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内地楼市祭出史上最严限令,香港却卖出天价地皮,一条横贯大中华区的炒房链条正在形成

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 115

◎智谷趋势(ID:zgtrend)| 宇庭

2018年5月的第三周,绝对是需要载入中国房地产史册的一周。

香港又出“史上最贵”地王!香港房价或因此再涨15%。

此次的地王成交单价19.13万港币/平米,楼面单价至少得卖到29万港币才能回本。这块土地的价格,相比去年涨了将近40%。

这一天,是2018年5月15日。

就在香港悄不溜诞生史上最贵地皮的时候,对岸那片土地也是焦灼的。

自2017年“317”限购开始,先是一线城市突然下达限购死令,堵死外地炒房客。大批二三线紧跟时代脚步,甚至超常发挥,力度远超一线。还有被委以历史重任的雄安与海南,一夜套牢千亿资金不是梦。

与此同时,一条横贯整个大中华区的炒房链条正在形成。

随着北上广深相继限购,一线资金南下入港,狂扫香港豪宅;香港炒房客北上杀入深圳欣喜捡漏。随后深圳三价合一,内资港资又相继扩散进入环深楼市。

01

内地资金涌入香港楼市

香港是中国唯一不限购的一线城市了。

按下葫芦起个瓢,说的正好是现在整个大中华区的楼市。这边是暂时按下去了,香港那边又起来了。

全球金融中心、资金自由港、连接内地与全球的桥梁之一,香港的地位不言而喻了。支撑起香港楼市的,除了本地居民,还有非港居民。而近水楼台先得月的内地投资者,一定不会错过中国唯一不限购的一线城市。

香港税务局规定,非港永久居民购买住宅物业,除了与购买二套房的香港居民一样要缴纳15%的住宅印花税,还要再额外缴纳15%的买家印花税。

从2017年1月到现在,香港税务局公布的买家印花税和成交宗数均呈现波动性上涨的趋势,并在去年12月份创下最高纪录,非港居民一共购买了534套物业,光是缴纳的买家印花税金额就高达13.17亿港元。在这之中,不乏大量的内地买家。

(香港税务局公布的买家印花税金额)

《证券时报》早在去年6月,就引述内地媒体的报道称,许多内地炒家开始抛售在深圳和上海的房产,套现后“转战”香港。一则可以规避内地连续出台的楼市调控政策,二则他们觉得香港楼市更加稳定、安全。

2017年2月份,李嘉诚旗下的长江实业在香港推出意花园楼盘。短短一周热销九成,其中两成买家为内地客。据《每日经济新闻》的采访报道,2016年长江实业在香港的项目中,内地买家占比在15%-30%不等,有些项目甚至超过30%。

就连去香港银行开户的内地人,也是挤满了银行。在资本管制日趋变严的今天,香港的地位再一次被大家记起。

当然,携大笔资金到香港买楼买地的,还有内地的开放商。而且下注筹码越来越大,内地房企相继加入香港地王的竞争队伍中。很显然他们有足够的底气支撑,毕竟这群最精打细算的商人,怎么会做亏本买卖。

根据媒体公开报道,从2017年初到现在,香港地政总署披露的商业用地和住宅用地的地王至少有四个,成交金额越来越高。

内地房企龙光地产、世贸地产已经提前入队,华润置地、万科置业等等也正在努力中。

2017年2月24日,内地房企龙光地产与合景泰富联手,以168.56亿港元摘得香港总价最高住宅用地,这个价格打破香港近20年土地总价记录。竞标名单包括新世界、新鸿基地产这类香港房企外,内地房企中海外、华润置地、万科置业也名列其中。

2017年5月16日,李兆基名下恒基兆业地产有限公司子公司耀基发展有限公司,以最高价232.8亿港元拿下香港中环美利道商用地,楼面价高达53.9万港元/㎡,成为香港总价和单价双料“地王”。

2017年11月15日,由信和置业、世茂地产(内地房企)、会德丰地产等五家发展商组成的财团,以172.88亿港元的价格投得新九龙一块临海住宅地块,每平方米楼面地价高达19.44万港元。

2018年5月15日,新鸿基地产的全资附属公司以251.6亿港元夺得香港九龙启德地块的住宅用地,土地单价19.13万港币/平米。这块地块要想回本,每平米至少得卖到29万港币。若要实现15%的利润,每平米价格要超过34万港币。

竞争不过地王,还可以通过收购旧楼或者公司股权的渠道,增加在香港的土地储备。据澎湃新闻的不完全统计,2017年6月至2018年1月之间,中国内地几家大型房企共斥资107亿港元获得土地储备。

(澎湃新闻不完全统计)

02

崩盘喊了三年也没崩

以目前香港的土地开发龟速,崩盘的口号,说不定还要再喊三年。

2015年年底,香港房价一路下跌,当时摇旗呐喊多年的香港房价崩盘论,终于等到了曙光。在2016年2月16日之前,没有任何一个人对香港房价会在2016年下跌存在异议。

(2015年下半年,持续攀升三年的香港房价似乎要走下神坛;来源:彭博社)

但看空者的狂欢,只持续了小半年。2016年2月,香港房价峰回路转,让看空香港楼市的悲观者,只能望其项背,再次举起“房价要崩”的小旗。

从那以后,香港房价不再露出丝毫松动的迹象,已经连喊三年的香港楼市崩盘,搞不好还得再喊三年。

(香港中原指数)

新界成了香港房地产市场中,最受欢迎的一方土地。从中原地产公布的大型屋苑最新分区指数来看,新界(东)的5月涨幅最大,比前一个月上涨了4.02%,远远高于全港1.94%的涨幅。

5月份二手房单价单月涨幅超过5%的也不在少数,仅中原地产公布的全港128个二手楼盘中,就有接近三成的楼盘涨幅超过5%,部分楼盘一个月房价就涨了13%。

什么概念?

美加澳日房价一年涨幅超过10%,当地民众和媒体就得跳起来大喊“房价暴涨”“房屋泡沫”,一个月涨13%?这是何等神盘?

但现在的情况是,不仅内地“房荒”(一场离奇“房荒”正席卷全国二线城市,是开放商消极对抗?还是地方作茧自缚?),香港也在闹“房荒”和“地荒”。

1990年代后期和2000年代初,香港经济和楼市低迷,政府为了拯救下跌的香港房价,引入一系列措施保楼市,最重要的手段,就是大幅减缓土地规划和开发的速度。这一招导致土地供应和房屋开发迅速缩减,房屋供应不足,将香港房价从低点拉起。

这一慢,就慢了十七年。

从2000年后开始,香港土地平整和填海的速度越来越慢,每年以龟速向前爬。

(2017年1月香港发展局公布土地供应情况)

1995年每年开发的土地面积为2.55平方公里。但到了2010年后,香港政府每年仅开发0.26平方公里的土地。

从2.55降到0.26,整整十倍的差距!

但目前香港仅开发了24%的土地(约268平方公里),整个香港还有大片土地尚未开发。光是东大屿都会及新界北就有大约17平方公里(1700公顷)的土地等待开发。不过按政府的规划,这些土地至少要到2030年后才能动。

而全香港七百多万人的起居生活,就集中在现在这四分之一不到的土地上。每平方公里人口密度超过27000人,远远高于新加坡和首尔。

填海速度相比隔壁的深圳和新加坡,也是慢得令人发指!深圳过去十年填海大约5200公顷,新加坡也超过2000公顷,香港呢?

180公顷!也就是1.8平方公里。

根据香港政府的估算,哪怕每个香港人的平均居住空间只增加一平米,香港也需要额外增加10平方公里的住宅建筑面积。

香港统计局2014年公布的家庭户数是243万户,但当年的私人住宅和公屋房存量为233万套。这还不算广大中低收入人群想要改善居住环境的需求,以及上面这两百多万套房子里,28.6%的房屋楼龄都超过了40年。

就在今年2月份,香港政府在公布财政预算的时候,宣布未来五年每年会增加20800套住宅,缺口那么大,每年才给2万套?这还是在过去五年的基础上又多分配了50%的指标哦。

不说香港房荒地荒,谁信啊?

但过去十年已经欠下了63000个套住房的短缺债,供不应求已经推过了过去的房价。以香港目前填海和土地开发的速度,实在是伤不起!

拿地成本都那么高,更不用说未来建成的房屋单价。怪不得有香港的财经博主在呐喊:

只能说,土地供应状况不解决,需求端不压制,香港房价崩盘?再等等吧。

03

大中华区的炒房链条正在形成

就在香港与内地楼市同步上涨的同时,一场连接整个中华区的炒房链条,正在形成。

前有被内地限购限售禁锢住双脚的投资客,在香港找到了释放的出口。

后有月入近7万也难上车的香港中产,望着对岸只有香港房价一半的深圳,紧锁的眉头突然舒展开来。

深圳的房价踏上风火轮,始于2016年下半年,并在2017年2月份开始撒开腿往上跑。一时间,跑得太快惊动了对岸的香港买房客。

(房天下2016年6月-2018年5月深圳房价)

闻风而动的香港投资人,最先嗅到深圳楼市里金钱的味道。据香港《文汇网》去年3月份的报道,一些香港和新加坡投资者,乘着深圳房价大涨,入场捡漏,并用来出租。前海、宝安中心、福田成了被他们盯住的区域。

什么?深圳限购?没关系的,我们可以买名额。

没有深圳户口怎么办?没满五年社保怎么办?据《文汇网》的报道,有炒房客愿意花15万购买深圳户口的购房名额。甚至有投资者在深圳成立公司,物色了二十多名没交社保、没有能力买房或者不想在深圳买房的员工,为他们免费缴纳社保,等到五年社保满后便可收获二十个深圳买房名额。为免员工日后反悔或上诉,还提前签订合同并请律师公证。

每人每月需交500多元,一年6000多元,连续购买五年,20人累计花费60万。就这样铤而走险,如意算盘打得好啊。

什么?深圳二手房三价合一?没关系的,隔壁惠州不会啊。

前不久,位于惠州大亚湾中心区域的一个楼盘,一位香港的买家,一次性刷走了15套房产。这里的售楼部里,挤满了从香港、上海和深圳赶来的客户。

《中国经营报》今年4月份引述中原地产的数据,大亚湾位于澳头与西区的新楼盘,一周时间成交数量高达939套,总成交价高达13亿人民币,相当于每天卖出134套。

毗邻深圳的惠州,身处粤港澳大湾区规划范围,它一度被称为深圳的“后花园”。

据当地的楼盘销售称,李嘉诚投建的惠州港客运中心,未来将连接香港和惠州,再加上粤港澳大湾区规划即将出台,大多数香港人看中了这块不限购的土地。

“来这边买房的80%都是来自于港深的投资者。”张先生认为,大亚湾离深圳距离近,也是投资者看中的最大的利好之一。

买房资金,从内地一线奔向香港,再杀回深圳,投入环深城市的怀抱,一条连接整个大中华区的炒房链条,正在寻找下一环。

内地一线限购?坚持住,我们还有一个中国唯一不限购的一线城市——香港。

香港地荒房荒涨疯了?别担心,对面的深圳价格才一半,相当于五折买房。

深圳三价合一又出新招了?不用怕,隔壁的惠州不限购,惠州香港半小时不是梦。

香港、深圳、环深城市后,谁会是链条上的下一环?就看谁艺高人胆大。

炒房受到政策的影响,各种方面限制楼市。有很多资金都转战到了股市,本周末的重磅消息,是贸易战中美言和。市场各种解读都有。从战略高度思考这个问题,反复推演,得出的结论是:A股下一轮牛市有可能提前到来。各位需要提前做好准备了!

2015年以来的漫长下跌,庄股大股东质押爆仓,将市场最后的做空力量化解了,目前看不到市场继续下跌的理由。

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