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对冲国内风险最好的选择,柬埔寨美元资产再起投资热潮

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 134

◎作者 | 王晖(星奇亿海外总经理,前纽约Skyview Property Advisory Group中国区高级合伙人)

◎来源| 本文为“海外掘金大讲堂”讲座文稿,欢迎添加智谷小E(ID:zgtrender13)进群听更多

我们如何在柬埔寨能够挑选到自己最心仪的房子?很多朋友都比较认可柬埔寨的房地产投资的价值,但是对于这个市场不够了解。所以我就跟大家分享一下我的经验。

首先,第一个部分,投资柬埔寨房地产市场一个基本的逻辑,以及为什么我们可以投资柬埔寨这个新兴市场。

为什么会选择柬埔寨?

因为我们坚定地相信,在柬埔寨的投资人一定能够获取到非常好的收益。

为什么我们会有这么强烈的信心?可以看下这幅图,是中国历年人均GDP的增长图。

2003年中国的人均GDP突破一千美金。

之后,中国的经济犹如插上了一双翅膀,一直到今天,我们的GDP的总量已经高达十四万亿美金,位居全球第二。

很多朋友说,这也许只是中国的一个个案。

那我们再看一张图。

新加坡、韩国、中国台湾、中国香港亚洲四小龙的人均gdp突破了一千美金后,他们的经济分别增长了将近三十年的时间。

亚洲四小龙的人均GDP达到1000美金后,经济增速全都维持在6.5%以上,平均人均GDP翻一翻所需要的时间大约就是八到十年。

2017年,柬埔寨的人均GDP突破了一千三百美金,这就是我们选择柬埔寨的一个原因。

为什么投资柬埔寨房地产?那投资不就是为了赚钱吗?但是我不认为这么简单,我们在投资之前要想清楚这笔投资,会对我们生活产生什么样的影响?它能够帮助我们解决哪些实际的问题?中国的中产阶级面临有三个问题。

一个是中国房地产的发展。

另外一个问题就是汇率。

那么还有一个问题,我们在国内好像永远都无法摆脱当韭菜的命运。

P2P、股市、债市一片血流成河,多少家庭十几二十年积累的财富就慢慢地化为乌有。

我们如何保护自己的财富,如何实现财富的增值?我们到底需要什么样的投资呢?我认为至少要具备三个方面。

第一,要有极高的现金流回报。

第二,这个国家的货币非常稳定。

第三,这个区域必须是真正的洼地。

我们认为通过投资柬埔寨房地产是可以满足刚才的三点。

再来看看第二个问题,汇率。

柬埔寨是亚洲唯一的一个美元资产国。

什么意思?在柬埔寨所有的一切都是以美元来计价的。柬埔寨的GDP构成里边大约85%都是以美元来计价的。

柬埔寨的本土货币叫瑞尔。瑞尔有什么作用?在当地基本上是充当美分的作用。

为什么汇率这么重要?海外投资一定要把汇率纳入到考量的范围。

东南亚很多国家,不管经济好与坏,往往这些国家的货币遇到比较强的金融危机时,它们的货币属性是非常弱的,极容易发生汇率暴跌的情况。

那会出现什么问题?假如货币暴跌,不管你资产的价格是涨了还是跌了,在汇率暴跌的情况下,损失往往是非常惨重的。

但是在柬埔寨这个不但不是劣势,反而是极大的一个优势。

从今年开始,美元进入了一个非常大的假期周期。应该说这么多年来全球经济的一个拐点。

原来的时候是拼命的印钱,现在慢慢的把过去印的钱全部都收回去,热钱在不断地回流美国。

但柬埔寨是一个美元计价的国家。所以,主流资金都是流向美国,但是有一个小支流就流向柬埔寨,所以柬埔寨的银行不断的有热钱涌入。

再加上柬埔寨应该是亚洲为数不多的几个金融自由开放的国家,这里的资金流量就特别大。

再来看看现金流。

房地产投资现金流其实就是租金。金边租金到底有多高?我给大家看一下我这张图。

SUNCITY ,MALINE,MASHION BELLEVUE ,这些是金边市区内服务型公寓的一些代表。一室一厅的租金是多少?比较优质的服务型公寓普遍都是在一千五百美金以上。

这里的租金这么高,房子都是租给谁?金边座城市很特殊,金边是全亚洲最国际化的一个城市。

我们国际化的评判标准是什么?就是常住的外籍人口与本地人的所占比。金边目前的人口大概是450万。金边的常住的外籍人口至少应该是在二十万以上,外籍人口和本地人口的配比达到了1:20。

这些老外都是谁?各国的大使馆的工作人员,另外一个,金边有大量的国际学校的老师,还有来自世界五百强的大型企业人员,以及世界各地的来柬埔寨掘金的商业经营人员,还有柬埔寨有三千多个非政府组织。

常住的老外就构成柬埔寨租赁市场的一个租客群,目前截止到2018年柬埔寨市场上只有不到两万套公寓。

本地的需求和外国人的比例差不多是十分之一,这就是为什么柬埔寨在市面上存在大量的公寓,租金还是很好。

租金回报率就是用一年租金除以我们所购买房屋总价。海外掘金在今年上半年做了全球城市租金回报率的一个排行榜。金边6.92%的租金回报率,排在全球的四位近似于日本的大阪和名古屋。

我们把这个投资想象成一个金融产品,我投了多少钱我能够产生多少收益,按照不同的投资比例来测算。

如果你投资的额度是一千万,那你一年的租金是六十五万人民币。这价值一千万的房子,拿出去租一年能够给你带来多少的收益?我估计可能也就是一个点多。

但是在金边一年的租金,这一千万就可以达到六十五万人民币。这样的收益对于很多中产阶级来说,可以使你已经碰触到财务自由,对于我们中国的中产阶级来说特别重要。

尤其是针对我们现在高负债缺乏现金流这样的特点。柬埔寨投资应该是能够非常完美的解决这方面的问题。

那我们进入到一个实际操作的层面。

我认为比较合理的投资柬埔寨市场的基本逻辑,首先,我把投资逻辑分成两个部分,一种是现金流收益性的投资,房产投资主要的收益是来自于每个月的租金收益的。

另外一种,就是增值收益性的投资,投资的主要收益是来自本身房价的增值的涨幅。

我们投资首先要立足于自身的需求来选择。比如说,如果你在国内目前的经济已经很稳定,相对来说现金流比较匮乏。那你在做海外投资的时候应该选择一种改善型的投资。那时候你应该提高的是什么?是资产安全性以及现金流的强度,所以你应该选择现金流收益性的投资。

另外一种,你在国内对于自己财富规模还不满意,希望通过一些投资确定性比较强的房地产,实现财富的增值。此时你应该选择增值收益性。

另外为什么要把它分开来?因为这两种不同的投资,这个考察的点是不一样的。

首先,现金流收益型考察的几个要点,第一地段,第二品质,第三服务。

目前随着整个市场的发展,我们在市场看到好的地段,但是品质和服务不行,所以导致收益并不理想。

比如同一个片区,品质不同物业管理的质量不同,租金是天差地别。

如果你想选择柬埔寨市场上优秀的租金回报率,那应该投资哪里?金边市中心核心区域,租金是目前金边整个市场上最好,90%是这样的情况,只有个别的楼盘除外。

哪里是金边的市中心?应该分别搜索这些东西?第一是大使馆,第二是餐厅。第三是酒店。第四是服务型公寓。

在第一幅图里边我画了一条绿色的线,这条路叫莫尼旺大道。这幅图里面所有的红点基本上是在莫尼旺大道以东。最后,我特意在图里画一个圆圈是什么?是中国大使馆,位于莫尼旺大道以西。

金边比较出名的餐厅和酒店,以及大量优质的服务型公寓,绝大多数都是位于莫尼旺大道以东片区,莫尼旺大道以东是属于金边的市中心。

如果你想要追求租金回报比较高的一种投资,尽量就可以选择在莫尼旺大道以东的区域。

比如说BELLEVUE,原来它在金边应该是服务型公寓里单平方租金最高的,一房的租金可以到2200美金一个月。所以莫尼旺大道以东是成立的。

2018年是金边房地产发展阶段中重要的一个年份,因为2018年是金边第一次大规模集中交房的年份。

根据世邦魏理仕2017年与2018年的住宅公寓的供给量,今年交房的套数大约是一万三千套。这么大的供应量肯定会对租赁市场产生一个很大的冲击,使整个市场上的租金是不是普遍下滑。

事实上是不是这样子?我概括一下,我跟大家分享一幅图。

金边2018年启动交房所带来的几个租金变化。一部分公寓租金持平,一部分还涨了,一部分的“跌”。

“跌”加一个引号,为什么?因为它是属于无效供给。

那我跟大家分享一下图片。

我希望不要有人认出来这是哪一个楼盘?更不希望你们买到这个楼盘,这个是我们当时做被调去看金边已经接近交房标准的项目。

大家有没有注意看前面两幅图,墙基本是歪的。洗手间的马桶里墙面基本上就是一张椅子的距离。

那么问题来了,市场上主流租客群依然还是西方人为主。他们怎么会去住这种房子?洗手间里面站都站不起来,所以我为什么说无效供给就是这个原因。

那为什么新交房里面大量是属于这种楼盘,因为楼盘总价特别低。很多投资人觉得我投资没有什么压力,那我就投这样的楼盘,那么结果就糟心。

我们看到某楼盘交房时跟投资人讲的是七百到九百美金一个月的租金回报,结果只有差不多两百到三百之间。如果买到这样的产品有多糟心。

这些无效供给的租金回报就很差,放在今天市场没什么投资价值。除去这些,其实市场依旧非常的好。

第二部分楼盘是租金持平的一部分,是什么样的楼盘持平?老牌的服务型公寓,它的租金一点都没有受到一万三千套新供给的影响,我给大家分享的这个图。

这个并不是一个高档公寓,但是品质还可以,地段也很不错。一个月的租金八百五十美金。

金边市中心想住比较合适的公寓,实际出租肯定是一千以上。我们也看到有一部分的好楼盘的租金,不但没有受到冲击反而还逆势上涨。

所以市场的基本面是比较好的。举两个例子,看一下这个图片,它叫RESIDENCE。它是位于诺伦敦大道旁边的一个新型酒店服务式公寓,我前天也是第一次去看了这个服务型公寓租金,六十六平方的两房是两千租金。

如果按照单平方的租金回报来看,这个已经是逆天的租金回报,但是依然是只租不售的。从这个方面也能够说明整个市场的租赁出状况是非常好的。

不可能只租不售。

目前还有刚刚投入运营的服务性公寓,全部都接近满租的状态。

我们刚刚帮一个客户卖出一套房子,位于使馆区,一个月的房租是三千两百美金,如果以三千两百美金来计算投资回报率,将是近百分之九的租金回报,依然非常符合市场需要的楼盘,这个市场的租金回报依旧非常好。

我们来看一下增值收益性的投资。

我们从中国房地产投资的经验来看,中国的租金回报都比较差,很多人财富积累都是来自于房地产的增值。

如果我过来金边投资,金边的房子涨的快不快?哪些区域涨的更快?答案我已经幅图片里面给出来。

就是投新区,为什么投新区?在大规模的城市化发展初期,新区的房地产投资价值在一定阶段内涨幅是远高于城市中心。金边今天新区的投资收益所带来疯狂上涨的态势,甚至比中国还要疯狂。

为什么?因为柬埔寨跟中国国情有几点差异的。

第一,它是一个私人产权国家。也就是说土地资源并不是掌握在政府手里边,而是掌握在民众手里。

再一个,从实际的操作层面上来讲,新区的土地的价格相对比较低,开放的效率也会更高。

那金边的新区在哪里?首先,大家可以看一下这幅图。

绿色框出来的就是金边的城市中心,沿着莫尼旺大道以东的区域。

它的新区有四个,一个是万谷湖片区,万谷湖新区离市中心非常近。它是经过一个完整的规划,这个地段非常好,有购物中心,对面是总理府,还有国防部。

万谷湖片区开发比较缓慢,但还是按部就班的发展。

另外一个蓝色的竖长型框是水净华岛,这边的土地供应更大更平整。为什么?因为它是2023年东南亚运动会的一个场馆,柬埔寨的高层非常重视这次运动会,这片将来的发展前景也是很不错。

还有一片在北部叫永旺二区。

用桃红色标出来,这个区域目前没有什么大面积的公寓项目,比较多的都是联排别墅。大购物中心都在这个区域,这个区域房价涨的也很快。

我们认为金边目前房地产升值性最强的一个片区,就是ING新城。

我中间画出来这条路红色的,这条路线叫洪森大道,在柬埔寨如果以他们领袖来命名,说明这个地块的发展前景一定是很好。

ING新城的一个完整规划,中间主路是洪森大道,整个片区是金边目前规划最完整土地最平整的一个片区。

这里有金边最好的国际学校ISPP、酒店、大学、高中、初中,公交站、消防工业用地、体育公园等等。

如果你追求的是房价增值,你应该选择新区,我们看一篇报道。

这个是今年的五月三十号柬埔寨报纸上报道了关于永旺二期带动周边房价上涨的情况。涨幅有多大,我用蓝色的部分标出来的。

原来价值十万美金的联排别墅,从2016年的永旺二期开工到现在已经涨了三到五倍。

是不是比中国的新区上涨的幅度还要快,只有两年的时间,翻了三到五倍,如果大家错过了永旺二期周边房价上涨,如果你追求的是增值型的房产收益,一定不要错过ING新城,永旺三期百分百规划在这里。永旺三期将是整个柬埔寨最大的购物中心,最大的一个城市综合体。

再介绍一下现金流收益型,我们现在进入了一个是实投篇,我们应该如何来选择?

现金流收益的一个标地,我们应该考察哪几个方面?以及如何选择增值型投资标地,又应该考察哪几个方面?如果大家选择是现金流收益型的产品,主要来自于租金收益,我认为是应该优先选择现房,其次准现房,最后才是期房或者大期房。

为什么?因为金边这五年的租金回报率最高,我们作为房地产从业人员,市场上能看到大量的开发商已经开始转变思路,开始真正去开发符合市场需求的产品。这些产品供给到市场之后,那就真正会影响到租金回报率。

你想选择的是租金收益型的房产,不要错过这五年,第一点尽量的选择现房。

你交房的时间越短,那你立马就可以出租,从下一个月开始就享受到租金的收益。

第二点尽量选择核心区域。

第三点关于户型和品质。

我先来讲一下户型,我们讲到2018年集中供应的这一万三千套里,有大量的不符合市场需求,这个原因是什么?这一万三千套里边大量的SOHO户型。

我不是说SOHO的户型不好,那是说当你集中放量的时候,这个市场上有大量西方人为主的外籍人,外籍人作为租客的主要群体的时候,他们一般都不会选择这种户型,所以他的这个SOHO户型的竞争力量比较偏差。

金边市中心核心区域的服务型只租不售的公寓,普遍一室一厅差不多套内面积五十平以上。我认为这个内部居住空间设置是比较合理的。所以大家在选一房的时候尽量的选择大一点。

另外一个,如果资金量比较充足,选择两房或者三房,尤其是三房,是比较合理的,因为市场上三房的产品太缺了。在BKK1一片区,你如果要是想租三房,要排一年的队。

还有一个,就是认真去调研开发商的背景以及过往的经历。为什么?如果我现在想买你的房子,那么我应该知道你过去开发了哪些产品,现在做豪宅的开发商,过去也许开发过经济适用型项目,如果是一个中品质的楼盘,那我应该横向地去对比其他的市场,他的中等品质的楼盘跟其他同类型同品质的产品是不是有竞争力。

我觉得这个很重要,你能够从中看得出来开发商的资质。

如果大家选择增值型,那应该如何选择?第一点要强调郊区不等于新区。

柬埔寨老城区的拆迁难度比较大,金边房价的涨幅是市中心的高房价带动周边新区的发展,而不是带动市中心旁边发展。

新区跟郊区区别在哪里?区别在于新区是经过完整的规划,最显著的一个特性是新区的土地是完整的,平整过的。

四个新区的图片:

这四个新区共同的一个特性,它的土地都已经完整的平整过,这样的区域确定性比较强的。

第二点是本地人的购买率。

如果说我们追求的是资产增值带来的收益,将来这个房子我是用来套现。重要的一个问题就是接盘侠是谁?

从概率上来讲,五年之内本地人对于整个房地产的重视程度会发生一个天翻地覆的变化。其实我们在18年已经看到了大量柬埔寨人开始投资公寓。

本地人对于一个楼盘的认可程度非常重要,关系到将来你想进入二手房市场,你有没有竞争力?

另外一点。我们说一个楼盘有三百套或者是五百套,那三百套里可能绝大多数都是投资客,那么将来一旦交房,百分之九十的楼盘在同一个时间段拿出来买。你卖一个比较高的议价,基本上是不太现实的事情。你肯定要让一部分,你才能够形成相对优势。

如果本地人的购买率超过60%,他不是用来投资,是用来自住的,那只有一小部分投资客,那他在二手房市场上相对来说竞争就没那么强。

第三点就是期房要好于准现房要好于现房。

因为柬埔寨外界人士的贷款可操作性比较低,那么这种情况下杠杆的优势就比较不明显。

加个引号“杠杆行为”又是什么?就是分期付款,理想的状况下,比如房子是三年交房,在第一年的时候支付50%的房款,相当于我加了一倍的杠杆。这种情况下,我们的资金使用率就变得很高。

最后一点就是多对比周边的楼盘,选择最有竞争力的项目。

柬埔寨的土地因为是私人产权,开发商进入市场的时间不一样,这几年柬埔寨的地价涨幅特别厉害。

再一个就是有经验的开发商,比较认真做事情的开发商,往往对于楼盘的管理工程质量各个方面都做的非常好,它的监理团队都比较好,对整个楼盘的风控以及资金的使用管理上非常正规,直接就导致他使用资金成本比较低。

在这样的一种情况下会造成什么样的现象,哪怕是在同一个片区,相距只有一两百米的房价差异非常大,但是同样品质。楼盘为什么差距大,因为开发商的成本是不一样的。

希望各位在选择新区的时候能够认认真真的对比,而不是只听开发商怎么讲?或者代理机构怎么讲?多咨询一些人往往就能够获取更多的有价值的信息。

我希望大家对市场也有信心,我希望大家都能够选择到一个优质的投资标地物。

作为一个正在积极寻求发展的国家,柬埔寨政府在多领域、深层次的进行改革开放,吸引外商投资。这些政策使其经济基本面蒸蒸日上。经济的发展,带动国家生活、生产技术的不断向前开进。而这些,是我们考量入场一个国家很重要的影响因素。

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