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吉隆坡炒房指南:如果你不想掉进坑里,这四个问题你必须知道

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 24

◎智谷趋势(ID:zgtrend)| Jay Huang

这次吉隆坡的考察给我们留下的最深印象就是以马来西亚在东南亚各国的经济地位,和其他国家同等区域均价相比,吉隆坡市中心最繁华地段每平米3-5万人民币的价格显得相当有优势。我们认为现在入手吉隆坡,可能是一个比较好的时机。

那么如何来选购吉隆坡的房产呢?本文就打算给读者提供一份吉隆坡房产选购指南。

我们首先来看一下马来西亚现行的海外投资房地产法:

  • 马来西亚各州政府对外国人投资房地产有门槛限制,比如热门城市吉隆坡的投资门槛是100万马币(167万人民币),而雪州的投资门槛是200万马币(334万人民币)。

  • 外国人只能购买拥有分层地契(Strata Title)的项目,最典型的就是公寓,外国人不允许购买拥有独立地契的项目,比如独立别墅等。

  • 外国人投资房地产最多贷款额度是50%,也就是杠杆率最多用到1倍。

  • 外国人买卖房地产,如果房产在五年内出售,税率为收益的30%,六年后出售,税率则为收益的5%,时间从签订购房合同日开始计算。

第一个问题:确定购房目的:自住vs投资

我们认为在选购房产时,首先要问的一个问题是,买这套房产的目的是什么?不同的购房目的决定了不同的房产类型。

马来西亚现行的第二家园计划就是鼓励海外高净值人士来马来西亚居住,退休养老以及孩子就读本地的学校,我们知道有很多中国投资者已经或者有兴趣加入了这个计划,那么对于这部分群体,自住就是他们的首要目的,这种房产的需求是要住的宽敞舒服,周边环境好,低密度,绿化率高,配套设施完善,附近有好的学校。

说到学校,马来西亚的学校分为公校和私校两种,一般来说,马来西亚华人都会送自己的孩子就读私校。虽然私校在招收学生上没有限制学生的居住地,但是按照当地惯例,就读私校的学生一般都会住在学校附近,以方便通勤。

比如我们这次考察的一个适宜自住的项目,该项目位于吉隆坡郊外富人区满家乐(Mont Kiara),距离吉隆坡市中心8公里,周边绿化率极高,走在路上一片鸟语花香,由于位于富人区,周围没有铁路和轻轨,只有少量的公交车,通勤基本靠私家车,所以环境非常安静。该项目又是位于该富人区最核心的地段,周边有超市和诊所。该项目最大的亮点是附近有多所国际学校,英式的,美式的和法式的一应俱全。

这个项目主要是以大户型为主,最小户型面积约108平方米,最大户型可达468平米,目前售价大约在每平米1.4万人民币左右,管理费大约在9人民币/平米/月,项目将于明年年底交楼,按照马来西亚工程节点进行付款。走进样板房,这种房子给我们的感觉就是两个字:奢侈,就像是我们在电影里看到的那种别人家的,令人羡慕的房子,用于自住堪称完美生活。

如果购房的主要目的不是为了自住而是为了投资,那么我们就来到第二个问题:

第二个问题: 租金回报率vs增值率

租金回报率和增值率一直都是决定一项投资是否成功的两个因子,但是就像鱼和熊掌不可得兼一样,现实生活中,租金回报率高的房产增值率都很一般,反之亦然,要找到两个都好的房产项目那是难上加难。

中国房地产市场几十年的发展都强调增值率,而忽视租金回报率,而发达国家,比如英法等国的房地产,则更偏重租金回报率,那么吉隆坡房地产的情况怎样呢?这次考察之后,我们觉得投资者应该更重增值率,而不是租金回报率,这主要是由于马来西亚政府对海外投资者实行的有差别对待的玩法决定的。

就像马来西亚现行的海外投资房地产法所限定的那样,政府刻意分割出两个不同类型的房地产市场: 一个是普通市场,里面的项目主要是那些总价低,可负担性强,适合普通人日常居住的中小户型刚需房产,而另一个是优质市场,里面的项目大部分位于城市最优质的区域,总价高,户型偏大的非刚需高端房产。

前一个市场只开放给本地居民,而后一个市场则谁都可以进场玩,主要玩家是海外投资者和一部分本地高净值人士。打个不恰当的比喻,这就相当于马来西亚政府划了一块“租界”,海外投资者一般就只能在租界里活动。

本地普通劳动者的收入水平决定了无论是买房还是租房,他们都很少会进到海外投资者的场子来玩,所以支撑吉隆坡市中心高房价和高房租的就主要是海外人士和一小部分本地高净值人士。

虽然这种房产项目在租金回报率上比不上本地人占主体的刚需市场,但是在增值率上却远远的跑赢刚需市场,因为里面的玩家都是财大气粗,见过世面的海外投资者。

当我们把目标定为增值率优先时,那么第三个问题就是到哪里去找增值率高的项目

第三个问题: 区域的选择

我们在来马来西亚实地考察之前就已经做了一些功课,我们看到大多数房地产专家都只推荐以双子星塔,吉隆坡塔和柏威年广场为三点的金三角区域,称只有那个区域是值得投资的,但是等我们了解到马来西亚政府对海外投资者实行的这种有差别对待的玩法之后,我们才知道选择这个区域是必然的,因为符合100万马币投资门槛的房产绝大多数都坐落在吉隆坡市中心,特别是金三角地区,因此我们考察的项目绝大多数也都在这个区域之内。

即使都在市中心,不同区域的增值率又是不一样的。我们认为具有以下特征的区域值得特别关注。

距离地标建筑特别近的:这个我想大家应该都能理解,比如靠近北京天安门或者上海外滩的项目肯定是增值率最高的项目之一。在吉隆坡就是靠近双子星塔的项目。我们这次就考察了一个这类项目。该项目楼盘位于双子星塔和吉隆坡塔北面,距离这两个地标建筑仅一街之隔。

这个项目目前是第二期,第一期销售非常火爆。它的主要户型主要是以中大户型为主,最小户型面积约72平方米,最大户型为149平米,大部分介于100到112平米,目前售价大约在每平米3万人民币,管理费大约在9人民币/平米/月,项目将在2021年交楼,按照马来西亚工程节点进行付款。该项目的一部分楼盘有包租协议,确保了出租回报率。

邻近新兴地标建筑的:比如靠近北京国贸或者上海陆家嘴的项目,在吉隆坡就是靠近106交易塔和敦拉萨国际贸易中心。106交易塔是位于吉隆坡新建的敦拉萨国际贸易中心(TRX)金融中央商务区内的摩天大楼,大楼目前已经封顶竣工,由来自中国的中国建筑承建,该摩天大楼有106层,最高高度达492米,建成之后将超越双子星塔成为吉隆坡第一高楼,吉隆坡最大的金融中心。

马来西亚也期望借助于这个交易塔把东南亚金融中心的宝座从新加坡手里抢过来。目前已经有多家国际知名公司确定入驻,比如中国铁建,未来以106交易塔为中心的敦拉萨国际贸易中心预计将会带来约50万个左右的工作机会。

我们考察了附近的一个项目,该项目楼盘位于武吉免登路和敦拉萨路交界处,距离敦拉萨国际贸易中心咫尺之遥,附近有吉隆坡著名的太子阁医院和皇家雪兰莪高尔夫球场。这个项目主要是以中小户型为主,最小户型面积约55平方米,最大户型也只有107平米,目前售价大约在每平米3万人民币,管理费大约在8人民币/平米/月,项目将在2023年交楼,按照马来西亚13期工程节点进行付款。

邻近特殊区域的:比如北京三里屯使馆区的,由于周围居民非富即贵,住在那里也会身价倍增。我们这次也考察了一个这样的项目。该项目楼盘位于吉隆坡KLCC中央商务区核心地段,马来西亚使馆区,距离双子星塔大约700米,由于楼盘和双子星塔之间只有中央公园,所以景观视野一流。

附近有吉隆坡著名的华人医院同善医院。这个项目主要以中小户型为主,最小户型面积约69平方米,最大户型也只有92平米,目前售价大约在每平米5.7万人民币,管理费大约在10人民币/平米/月,项目将在明年交楼,按照马来西亚11期工程节点进行付款,项目完成之后,将由专业物业管理团队托管,整体用作酒店式公寓往外出租,包租9年,租金回报率7%,业主每年可以免费入住15天。

第四个问题: 户型的选择

不像自住型项目,一般来说,在投资性房地产中,小户型要优于大户型,这是因为虽然大户型的租金会稍微高一点,但是在算租金回报率以及出租率上面,小户型常常优于大户型,特别是在海外投资者所投资的区域内,这片区域的租客一般是由以下群体组成:

  • 外国公司外派至马来西亚的高管

  • 来马来西亚旅游的国际游客

  • 来马来西亚接受医疗服务的短期游客

  • 来吉隆坡短期出差的白领人士

此外,由于面积小,小户型往往总价不高,更便于未来在市场上再流通,在我们考察的另一个泰国市场上,我们发现曼谷就出现了很多总面积只有20-30平米的小户型房产,深受海外投资者的喜爱。

由于吉隆坡100万马币(167万人民币)入场费的限制以及目前还没有大涨的3-5万人民币的单价,吉隆坡市中心小户型的项目并不多。最小的一套房子也要55平米,普遍的房子面积都在100平米左右,同时吉隆坡没有公摊面积,全是建筑面积,所以房子显得很宽敞。

在我们考察的四个项目中,有两个项目主要是以中小户型为主,一个是靠近106交易塔和敦拉萨国际贸易中心的,最小户型面积约55平方米,最大户型也只有107平米,目前售价大约在每平米3万人民币,管理费大约在8人民币/平米/月,项目将在2023年交楼,按照马来西亚13期工程节点进行付款。

另一个是靠近使馆区的,最小户型面积约69平方米,最大户型也只有92平米,目前售价大约在每平米5.7万人民币,管理费大约在10人民币/平米/月,项目将在明年交楼,按照马来西亚11期工程节点进行付款。它还有一个优势是提供包租9年的服务,租金回报率为7%,业主每年可以免费入住15天。

小结:

总结一下,我们认为在选购吉隆坡房产项目时,首先要确定的是用于自住还是投资目的,如果是投资目的的话,鉴于马来西亚政府对海外投资者实行的有差别对待的玩法以及100万马币入场费的限制,基本上投资区域就被限制在吉隆坡市中心。

在选择地点上,最好秉持优中选优的原则,尽量选择靠近地标性建筑或者特殊区域的项目。在户型选择上,则小户型要优于大户型。和租金回报率相比,我们应该更重视项目的增值潜力。

9月8日,吉隆坡房产投资分享将在上海举行。

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