的饭店,四人餐也才200多人民币。

马来西亚人均GDP比我国还要高一些,但是物价却比我们低很多。

即使是在机场这种高标价的地方,也可以直观感受得到,广州白云机场、吉隆坡国际机场和金边机场的物价水平中,吉隆坡是最低的。白云机场一顿简餐要50- 60,金边大概是10美元,而吉隆坡只要10马币左右。

这说明吉隆坡当地的通货膨胀非常低,价格水平不高。

05

吉隆坡什么区域最有潜力?

吉隆坡最著名的地标建筑非双子塔莫属,而由双子塔、吉隆坡塔、柏威年商圈三个点连成一个黄金三角圈。

过去,只要谈到吉隆坡的房产,就会听到“黄金三角圈”这个概念。但具体到每一个项目时,只有对比了项目周边的配套、区域发展规划,才能判断项目的优劣。

我们这几次考察主要在上图蓝色圆圈区域。

吉隆坡的这个核心区并不大,但它的经济地位却是马来西亚全国的核心。

这个区域聚集了:

  • 马来西亚100强公司73%的总部

  • 马来西亚90%以上银行的总部

  • 在马来投资的欧美公司83%的企业总部

  • 中国来马来西亚投资90%以上企业的区域中心

在这里买房,市场是确定的。

(1)地段,地段,地段

上图蓝色区域的房价,有些项目的楼花单价达到了5万人民币/平米,现房4万多。这个时候我们就要注意,怎么去看价格和项目之间的关系。

我们这次考察了双子塔后靠北边的一个现房项目,从地图上看与双子塔非常接近。但走进大楼里,却看不到双子塔,距离地铁口也还有一段距离。所以这个项目虽然是已交付的楼盘,单价也才3万多人民币/平米。

但距离这个项目仅一条街的距离,一个著名酒店品牌承包管理的项目,价格却达到了近6万多人民币/平米。

所以我们单纯从地图上看远近距离,并不是非常准确的方式。这也是我们为什么要去考察,用双脚去丈量这块土地的原因。

下面这张图是我们在吉隆坡居住的酒店项目,照片左上角部分就是双子塔。

(从我们居住的酒店窗台拍到的风景)

酒店距离双子塔750米左右,但是在双子塔后方,周边有地铁站。这个项目一期已经在运营了,目前二期也在卖,价格约为3.6万人民币/平米。

所以这个酒店占了个好位置,交通优势很明显。因为对于游客来说,虽然这里不是最热闹的地方,但却在最方便的位置。能在中心区找到一个闹中取静的好住处,不是现在出游的人最大的愿望吗?

从我们了解到的吉隆坡目前的整体规划来看,后期发展方向早就悄然起了变化,双子塔往北——OUT,敦拉萨国际贸易中心——IN,也就是东南方向发展。

未来会重点发展的区域就是在敦拉萨的方向。

(加快建造的敦拉萨国际贸易中心)

敦拉萨国际贸易中心交通便利,四通八达,将直通吉隆坡布城大道(MEX)、敦拉萨路(Jalan Tun Razak)等吉隆坡主要大道,TRX地铁站更将直接连接至吉隆坡最大的地下捷运交通系统。与吉隆坡最大的商圈柏威年商圈,也是在步行就可以到达的距离。

柏威年商圈附近的项目,价格达到了5万多人民币一平。在2015年房价下降的时候,这里的价格并没有发生太大变化,这说明这个地段的价格,是有支撑的。

所以,地段、地段、地段,重要的事情说三遍,项目的位置一定要搞清楚。

(2)目标租客的位置喜好

同样的,考察区域发展与地段优势,除了看增值空间之外,我们还要看租金回报率。

放在全球范围内,吉隆坡的租金回报是比较高的,平均租金回报率大约在5%左右,而有些项目甚至可以达到7%。

当然,能支撑起这样租金回报的租客,也必然不会是普通员工。一套200万人民币的高端公寓,按照7%来计算,一个月租金大约一万多。这样的租金,必然是企业高管才可能租得起。所以要满足这样的租金回报率,就必须找到大型企业集中的地方。

前文我们提到的蓝色圆圈,入驻了马来西亚规模最大最重要的企业和机构,因此这里也汇集了马来西亚全国住房消费力最强的一批人。也只有在这个区域里,才能有这样的租金。

所以地段、位置、房价、租金、企业集群,全方位的覆盖之下,才能证明这个地方是值得投资的。

(3)要清楚投资的目的

项目之间,当然会有一些差异。有些项目是包租的,有些项目并没有包租;另外,管理费也会有差异,地段位置也会有差异。

这些差异的构成,最终会体现在它们的价格上。所以从项目的价格,也可以反推去看这个项目的位置,是否值得这个价格?

包租、代办第二家园等其他的服务,之前咨询的客户中,就有希望买房能提供这样的服务。但是你所有享受到的额外服务,其实最终都是体现在价格里的,买单的还是消费者自己。因此我们会看到,有些项目什么服务都没有,价格就比较实惠,而有些项目提供很多服务,但是价格必然不会很低。

所以在购买任何项目,做任何投资之前,一定要记得你投资的初心是什么。

你的需求是投资房产,获得稳定收益?还是为自己和家人做养老准备?或者为了孩子的教育做投资?不同的需求,对应的其实是不同的产品和不一样的投资策略。

最后,再一次强调我们在投资吉隆坡中的几个重要因素:

1.项目是否在城市核心区,决定了它的价格区间;

2.项目周边的发展规划,决定了它未来的涨幅空间;

3.项目周边的配套,决定了未来入住率,是否可以支撑宣传中的租金回报率。

说了这么多评判标准,总要有“真货”来让标准落地,不然我们跑了那么多趟的考察,岂不是白跑了?

我们选择的项目就在吉隆坡的核心区内,但是又不是双子塔周边的老城区,而是冉冉新星的敦拉萨国际贸易中心区域。

为什么选择这个项目?

项目周边的外企、银行、本地大集团的总部都在1公里之内,精准定位租客人群,可以支撑未来的房价,以及租金。

而价格也比在双子塔旁边的项目要低一些。从政府规划和实际发展趋势来看,未来的敦拉萨国际贸易中心,是会分流和取代双子塔的核心位置,成为吉隆坡的金融中心。

官方称敦拉萨国际贸易中心为“东南亚金融中心”,可东南亚前有曼谷,后有胡志明市,还有一个离家不远的新加坡,马来西亚政府这个野心勃勃的态势,志在必得的雄心可见一斑。

而这个项目,就是

此项目B栋一出来,小户型就被外国买家纷纷买走,而当地人则选择购买大户型的比较多。B栋的小户型现在已全部卖光,但还有不少好货可以挑选。C栋现已开售,高性价比小户型,一个月的时间又所剩无几。

不过,接下来这个消息更振奋人心:应众多用户心声,元旦假期(12月29日-1月1日),智谷趋势推出吉隆坡4天3晚特价考察团,现报名仅需499元。对吉隆坡感兴趣,对这个项目感兴趣的朋友,欢迎~海报二维码或点击“阅读原文”直接报名。

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