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比砸售楼部更重要的信号出现:全球房价下跌密集上演,谁真跌,谁假摔?

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 17

◎智谷趋势(ID:zgtrend)| 宇庭

时间是最好的慢性毒药。

2017年,全球经济步调出奇地一致。

除了脱欧陷入困境的英国,几乎每一个发达经济体都迎来久违的经济增速。

新兴市场亮眼的经济数据,让大把资金头也不回地冲进去,增长和热钱带动这里的股市不断创造奇迹。

越南股市2017年全年涨幅高达48%,成为亚洲表现最好的股市。今年1月22日,胡志明证券交易所甚至因股市交易太过火爆,导致交易所系统直接瘫痪。

就连沉静了许久的欧洲,2017年的经济增长率也创下十年来最高。一度有分析师认为,“欧洲经济正在换挡进入全面复苏阶段”。

今年1月,随着中国统计局公布2017年中国GDP增速6.9%,扭转了从2011年开始放缓的趋势,一时间针对中国经济是否陷入“滞涨”或“衰退”或“新周期”的争执,更激烈了。

可以说,2017年,是投资者的狂欢,是经济分析师的高潮。

一年后的今天,剧情突然反转。

10月10日,全球股市遭遇“黑色星期三”:

• 纳斯达克下跌4.1%,10月份的跌幅已经扩大至7.8%,创下特朗普当选以来最长连跌记录。

• 日经225指数收跌4%;

• 台湾股指收跌6.3%,创下2008年1月22日以来最大跌幅;

• 韩国首尔综指收跌4.3%,创下2011年11月以来最大跌幅;

• 上涨指数止跌于2583点,开盘迅速跌破2015年股灾的底部2683点。

• ……

连《经济学人》都坐不住了:

(最新一期经济学人封面:下一场衰退——会有多糟糕?)

耳边仿佛响起泡沫破灭的声音。对经济危机的担忧,越来越重。

全球两大著名泡沫:美国股市与中国楼市,前者在经历了九年的大牛市之后,今年已经出现三次大跌。近忧也好,远虑也罢,恐慌情绪正在聚集能量。

而中国楼市近来也非常慌张。

01

现在买房与一年前买房的人,怕是经历了截然不同的光景。

去年的这个时候,在中国买新房的人群,还在深夜排队认筹。新房和二手房价格倒挂,片刻的犹豫,就错失了净赚几十上百万的机会。

买二手房的谈判半小时,攻势一波接一波,最后成交价从550万变成了570万,一锤定音,买!

降价是不可能降价的,这辈子也不可能降价的!

一年后的今天,曾经深夜排队认筹的一批人,已经加入了售楼部维权的阵营。曾经打死也不降价的二手房业主,一开口就是自降20万卖房。

(朋友圈里的中介最近密集在推各类降价楼盘)

也许这就是时间的魔力吧。不声不响,就让人自觉地将过去推倒重来。

先看一组今年9月份的数据:

北京二手房价格环比下跌1.73%,同比下跌6.06%

深圳二手房价格环比下跌1.65%,同比上涨7.73%

上海二手房价格环比下跌0.57%,同比下跌1.29%

广州二手房价格环比下跌0.12%,同比上涨6.56%

厦门二手房价格环比下跌0.22%,同比下跌7.82%。

杭州二手房价格环比下跌1.26%,同比上涨6.62%

——数据来源:中国房价行情平台

与“下跌”字眼和冷冰冰的数据同时公布的,是多地售楼部“维权”新闻,这是大家对本轮房价下跌最直观的反应。

业主的愤怒和楼市的下跌,其实早在几个月前就开始积蓄能量。

中国指数研究院此前公布的报告显示,今年土地流数量达到历史高位,1-8月份,全国300城中,土地流拍已超过800宗,其中446宗为住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,大约是2017年的1.8倍。

从大房企到小微个体,虽然在中国楼市中扮演者不同的角色,但维护自身利益的本能是一致的。

02

过去几年中国楼市的疯狂,并非个例。如今的楼市遇冷,也绝对称不上领头羊。

降价潮、维权潮在这个秋天轮番上演之前,全球主要区域的楼市,早已密集出现房价下跌的动态。

比北京房价下跌更早的是距离北京八千多公里的三个城市:温哥华、悉尼和伦敦。这里,称得上楼市调控的成功范本。

2016年是加拿大的温哥华和多伦多楼市最辉煌和最狂热的时期。莱坊数据显示,2015年6月至2016年6月温哥华房价上涨了36.4%!成为全球房价涨幅第一,而当时排名第二的是上海,房价涨幅是22.5%。

为了给楼市降温,加拿大政府密集出台多项限购政策,海外买家税、空置税、居民还贷压力测试轮番上阵。与中国的冻结交易、锁住流动性不同,加拿大是通过政策抑制投资者的需求,提高外部资金进入的门槛,减少投机资金的入场。

(1)2016年7月,不列颠哥伦比亚省(温哥华所在地)推出15%的物业转让税,2018年提高到20%。

(2)2018年1月,OSFI压力测试正式启用。

(3)2018年1月,加央行上调基准利率至1.25%。

(4)2018年加拿大多个城市将上调地税税率,其中,温哥华市将地税增至4.24%。

(5)2018年加拿大五大银行提升房贷利率。

(6)2018年起,温哥华征收1%的空屋税。

步步紧逼的调控政策,叠加加息的影响,2017年下半年加拿大楼市开始降温,房价增幅迅速下滑,即便如此,全年房价涨幅在发达国家中仍然高得惊人。2017年,温哥华房价上涨15.9%,多伦多房价上涨12.7%,

今年年中开始,温哥华房价已连续四个月下滑,温哥华房屋销量大幅下跌。据大温地产局的报告,今年9月大温住宅销量同比暴跌43.5%,相比8月份也大幅下跌了17.3%。

(大温地产局9月报告:各类房型价格从5月份开始下滑)

另一个类似的国家澳大利亚,楼市调控政策的结果在今年逐一显现:根据Realestate的报道,悉尼9月的房屋销量同比下滑了23%。房价中位数相比去年也下跌了3.1%。其中独立屋的价格降幅最大,同比下滑8.3%。

墨尔本的情况,并不比悉尼乐观。9月份墨尔本房屋销量同比下滑20%,房价中位数相比上个季度也下跌了2.3%。独立屋也是首当其冲,房价同比下跌2.1%。暂时还呈现上涨趋势的公寓价格,相比去年同期也仅仅增长了1.1%。

即便是老牌城市伦敦,今年也在追随温哥华和悉尼的脚步,房价迅速转向。

伦敦和剑桥,作为英国房价最高的两座城市,最近半年房价涨幅相比去年急速下滑,直到7月份房价直接走下坡路。

(数据来源:Rightmove)

据著名房地产咨询公司Savills的调查,伦敦市中心最佳地段的房价自2014年见顶以来已经下跌近10%,其中一些房屋价值缩水幅度高达三分之一。伦敦高档住宅区受市场下滑的冲击最大。

房价仅次于伦敦的剑桥跌幅更是超过伦敦。在过去半年里,除了4月份和7月份的房价高于去年同期,其他时间的价格都比去年要低。

03

除了政府的调控政策,加息也被称为高房价的刽子手之一。美联储的加息政策,正逐步从央行传导到银行间,再到楼市。最直接的表现,就是房贷利率上调。

(Zillow数据:美国房贷利率不断提高)

房贷利率的提高,最直接的影响就是降低居民的购买力,以及投机者的购房需求。美国的高端房产到中低端房产市场,这个秋天相继主动降价出售。

在Zillow的统计中,美国前100的城市中,今年8月份有接近八成的城市房价下跌或者保持不变,还有不少城市已经连续跌了一整个夏天。

而作为美国高端房地产市场代表之一的纽约曼哈顿,这里的楼市遇冷,从一年前的销量大跌开始。

(彭博:曼哈顿房屋销量连续四个季度下滑)

房子越是卖不出去,就越是有急于套现跑路的卖家,想要抛售手里的房子。今年第三季度,美国挂牌出售的房屋数量就比去年增加了13%,是过去七年来,卖家情绪最焦虑的一个秋天。

另一个国际大都市中国香港,也在上演相同的剧情。

今年8月,香港楼市走下神坛。这座全球房价最贵的城市,突然传出几个让众人诧异又紧张的消息。

据《南华早报》报道,从7月份开始,香港罕见地出现多起购房毁约案例。多位买家在交付购房定金后,突然取消交易,放弃5%的定金。少则三十万港币,多则两百万……

香港最大开发商新鸿基降价出售九龙的某个楼盘,相比去年12月份已经降价10%。

这些并非个例。香港中原地产的最新消息是,各区域各类房型价格全线下跌。其中下跌幅度最大的楼盘贝沙湾,已经从5月份的房价峰值,直接打七折,跌幅超过33%。

(中原城市指数来源:http://www1.centadata.com/cci/cci.htm )

海外掘金早在香港楼市发出预警信号的时候,就在文章中提到,香港楼市遇冷,主要原因是香港政府出台调控楼市的辣招。而近期多家银行上调房贷利率,利率增速超过居民薪资增幅,导致居民购买力大幅减少,楼市看空情绪加大,更是成为香港房价转向、买家抛弃定金的导火索。

如今,市场上不乏唱空香港房地产的声音。最严重的猜测是香港本地券商耀才证券的创始人叶茂林称,若贸易冲突进一步升级,香港住宅价格两年内跌幅或达到40%。

这可是内地资金争相涌入的香港,是全球房价最贵的香港啊。

04

下跌的故事各有不同,上涨的故事却大致相似。

2008年金融危机之后,为了刺激经济,全球主要国家相继实施量化宽松,大放水来了。货币大量超发,成了资产价格上涨的基础。

美国的三轮量化宽松释放的大量流动性流入了金融体系,推高了金融资产的价格,尤其是美国的股市。

而中国释放的流动性早期也是按照“四万亿”的初衷,流入基建等实体经济。但后来随着投入在房地产的资金收益远远高于实体经济,再加上投资路径稀缺,赚钱效应的正反馈,吸引大量资金从其他市场进入楼市,推高中国的房价。

在这之间,甚至有大量资金以加杠杆的形式进入楼市。各类形式的“首付贷”就是一个缩影。

经济学家任泽平在研究报告中就曾提到:

从长期来看,房价增速与货币增速高度相关。过去近50年间,美国10年平均房价增速趋势与10年平均广义货币(M2)增速趋势相同。其中,M2增速基本领先房价增速2年时间。

过去十年大放水带来的各类资产泡沫越吹越大,楼市调控政策也是越来越密集。但中国的楼市调控与加拿大、澳大利亚、美国等发达国家的政策有着明显的区别。

中国试图用时间换空间,通过冻结交易,锁住流动性,同时也锁住了资金。既限购又限售,没有成交量的市场,房价只是一个毫无意义的数字。

横盘太久的市场,被锁住的资金一旦寻找找到新的出口,就会迅速离场,因为“活下去”更重要。于是,我们看到今年下半年,越来越多的楼盘出现打折销售。还有一些因限售导致交易成本升高的二手房,如今甘愿降价以弥补买家高额的交易税费。

美、加、澳的调控政策运作模式大不相同,它们通过增大炒房者的入场门槛,从源头上驱赶那些快进快出的炒房资金。

没了流动性的市场,就像没有毫无交易量的股票,难有翻身的可能。而杠杆率高企的市场,一旦加息步伐加快,资金链断裂,弃房逃跑的故事,就开始了。

回顾此前的数次金融危机,1994年的墨西哥危机,1998年的亚洲金融危机,再到2008年的全球金融危机,都是因为不停加杠杆,债务过高导致资金链断裂,进而引发资产抛售潮。

从2007年金融危机之前的高杠杆开始,十年时间,去杠杆力度最大的国家是美国,其次是英国。日本的居民部门杠杆率基本稳定在105-107之间,而澳大利亚和加拿大的居民杠杆率在金融危机之后,不减反增,并从2014年开始加速上涨。

有关中国的最新数据是:

“据《华夏时报》6月28日报道,以家庭债务/家庭可支配收入测算,今年第一季度中国家庭部门杠杆率高达110.9%,已经超越美国。”

(OECD:以债务/居民可支配收入计算,过去十年五大国居民部门杠杆率)

今年以来,美联储已经加息三次。美国、加拿大、香港都已经有银行提高了房贷利率,随着大部分国家正式步入加息周期。还在加杠杆的市场,才最容易受到冲击。

从暴涨到暴跌,最终回到原点,是2017年的燕郊故事。它是否会成为中国楼市的未来,就看以时间换空间的模式,还能持续多久。被锁住的资金,倘若找到新的缺口,从楼市喷涌而出,那就是“燕郊模式”的普及化。

曼彻斯特是全欧洲第二大科技中心,全英第二大金融中心,不仅拥有稳定增长的房价涨幅,并且拥有非常可观的租金收益,2017年的年租金收益率排到了全英第一。

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