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多位大V喊你买房,这背后的玄机是什么?

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 86

作者| 旺角黄局长

最近关于楼市转向的信号层出不穷。

4月17日,央行罕见降准,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行等金融机构人民币存款准备金率1个百分点,释放出1.3万亿元流动性。

4月21日,工商银行总行宣布将“房贷年限和借款人年龄之和”由70年延长至75年。

在房地产业入冬的观念早已深入人心的今天,政策的风向标似乎来个集体大转弯,一下子就打蒙了那些昔日言之凿凿的分析家们。

看空派秒变成吃瓜群众,众多大佬们也冒出来,异口同声地喊你买房。

任志强:现在正是抄底的机会,只要是限购区域,你就买。

樊纲:六个钱包凑在一块儿能够帮着支付首付的话,我建议还是买房好。

管清友:买不起房就多买两套。

似乎一夜之间,楼市调控重回了晦暗不明的阶段。

01

楼市是否回光返照?

最令人在意的,还是来自顶层的信号。

4月23日,中共中央政治局会议提出:要全力打好“三大攻坚战”,同时要坚持积极的财政政策取向不变,保持货币政策稳健中性,注重引导预期,把加快调整结构与持续扩大内需结合起来,保持宏观经济平稳运行。

这是自2015年以来,政治局会议上首次出现“持续扩大内需”这一要求。

很多人由此想起了1997年的时候。当时索罗斯狙击泰铢,引爆亚洲金融危机,全球经济形势急剧变化。中国引以为傲的”出口”大马车,当时也是负重难行。

在全年增长率跌至8.8%的情况下,中央政府同样提出了“扩大内需”的举措,其中最为厉害的杀手锏就是“房改”——取消福利分房、开启住宅商品化,给银行下令推动商业贷款买房。

从那一年起,中国的房地产业算是真正迎来了草长莺飞的春天。

这一次中央再提“扩大内需”,很多人将其理解为松绑楼市,理由无非两个:

对外,中美贸易随时擦枪走火,特朗普的贸易保护主义、逆全球化思潮阻碍了中国崛起。中国的外贸存在下滑的隐患,政府提前打开楼市调控的后门,进行对冲。

对内,经济存在下行压力,既然大搞基建不符合当下提倡的“高质量发展”,那么未来通过降准提供流动性可能会成为新常态,从而间接激活楼市。

然而,这些推测都严重低估了中央摒弃旧有发展模式的决心。

“持续扩大内需”这句话的出现,说明政策基调从“供给侧改革”向“需求侧改革”适度倾斜没错,但扩大内需并非只有刺激楼市一招,降成本、补短板同样可以。

政府先承压减少企业和个人税费,补上经济高效运行的各类短板,充实民间的口袋,反过来就有可能拉动内需,扩大生产。

历史的经验表明,刺激楼市是爽一时痛一生,“一降一补”是痛一时爽一生。两者利弊之大小,明眼人一看就明白了,何况是深谋远虑的中央政府。

相比饮鸩止渴式的刺激楼市,中央其实更看重细水长流的发展模式。

在今年的政府工作报告中,国务院提出了九大重点任务,排在首位的是这样一段话:

深入推进供给侧结构性改革。坚持把发展经济着力点放在实体经济上,继续抓好“三去一降一补”,大力简政减税减费,不断优化营商环境,进一步激发市场主体活力,提升经济发展质量。

看到没有,后半段都是在重点描述减税减负,“一降一补”的地位得到了前所未有的提升。

两个多月前的这个部署,其实就与如今的”扩大内需”遥相呼应。

可能有的人会问,难道就不能是临时生变转向呢?

这个可能性是非常小的。政府工作报告在出台之前,经历了上上下下无数次讨论修订,短短两三月时间就调转枪头极为罕见。

更何况,前阵子中兴遭遇美国封杀,扯出的中国缺芯之痛,就全面暴露了资金长期流向房地产的负面效果,中央还会允许杀鸡取卵的方式继续延续下去吗?

02

炒房客速速收手吧

回过头再一去看其他的“信号”,不过是一些迷人的烟雾弹罢了。

央行降准释放出的13000亿,9000亿用于替换到期的MLF,4000亿给银行发展普惠金融,定向输给小微企业,并不直接利好房地产。

房贷调整后,50-55岁的购房者可以拿到更长的还款年限,但中国主力购房人群是25-49岁,所以这个政策影响并不大。

那些认为楼市调控会放松,手拿大把热钱蠢蠢欲动的炒房客,还是趁早打消这个念头吧。

雄安新区刚定为千年大计,房市立马就被冻结了,不管是违法还是正规的中介机构全部封停,本地人不允许买卖,二手房也停止交易,成百上千的淘金者铩羽而归。

海南刚收到自贸区、自贸港的大红包,转身就关门打狗,一夜冻结六千亿资金。那些乘着间隙,撬动银行杠杆入手四五套房子的人,无一不被套住。

知名评论员刘晓傅就断定:

未来中央在给一个地区出台重大利好的时候,必然伴有严厉的房地产“调控”,以打压“投机购房”。或许,未来在公布粤港澳大湾区方案的时候,也会这样做!

毫无疑问,中国正在对投机性炒房痛下狠手,彻底扼住房产暴富之路。

随着房地产调控的逐步深化,国内炒房客的天花板越来越矮,空间越来越小。对于那些手有余钱的富裕阶层来说,国内动不动就”取得不动产证满5年后方可转让”限定接盘侠条件,一不小心,几百万的资金就得被冰冻好几年,反而海外是广阔天地,大有所为。

可以预见,未来几年在国内压抑的房产投资需求将在海外集中爆发,柬埔寨、泰国、菲律宾、澳大利亚……

继80年代末的日本人之后,中国人很可能在全世界掀起一波买买买。

03

刚需客不用再等了

今天,在房住不炒的利好基调下,已经有部分刚需客搬起小板凳坐等房价进一步下探了。

可惜的是,你看到的所有关于房价止升、下跌的数据,基本都是失真的。任大炮前几天出席杭州“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”,他就透露了一个小秘密。

房管局局长陪我吃了三顿饭,就是要问一大堆问题,拿着小本子使劲记,他的第一任务是不能让市长和书记被请去谈话。因为房价涨到一定程度以后,市长书记被约谈,官儿就当不成了。

房价与官帽子紧紧拴在一块。当地政府能看到房价继续上涨吗?

我们现在看到的数据很多情况下是这样的:房管局官网公示的价格,确实符合政府指导价,但购买者手中有双合同,实际购买价格仍在上涨中。一些机构在统计房价的时候,将远郊区、县域的范围也纳进来,一摊下来就低了。

如果刚需客非要坐等房价下跌,到了真要上车时就一定会付出沉重的代价。

地变少了。各地都在响应中央号召推进租赁市场,虽然也鼓励使用集体用地,但目前能搭上顺风车的只是少数,大部分还是要用到国有用地,本身商品化的住宅用地供应量就少,现在挖去了一部分,单价更有可能上涨。

最终可能会像新加坡一样,形成二元分化的住房市场,富人阶层住商品房,普通人住保障房、租赁用房。

人变多了。目前一二线城市纷纷加入抢人大战,变相放松了限购政策,较优质的人口会不断聚集于核心城市,对冲了因为限贷、限转让、限网签所减少的住房需求,房价有了持续托底的可能。

所以我们才看到,2018年1季度,全国商品房平均销售价格为8507元/平方米,同比上涨523元,上涨6.6%,涨幅较2017年全年加快1个百分点。

4月26日中国社科院发布的报告称,三四线城市房价仍将继续惯性上涨,更是从侧面印证了当今的主旋律:

只要宏观货币政策不出现类似上世纪末日本的重大失误,房地产市场出现整体崩盘的可能性极小。

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