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死亡的“价格”>10万/平米:一座墓地卖42万、均价远超一线房价、毛利率80%

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 14

◎作者 | 全小景

◎来源|全景财经(p5w2012) 已获授权

死亡的“价格”>10万/平米。

殡葬龙头福寿园(01448.HK),今年上半年出售墓地均价已逾10万元/平米,同比增长7%。

一同上涨的还有,福寿园股价。

今年1-6月,福寿园股价累计上涨88.99%,于6月25日创下9.543港元/股的历史新高,市值一度冲破200亿港元大关。

但9月10日,福寿园突然离奇暴跌:

开盘低开低走,暴跌逾23%,创下上市以来的最大跌幅纪录,市值一天蒸发34.5亿港元。

其实早在7、8月份,福寿园股价已跌逾21%,较6月总市值累计蒸发逾92亿港元。

市场分析,福寿园此次大跌是受到民政部消息层面影响。

9月7日,民政部官网公布《殡葬管理条例》征求意见稿:

整治殡葬商品和服务价格虚高乱象,多项殡葬服务内容被确定实施政府指导价和政府定价。

9月11日,福寿园盘前紧急发布公告称:

“殡葬管理条例草案不会对其营运产生重大影响。”

随后,福寿园股价应声高开,盘中一度大涨逾11%,但截至收盘,涨幅仅剩4.3%。

01

均价10万,远超一线城市房价

毫无疑问,福寿园是墓地价格上涨的最大获益者之一。

公开资料显示,福寿园主营业务为墓园服务和殡仪服务,是中国最大的殡葬服务提供商,中国殡葬服务业的领军者和整合者。目前市场占有率1.5%,位列第一。

其2018年中报业绩显示,主营收入主要来自于墓地服务、殡仪服务和配套服务三个部分。

上半年,其营收为7.89亿元,同比增长2.5%,其中墓园服务贡献收入6.88亿元,占比87.2%;其他两项服务贡献1.08亿元,合计占比13.6%。

而墓园服务收益的最大组成部分:出售墓地。

2015年至2017年,福寿园出售墓地占主营业务比例分别达79.31%、86.23%、86.49%,呈现稳定增长趋势。

值得注意的是,福寿园在2018年上半年的墓地平均售价已达10.05万元,较去年同期增长了7%。

实际上,福寿园出售的墓地价格,亦是年年上涨。

毫不夸张,墓地价格,已远超一线城市房价均价。

同时,福寿园出了差异化墓地,如草坪墓地、定制墓地、成品艺术墓地等,其2017年年报显示,福寿园传统墓地均价4万元/座,而艺术定制墓均价高达42.18万元/座。

02

超低拿地成本,毛利率超80%

高额墓地售价的背后,是极其低廉的拿地成本,各大房企都望尘莫及。

福寿园的港股招股书显示,其大部分土地在2010年之前购入,且大多数来自政府划拨用地。

感受下这低廉的土地成本:最高562元/平方米,最低44元/平方米。

相对于均价10万元的售价,这样的成本几乎可以忽略不计。

由于土地的高达100、甚至200倍的超高溢价,福寿园的墓园服务毛利一直保持在80%以上。

其实高毛利普遍存在于国内的殡葬行业中。

A股上市公司福成股份(600965)年报显示,2017年其旗下全资子公司三河灵山宝塔陵园殡葬业务,毛利率高达86.78%,且子公司的殡葬业务为福成股份贡献了一半以上的利润。

但世界上另一家殡葬服务行业巨头——美国的“国际服务公司SCI”与之相比,仅20%的销售毛利率实在较低。超80%的高毛利率完全符合国人认为的殡葬行业最“暴利”的看法。

两者形成巨大差异的最大原因在于收入构成,美国人提前预定棺材和墓地跟预定汽车一样普遍,所以预订服务为SCI贡献了可观的收益。而SCI出售墓地的收入占营收五年平均比仅为27.7%。

03

墓地用地供应紧缺 福寿园慌了吗?

众所周知,殡葬生意可以说是刚需。

正因该行业的特殊性和垄断性,福寿园2013年在港股IPO之际,股价溢价近700倍。此后其股票也走出了长牛之势。

中金公司一份研报显示,中国的地价飙升,是福寿园盈利的关键因素之一。

而因为土地供应的紧缺,老龄化加剧导致的需求上升,墓地价格恐怕还只会有涨无跌。

中国国际资本公司的数据便显示,2017年墓园地块的平均售价为10.24万元,同比增长17%。

以福寿园的主要市场上海为例,上海民政局检查数据显示,上海约有7500亩土地可以用作公墓,截至2015年已经用去了5500亩,仅剩下2000亩左右。

而从全国范围看,因为合法墓地的稀缺,2014-2015年的《中国殡葬视野发展报告》的现有墓穴都将在10年内用完。

不过,福寿园暂时并不慌。

其2018年中报显示,土地储备方面,截至2018年上半年,福寿园可用于墓穴销售的土地面积约为217万平方米。 上半年,福寿园使用土地面积为1.71万平方米,与去年同期基本持平。

实际上,按照这一速度,福寿园目前的储备土地还可以用个几十年。

04

暴跌前夕,机构看涨50%

尽管此次福寿园称殡葬管理条例草案不会对其营运产生重大影响。

但很显然,福寿园最赚钱的部分就是墓地服务这个版块的收益。

如果未来中国政府对墓地售价进行价格管制,在土地取得成本加大的情况下,福寿园这种高毛利盈利模式或许将被大幅削弱。

而在此次政策出来之前,包括中金公司、花旗等在内的券商机构纷纷给出了“买入”评级。

东方证券分析师认为,福寿园墓园销售阶段性低于预期,但不改长期成长前景,维持买入评级,并给出了9.63港元的目标价格。

麦格理资本分析师也认为福寿园虽然短期阵痛,但是长期获益,并指出其股价跑赢大盘,竟给出了10港元的目标价,较现价有50%的上涨空间。

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