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财政税收,是洞悉中国宏观经济走势的重要指标,房地产时代谢幕了

 

文 | 清和  智本社社长

每一次中央层面的税收改革,都深刻地改变着中国宏观经济的大方向。

改革开放初期,“包干制”取代了“大锅饭”,激活了地方的积极性,释放了社会潜能,地方经济一跃而起。

1994年,分税制取代了“包干制”,解决了中央财政危机,央地财政事权矛盾日益突出,手握财权的中央拉开了基建投资的大幕,财政紧缺的地方启动房地产经济。

如今,2019年10月,央地财政税收关系再次改革。国务院印发了一份《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》。

这次改革方案,旨在增加地方收入,“缓解财政运行困难”,增强地方自主权。具体内容:

一是“保持增值税‘五五分享’比例稳定”。

在2016年营改增时,国务院印发了一个《过渡方案》,将原来增值税中央75%、地方25%,改成中央、地方各分享50%。

如今,这一《推进方案》再次明确“五五分享”,持续稳定给地方输血。

二是“调整完善增值税留抵退税分担机制”。

三是“后移消费税征收环节并稳步下划地方”。

这意味着,消费税(2018年国内消费税10632亿元)将全部划拨给地方,增加地方的财政收入。

此次改革,对房地产行业影响巨大。而这一改革,却容易被业内及关注楼市的人士所忽略。

智本社之前关于房地产的文章,形成了顶层设计“房住不炒”、外部市场“中美贸易战”(金融开放)、内部政策“土地财政”的判断逻辑,得出的结论是:

“2019年开始,中国房地产经过了20年的市场化之路、10年的金融化之路后,已完成了拉动经济增长历史使命,土地融资处于被动性退出阶段。”(详见《》)

从中央决策层面,房地产之于国民经济的地位已经下降,今年两会上,住房及房地产问题并没有向往年一样单列成章,同时,报告对房地产期望只是“平稳发展”。

从外部市场来看,随着中美贸易战的推进,以及中国主动对外开放,尤其是金融开放,抑制房地产价格上涨,防止资产价格风险,是能否顺利融入全球化市场的关键一步。(详见《》)。

如此,中央把握整体大局、设置高压线,要求房地产“稳字当头”:稳地价、稳房价、稳预期。同时,将调控权下放给地方,推动“一城一策”、“因城施策”。

随着棚改货币化收尾,抑制货币流向楼市,终结房企高周转模式,房产税推出倒计时,房地产的时代渐行渐远。

但从地方政府来看,房地产依然是不少地方经济的支柱,以及政府收入的重要来源,土地财政的依赖度依然很大。

所以,这一大方向就差一个环节,即如何解决地方政府对土地财政的依赖问题。

如今,这次财政税收改革,重新划分及明确央地财政分配,税收向地方倾向,增加地方事权灵活性,正好成为这一战略实施的闭环。

如此,房地产时代谢幕了!

本文逻辑:

一、中国房地产的根本逻辑

二、开放经济体的房产逻辑

三、后地产时代的判断逻辑

 

 

 

 

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中国房地产的根本逻辑

 

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