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不一样的楼市冻结:开发商降价百万,买家大出血止损,加息噩梦再临

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 15

◎智谷趋势(ID:zgtrend)| DJ、宇庭

香港楼市再一次成为了焦点。

进入炎炎酷暑的8月,香港的楼市却没能延续此前的火热。市场上一系列变化似乎预示着——这个全球第一豪的房产市场正在急刹车。

《南华早报》在近期的报道中写道,早已习惯了供应紧张下的房价不断上涨、贷款成本低廉和竞争激烈的市场正在起变化,香港房产的订购热潮正在消退。

01

突然“毁约”,买家不惜损失几十万

进入2018年,政策收紧导致内地一二线城市房地产被冻结。这股风现在吹到香港了。

根据《南华早报》的报道,7月以来,香港罕见地出现多起购房毁约案例。

两周前,已经定下新界大埔一处价值725万港币房产的买家,突然于上周四提出取消认购,等于说买方将拿不到已经交付的5%的定金,相当于362,700港元(约合31.6万人民币)!

无独有偶,位于马头角的一处项目也被爆料,买家于7月底退还了4月份签订的合同。买方因取消交易面临超过200万港元的损失。

而相对管控更严、价格更高的二手房市场也被波及。上周,位于九龙红磡的海滨南岸社区一栋约55平方米的二手公寓楼交易被买家终止,买方损失了近40万港元定金。

一毁约就损失几十万,甚至百万?这相当于一个普通香港人一年甚至更久的工资。这些买家是脑袋秀逗了吗?

没这么简单。

在人们忙着取消订单时,开发商们也没闲着,正考虑着给新房降价。

香港最大开发商——新鸿基已将其中一个项目的房屋降价出售,这是不到一个月内这家开发商第二次降价。经过价格优惠后,这处位于九龙区南昌MTR站的房产已经降到2.4万港币/平方英尺,比去年12月上一批销售时的价格降了10%!

有迹象显示,其他开发商也将在不久之后追随新鸿基的步伐,对新房打折。

看明白了吧?香港买家也很精打细算,如果他们没有违约,签约后又碰上开发商让利10个点,他们就等于净损失了两倍于违约金的钱。若违约能让他们在付出少得多,拿计算器算一算都知道这样最划算。

高力国际的报告中还道出了另一个影响香港楼市的因素起了变化:来自中国内地的购房资金正在急剧下滑。2018年上半年,中国内地对香港住宅用地的投资金额累计8.35亿美元,而去年全年的数字则高达70亿美元。

这样看来,开头说的异动就在于此。

买房热潮正在退去,此趋势下,香港8月的销售数据并不乐观。据香港经济日报报道,截至8月15日,房屋买卖情况较7月同期明显下跌,预测8月的整体销售量将环比下跌17.3%,连续两个月下跌。

02

四面楚歌,这个夏天很难捱

警钟已经敲响。

当下,留给香港楼市的舒展空间,逼仄得如同楼宇深处成千上万的“笼屋”。

内外交困,双面夹击,是8月香港楼市的真实写照。种种异动下,这个夏天,香港楼市有点难过。

楼市政策重拳之下,买卖双方博弈,总有一方要先认输。

(1)开发商的算盘

今年6月,香港房价第27个月上涨。与此同时,“空置税”靴子落地。凡是空置6个月以上的一手住宅,需缴纳楼价5%左右的空置税。据报道,香港今年大约有9000套这样的新房。

随后的两个月时间里,曾经捂盘惜售,坐等房价上涨的开放商,一改往日的淡定,纷纷降价打折。否则,手里多拿一套房,就要多交几十万的空置税,而且是现金。

危机时刻,现金流最重要。哪怕是房价连涨27个月,重拳之下,也得服软。此时,手持数套新房的开发商,可比手持现金的买家着急多了。

于是,我们看到越来越多的一手房,降价出售。更有买家频频毁约,不惜损失5%的定金,伺机而动,渴望等来更大幅度的减价。一套800万港币的房子,5%的定金,也有40万港币。2017年,香港人均收入33万港币,全球排名第18,却不及部分买家舍弃的那份定金。

(2)特区政府的辣招

与6月份的空置税一同落地的,还有其他五项措施,最终目的指向同一个方向:控制房价过快上涨,增加房屋供应量。其中一项有立竿见影之效。

新政规定,香港的居屋单位将按评估市价的52%出售,而不是原来的70%。这就相当于打五折出售。香港的居屋,是“居者有其屋”计划的简称,由香港房屋委员会兴建,并以低价出售给低收入市民。一手居屋的业主只要向政府补交完地价,便可在公开市场转让。

新政出台后,二手居屋出售价格大幅下降,元朗区、屯门区、黄大仙区7月销量下跌超过五成,卖家出售意愿减弱,很多买家则寄希望于楼价继续下调,暂时持币观望。

除此之外,香港今年上半年新建住宅开工量大幅上涨,相当于去年全年的86%,今年的整体新建住宅量有机会回升到2016年的高峰水平。这也给了更多观望者们继续等待的理由,期望未来更多住宅的上市,能够缓解房价的上涨势头。

今年政府推出的楼市辣招加速了新楼盘的抛售,而在美联储加息影响下,银行陆续加息造成居民购买力下降,则是对香港二手楼市的重重一击。

(3)银行收紧银根

8月7日开始,香港多家大型银行将按揭利率上调10个基点,房贷利率增幅创五年来最大政府。这个全球房价负担最重的城市,或将告别长达十年的低息时代。业内预计,未来一段时间,香港按揭利率还将继续上升,瑞银甚至预计上升幅度达到50-75个基点。

目前,汇丰、花旗、渣打、中银香港等银行按揭贷款利率约为2.25%-2.35%。这次上调,最主要的原因是美联储加息,和全球信贷成本上升。

由于港币与美元实行的是联系汇率制,为了防止金融大鳄做空港币,美联储的每一次加息,香港金管局几乎都会立刻跟随。随着美联储步入加息周期,香港也不例外。而这一次,香港的房贷利率,也出手了。

房贷的利率变化,意味着每月还款额增加,而每月还款额又与家庭收入牢牢挂钩。若年底再加息25个基点至2.5%,相当于家庭月收入需增加3%,才能申请到与原来同样额度的贷款。但香港2017-2018年度公务员薪资仅增长2.94%……

居民按照现在的收入涨幅购房,购买力将大大减少。过去可以购买500万的房子,加息后,以现在的收入已经无法获得贷款。如此一来,二手楼交易大受打击。目前香港市民的置业购买力指数在第二季度已经下跌至74%。未来房贷利率再次上调,购买力继续下降是确定之势。

(4)租金回报率不断走低

内外交困下,香港的租金回报率不断恶化,再加上贸易战带来的不确定性,让更多的投资者望而却步。

在香港的私人住宅物业中,各类户型里租金回报率最高的,是实用面积431方呎(相当于40平米)以下的单位。据差饷物业估价署的统计,今年6月份的租金回报率约2.6%,创下历史新低,其他面积的房产回报率也创下历年最低。

(香港不同户型租金回报率,东方日报)

租金的涨幅,远远赶不上房价涨幅,回报率下降,也让众多期望以租养贷的投资者,不得不继续持观望态度。

中国与大洋彼岸的美国,贸易冲突不见缓解,对香港贸易和经济的冲击也持续加大。今年第二季度,香港的货物出口增幅受贸易冲突的影响,较第一季度有所放缓。

笼罩在香港未来的不确定性,更是阻挡投资进入香港市场的一座大山。

03

香港楼市的拐点已至?

香港已经连续八年稳坐全球房价最贵、最难负担的城市宝座,按照平均收入计算,本地人不吃不喝18年才能买得起一套房。拿全球热门投资国家的房价涨幅和中国香港比,2006年至2016年,香港的房价涨幅更是远远超过了其他国家:

但由于上述的内忧外患,香港的楼市正在经历一场大洗牌。

年初至今,人民币兑港币贬值也已累积达到了4.9%,加上中国内地资管日益趋严,来自内地的资金在减少;

加息导致利率收紧,借贷成本增加的情况下,香港全境的资金流动性进一步紧缩;

贸易战带来了不确定性,让人对香港楼市未来的走势不太乐观;

香港政府祭出限制策略,意欲抑制楼市的热火……

面对风云突变的香港楼市,多个机构下调了香港下半年房价的增长预期。据彭博行业研究分析,年初至今香港楼市已上升13.8%,预计下半年升幅放缓,全年最终将上涨15%。同样有如此预期的还有瑞银。

而瑞银进一步预测,到了2019年,受到预期的加息影响——在不久的将来抵押贷款利率将增加75个基点——香港房价将下跌5%至10%。

更令人担忧的是长期的走势,因为虽然人口密度极高,但香港已经开始面临人口增长率下跌的困局。

首先,香港的生育率是全球倒数第一。香港不是穷人的天堂,生活成本太高,导致养育儿女的花费香港若在全球称第二,没人敢称第一。香港媒体曾报道过一个月入7万的香港家庭,养了孩子以后,整个月省下的钱也只剩1500。

所以新生儿童在香港是逐年递减的趋势。

其次,拿香港永居的内地人(香港称作“新移民”)人数也下降。2017年中期至2018年中期,永久居民证获取人数降至2014-2015年以来的新低。香港在内地人看来,优势被生活压力所取代,随着越来越多其他的选择,香港的魅力减退了不少。

与此同时,香港本地人也在流失。有移民海外意愿的香港人数在2017年大增,其中,希望移民加拿大的香港人同比增长30%。生活压力正在一点点挤压着香港年轻人的生存空间。

短期政策的效果显著,房价和销售双双受到影响。而长期来看,竞争力不断下降的香港有了初老的迹象,若特区政府无法摆脱盘踞于香港头上的这层乌云,对它的房价将会是剧烈的打击。

于普通人而言,香港的房价实在太高了,若非有需求(避税、儿女教育、享受购房优惠),肯定暂时不会买。显然,2018年,这座城市的资产价位已经来到了一个高点,甚至可能是之后一段时间里的最高点,到了2019年,香港房价的趋势将会改变。

而此时,两类资产需谨慎投资:香港开发商的房产股,以及香港的房地产信托(REITs)。

这个全球房价最高的市场正在踩刹车,它的力度会有多大,能抵消27个月以来高速上涨的惯性作用么?

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