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置业顾问突然慌了!50天,汹涌热钱洗劫了这个城市……

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 50

◎作者 | 十一侠

◎来源|米宅米宅(mizhaimizhai)已获授权

01

防城港市。估计大部分人都没有听过这个名字。

这是位于中国西南边陲的一个地方,是广西自治区下属的一个地级市。与越南接壤,从市区到中越边界只要50公里,开车50分钟。

这是一个市中心只有三个条主干道;全市一共三个下属行政区的小城。2017年的GDP只有741亿元人民币,在整个广西的排名中只能位居第11位。全市人口只有90万,介于吉布提和斐济之间,在中国城市人口排名中在300名开外。

很长一段时间以来,这里的最高学府是防城港市高级中学,在2012年,广西财经学院防城港校区正式揭牌成立,算是结束了防城港市没有高等院校的历史。

这个城市最大的外来开发商是将红旗插遍全中国的恒大和碧桂园,央企中冶和民企龙光也开发了楼盘,曾经名列招宝万金的金地开发了一个商业综合体。

除此之外,这里便是本地或者无名开发商的天下了。

以上这些,都说明了这个城市的小,以及名声不彰。

但就是这样一个小城,在短短的50天内,房价从均价5000-6000以跳跃的姿态,升到了均价9000-10000。

这是一个典型的、深刻反应当下中国地产现状的城市案例。

在这50天内楼市发生的惊人变化,甚至连当地置业顾问都感到恐慌不安、无法承受,但是,一切都已经成为既定的事实。

02

我们先来看一下防城港主城区的基本情况。

整个防城港被分为两个部分:

一个是居住区,包含防城区老城、新的行政商务区和港口区老城的西湾豪宅区。

另一个则是产业区,包含三大产业,以防城港为主的港口产业,以企沙工业园区为主的工业产业,以江山半岛为主的旅游产业。

无疑,在以上这些产业中,港口和旅游业对于外地投资者才是关注的重中之重。

因为前者关系到在这里买房投资前景,后者关系到在这里买房的度假居住前景。

我们先来看旅游业。

我们花了一上午的时间,去看了整个江山半岛,结果就像是去了荒山和野海。

这是江山半岛上的4A级景区,被评为受欢迎程度第一名的白浪滩,不吹不黑,这是我见过的最差尽的海滩。

这是江山半岛上的另一个旅游景点怪石滩,一堆乱石几条渔船,你停下车渔民就围了上来,“出海吧,300元两位”。

接下来我们看港口。

这是2017年全国港口货物吞吐量排行▼

最多是宁波舟山港,吞吐量达到了10.1亿吨。

其实这里面也是有学问的。你问,这10大港口里,谁的远期概念性最强?就像我们夸一个需要努力的年轻人说,加油干,你很有前景。

毫无疑问,最有前景的那个不是这前十大里的任何一个,而是没有上榜的防城港。

而2017年防城港的货物吞吐量是多少呢?3.21亿吨。比第10位的营口港少了一点点。

但是这里的置业顾问说了,不怕,这里正在建新港,新港的设计是多少吨呢?10亿。直追第1名的宁波舟山港。当然,规划设计是一方面,实际吞吐又是一方面。

防城港最主要的作用是什么呢?

防城港始建于1968年3月,当时作为援越抗美海上隐蔽运输航线的主要起运港来建设,被称为“海上胡志明小道”的起点。防城港是中国的深水良港,是中国25个沿海主要港口之一,中国西部地区第一大港,西南地区走向世界的海上主门户,是链接中国—东盟、服务西部的物流大平台。——来源《百度百科》

这里已经说的简单明了,就是中国大西南的出海口,以及中国—东盟的货物集散物流港。

要炒概念的话,这才是防城港市最大的概念:港口+东盟贸易区。

03

我们的防城港调研主要看了三个片区:港口老城区、西湾豪宅区、中央商务区。

调研路线走的是一个闭环。起于港口老城区最南端,顺着东兴大道一路向北,往后从江山大道往西,再从金茶花大道一路向北去防城区老城,回来时沿着北部湾大道一路向南,止于港口区西湾豪宅区。

(1)港口区老城

因为港口老城区几乎无新房在售,所以我们选择东湾沿岸,顺着东兴大道一路向北。

东兴大道因为处于港口物流区,所以整个片区非常的脏乱差,大车横行,人烟稀少,我们在这见到了非常多的烂尾楼。

整条东兴大道上,都有非常多的大车▼

烂尾楼▼

在东兴路上眺望企沙工业区▼

(2)中央商务区

在这个片区我们重点看了一个盘,这个盘的名字很霸气,就叫做北部湾CBD。这是个千亩大盘,也是中央商务区商务配套的承建商,包含了一座地标建筑,350米高的摩天大楼。

整体沙盘▼

所以这1300亩地占据了整个中央商务区的最好的位置。防城港一共有三条主干道:江山大道、金花茶大道,北部湾大道。这1000多亩地沿着江山大道一字排开,绵延一公里多,正好占据了江山大道和金花茶大道十字交叉的核心位置。

这个盘简直就是防城港城市建设的一号工程。

整个项目因为占地太多太大,被一条江山大道分为了南北两个地块,两边同时开发,有住宅、公寓、写字楼、商铺。产品不同,分给了数家代理公司。

北地块工地,似乎停工,询问置业顾问,说因为天要下雨,休息了▼

南地块▼

更神奇的是,这个项目有着众多的售楼部,单单北地块,在一公里的江山大道上,竟然聚集了五个销售中心。

我们先去了北地块的一个售楼部,这里主要在卖小户型。40平一房,50平一房,60平两房。

70年产权的公寓,5月初售价还是6900,5月底却已经是9200,简装。而loft公寓更高,还要卖到10500。

这里也是双合同,精装修需要一次性付到首付款里。这里的首套贷款限额,每平只能贷3500元。二套首付70%。

我们又去了南地块。6月中旬开三栋住宅,均价10000。但115平之下的必须全款,115平之上的才可以按揭,二套首付40%。毛坯。

一切都以海南全岛限购的4月22号为节点。在422之前,南地块的住宅是卖均价5500,在422之后的5月,住宅卖到了8500,6月再开,预计均价10000。

(3)防城区老城

毫不夸张地说,防城港老城是我见过的地级市中,最差劲的一个,非常像去年在环京考察时,我所见到的那些河北的县城。

老城街道▼

老城街道,令人诧异,这是一个不喜欢安装红绿灯的城市▼

但虽然脏乱差,但毫无疑问,这里却是防城港主城区的主要人口聚集地。

防城港全力打造港口区,但是却一无学校,二无商业配套,所以当地人本不愿意来。

目前这的房价均价4000-5000,全部为本地小开发商。

(4)西湾豪宅区

在海南限售之后,这里的楼盘因为在整个防城港市品质最好,所以成为了外地投资客的主战场。

目前基本全部封盘,捂盘不售,无房可买。

西湾▼

04

目前整个城市的楼市基本面一共分为三个部分:

中央商务区均价9000-10000;

港口区的西湾豪宅区基本全部封盘,如果不封盘肯定全城价格最高;

而防城区老城均价却只有4000-5000,这已是跟着大盘涨过后的价格。

这就是整个城市的鄙视链。

这是一个被众神洗劫的城市。来自全国的投资客一起撑起了原本数年不涨的楼市的疯狂。

在这里,外地投资客占据大多数,然后是来自省内的投资者,再然后才是本地人。本地人看到外地人蜂拥而至,房价开始跳涨,于是开始恐慌跟风。

但最终,还是海南成就了这里。422海南全面限购之后,十万海南销售外流四散,去了云南很多人,也去了东南海岸线很多人。他们来到这些地方,也带来了那些一直跟着他们的客户。

多种效应之下,原本平淡的市场被迅速冲热。看房团一大巴车一大巴车被来了过来。

北部湾CBD的售楼部里坐满了看房的人群▼

那些本地的开发商们,如同是在大街上走路忽然被钱砸着了一般。他们看到这么多人来买房,迅速开始涨价。

先涨200,大家疯抢;再涨500,大家依然疯抢;于是干脆来个大的,直接涨1000看看效果,没想到依然被疯狂一空。

这下反倒是置业顾问被吓着了,哪里见过这样的阵势,头天晚上还是7000,第二天早上醒来,房子已经过9000了,心里惴惴不安。

其实这个时候能看出来哪些开发商聪明,哪些开发商比较傻。比如说北部湾CBD,再比如说碧桂园,就会赶紧趁着这个机会出货捞钱,谁能知道行情会持续到什么时候?谁又能知道将来不会出什么幺蛾子!

落袋才为安。

但更多的本土的中小开发商却只会封盘,他们觉得将来房价肯定会大涨,现在着急出货,肯定少赚很多,傻子才出货呢?直接封盘不售,等!

这个时候,谁是聪明者,谁是傻子?无人能知!在人性面前,一切数据和预测都是虚妄的!

这里也真的是一个很神奇的城市。比如说红绿灯,不知为何,这里的政府非常不喜欢安装红绿灯,过路口时,一切只能全凭人品开车。

并且新区配套非常缺乏,导致人们宁愿住在拥挤杂乱的老城,也不愿意住环境优美、居住品质天差地别的海景房。

但尽管这样,老城房价却没有超过5000,而新城却已经在短短50天内,从5000涨到了9000。

这就是资本的力量,或者俗气一点说,这就是钱的力量。金钱永不眠。

人们还在不断涌入这个被短期爆炒的城市,一大巴车一大巴车的来。很肯定,他们每一个人都信心满满踌躇满志,相信将来的结局注定美好。

祝福这些前来淘金的人们,也祝愿每个人都有一个美好的前程!

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