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这4个月的海南,是中国楼市未来3年的教科书式样本

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 16

◎作者 | 葫芦娃

◎来源|米宅(MizhaiPlus) 已获授权

海南全岛限购整整4个月。

这4个月的封岛,送给未来3年的中国房价一个教诲。

01

期待海南房价全面崩盘,想看笑话的人,可以省省了。

经过一周多的环岛一线考察,我可以很负责任的告诉大家,封岛4个月后的海南,99%的项目没有大幅降价。

但是,一样的强压政策下,海南市场发生了不可逆转的分化。

分化的海南市场▼

1、西线的小兄弟,慌得一批。

儋州的白马井镇,在两年前均价六七千,是全岛的非著名刚需海景房聚集地。每年冬天,全国的大爷带着孙子,大妈披着丝巾,穿越山河湖海前来度假。

后来,海花岛来了,海南的风也起了。

海边吹着海风、披着丝巾拍照的大妈不见了,换成了从东线遗憾赶来,行色匆匆的炒房客。

白马井上的重庆城、海阳城、恒大金碧天下的房价,在两年的时间里,翻了2番,从7000的均价,跳涨到2万2,最贵卖到了2万7。

海南封岛的4个月之后,炒房客走了,重庆城的售楼部关门了,海阳城的售楼部里空无一人,置业顾问穿着人字拖,躲在角落里抠手机,无精打采。

去年下半年开始,海南全境房慌,配套缺失、滞销多年的龙沐湾登上了历史的舞台。

当年因为滞销而遗留下来的沉重库存,成为了炒房客眼中的香饽饽。

大半年时间里,龙沐湾的房价从1万出头跳涨到了1万9,上涨80%。

现在,炒房客退却后的龙沐湾,中铁建龙沐湾一号封盘,中和龙沐湾封盘,美好龙沐湾关门大吉。

数万平米的商业街空无一人,远处的工地再次停工,沙滩上落满枯枝。

这一年的海南西线,仿若做了一场梦,梦醒后,一地鸡毛。

2、东线的大哥们,腰椎间盘却相当硬朗。

海口,不仅没降,还略微上涨。观澜湖板块的融创观澜湖壹号,均价上涨到了2万4,售楼部里的卡坐上零散的坐着谈价的客户。西海岸的金地自在城价格也小幅上涨到了1万7,本地的刚需开始陆续进场。

博鳌的融创金湾,价格纹丝不动。我们调研的当天,金湾新加推一栋洋房,价格硬邦邦的抗在25000元/㎡上,五六组的客户把仅剩不多的置业顾问围的团团转。

清水湾的雅居乐把瞰海的一线海景高层开了,均价25000元/㎡,并且依然要求全款。不能看海的山海间组团,均价还小幅上涨到了2万左右。

因为缺少度假氛围,被饱受诟病的清水湾碧桂园珊瑚宫殿,上个月也加推了200套,2万2的价格纹丝不动,一个月也能卖个百十套。

三亚除了绿地和万科新加推的房源略有优惠外,其他的也就真的抗了下来。

在博鳌的那个深夜,一个做渠道分销的朋友坐在黄牛火锅前,叼着烟卷慢悠悠跟我说:

限购前的海南,每天成千上万的人拿着一摞摞的银行卡登岛抢房,三亚没有就跑到东线,东线没有就去抢西线。

客户下了定,不知道房子在哪。置业顾问哪怕是个傻子,只要会带着刷卡,签字确认,就能当销冠。

作为一个从业者,就连他都深感恐慌、焦躁、怀疑、无奈……

现在虽说艰难,但勉强能过,更重要的是充满安定感和安全感。

干半年,歇半年,吃吃火锅,唱唱歌,才是海南淡季该有的样子。

封岛后的四个月,海南得了分裂症。

02

为什么?

看到这里的每个人都会背上这样一个沉重的问号。

我们来看几张图:

1、海南9成以上的高尔夫球场都在东线,西线仅2家。

海南高尔夫球场分布图▼

2、海南绝大多数的3A级以上景区都在东线,西线寥寥无几。

海南3A级景区分布图▼

3、海南政府把旅游度假的规划重心放在东线,西线重点在工业。海南近百家的五星级酒店都在东线,西线没有一家。

海南各城市圈规划图▼

度假旅游规划重点在东线、五星级酒店在东线、景区重心在东线、高尔夫球场在东线……

东线才是整个海南度假配套的精华所在!

站在这个角度上,就会理解这两个问题。

为什么整个西线都凝滞的时候,东线还能保持前行?为什么整个西线售楼部关的关,销售停的停,难以为继,东线却还能保持销售,价格还略有上涨?

因为度假的刚性需求还在,因为全海南的度假精华集中在东线。

东线的市场是由度假刚需支撑的;东线的价格是由度假配套顶着的。

相较而言,既没有刚需支撑,又缺乏配套顶着的西线,在当下的市场中就显得岌岌可危。

风起时,潮水涌上来,当然谁都可以涨,甚至底价更低的西线反而更容易起飞,涨幅更高。但是封岛后,炒房客退却,退潮时,谁穿着底裤,谁在裸泳,一目了然。

海南高速发展了10年,这10年的进化精华统统沉淀在了东线。

海南市场的分裂症,早在10年间已经埋下了病根。

03

海南封岛4个月后,给了未来3年的中国房价一个教训。

炒得了一时,却炒不了一世。

未来的中国房价,将不可避免的在调控的强压下,曲折前进。投机的空间将被大大压缩,回报的周期将被大大拉长。

有经济和人口双重支撑的一线城市,比如广州、深圳、北京、上海等等,一定是毋庸置疑的安全。

改革开放前四十年的经济奇迹,绝大多数都发生在这里,所塑造的精华都沉淀在这样的城市里。

有人口支撑的中部省会城市,比如郑州、武汉、合肥、西安、长沙等等,也不会出现问题。

因为这些人口大省的城市化进程才刚刚行进一半,未来还会有很长的路要走,还有大量的刚需人口涌入,他们是支撑房价的生力军。

相反而言,在上一波行情中,纯粹靠蝗虫一般的炒房客炒作所支撑,房价跳涨严重,匹配已经失衡的城市,恰恰是当下调控重压下,最危险的。

比如人口一直在流出的东北,比如大涨之下但无比落寞的兰州、乌鲁木齐,比如还处在上涨末端的绝大多数的三四线城市……

海南西线的今天,很有可能就是这些城市的明天。

未来3年的中国房地产市场,会像海南一样分裂;未来3年的中国房价,也会像海南一样分化。

04

海南的第四天,在清水湾的售楼部外,我遇见了一对北京的夫妇。

3年前,他们来到海南。

我问他们,你们知道海南限购了,海南市场萧索了么?

这跟我有什么关系,我们就是来度假的。

在这里,我们能安心放松,父母能安心避冬,女儿寒假还能赶海游泳,这就够了。

一直以来,我们忽略一个事实,海南本轮暴涨之前的绝大多数时间里,海南是没有炒房客入场的。

海南的绝大多数属于度假的自需客,有度假配套和氛围,能满足度假需求,有自需客沉淀的地方,房价越坚挺,市场越硬朗。

海南7日,我看到了西线的房价奇迹,逐渐幻灭;我也见证了东线的艰难前行,回归平静。

站在博鳌的沙滩上,看着现在的海南。

我仿佛看到了,3年后中国房地产分裂、分化后的样子。

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