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近期三大信号表明:中国开始对地产的“镀金时代”发起清算

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 117

◎智谷趋势(ID:zgtrend)| 路口大爷

01

楼市或许正在接近一个“临界点”。

最近有几大信号值得关注:

1.龙头房地产商表现出非常强烈的求生欲和焦虑感

2.风险正在逐个暴露,行业资金链岌岌可危

3.官方动作表明,中国正在对地产行业发起清算

对于房企而言,钱今后只会越来越稀缺,也越来越值钱。过去房产巨头玩转市场的手法将会很快失效。

02

房地产商的焦虑并非无迹可寻,就在4月上半月,地产圈出现了两大风波。

第一个引爆舆论的,是碧桂园的“三道催命符”和杨国强老板的“一万元的故事”。

碧桂园总裁莫斌在一周之内连续签发三份文件,急急如律令:

5日,莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》。

8日,碧桂园集团专门开了”高周转”专题会议。网上也随之流传出了《集团”高周转”专题会会议纪要》。

11日,莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。

文件希望拿到土地当天就开工,甚至要求设计院接到营销户配及设计要求后,当天内出图(通宵)。

据格隆汇的报道,网上还流传杨老板算的一笔账:

如果一个优秀的规划设计师年收入是36万元,每月3万元,十天1万。如果下午下班后接到规划图要设计,找5人通宵做出来后,连续两天假补休,也是5人x2天=一人10天,即付出一万元设计工资而已。

地产圈一时哗然,有人质疑此举可行性,有人认为不够人道,也有人觉得碧桂园资金紧张。

这些急迫的动作,它们共同指向一个关键词:高周转。如果现金回笼速度跟不上债务到期的速度,房企要面临的可能就是每天上亿的贷款利息,一旦周转不过来,杠杆爆裂,就彻底Game Over。

天下武功,唯快不破,碧桂园其实是向来深谙此道,也坚持贯彻“拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金回正,8个月再投资”的工作要求,买地的钱两年可以滚三次,相当于一块钱可以当一块五毛来用,此法助攻碧桂园拿下了2017年销售冠军。

无独有偶,同是“三四线之王”、同在去年突破5000亿销量的恒大也流出一份去年年底许老板签发的《关于实施高周转重大奖励及考核的决定(试行)》,这份内部文件显示,一手项目交地5天内基础全面开工且连续施工的,奖50万元。

春江水暖鸭先知,两大龙头开发商对“高周转”表现出高度一致的关切,实际上是源自一种相同的焦虑感。

这两家房企在三四线买下大批土地,享受了一波棚改带来的红利。但随之强三四线棚改放缓,狂欢逐渐走到临界点——部分城市隐隐面临调控风险,再加上各大省会城市发力抢夺人才,此时在没有人口、产业等核心竞争力支撑的三四线,囤地无异于自杀,唯一的办法只有加快收割还有购买力的消费群体,快速回笼资金。

楼市已经进入生死时速阶段,抢时间,拼效率。

“地产寒冬”的焦虑还未消散,第二个风波紧接着就来了:华夏幸福被卷入“经营现金流暴跌、资金链断裂”传闻中,股价暴跌,创下一年新低。

华夏幸福在4月13日发布的年报显示,公司现金流净额为-162.28亿元,近三年首次为负,永续债增8倍为90亿元。

数据发布当晚就引起监管层关注。据财新报道,上交所发函提出18个问题,大部分围绕资金链情况展开,“上交所尤为关注华夏幸福房地产开发销售——这是华夏幸福最重要的收入来源。前段时间,曾有舆论认为,环京地区楼市调控严重打击华夏幸福地产业务。”

华夏幸福总裁孟惊当即接受多家媒体采访称,华夏幸福的销售并没有暴跌,政府的回款收得回来,内部加大合作力度,并不需要卖地求生。

但不能否认的是,华夏幸福对资金非常饥渴。

就在2017年11月,还曾一日之内宣布三笔融资,补充现金流:将发行不超过100亿元的公司债券;间接全资子公司南京鼎通拟与光大兴陇信托签署10亿元的《永续债权投资合同》;引入平安大华对嘉兴孔雀城增资不超过20亿元。

这些TOP 10房企尚且对资金如此重视,遑论一些中小房企。

有的已经不得不卖地筹资。据澎湃报道,融信中国正在出售位于江苏南京和浙江杭州至少6个房地产开发项目,交易方式以出售股权或者合作开发方式为主,而这些地块都是2016年竞拍最为激烈时高价买下的。

而这条新闻提及的融信中国,曾在2016年以110.1亿元,溢价率为139%、横扫上海滩、荣登“中国地王”宝座。

03

房产行业的风险正在积聚,现在就看哪个最先引爆。

首先是融资风险。

在去杠杆的政策之下,房产行业的融资渠道遭到重大打击。

1.曾经房产高度依赖的非标融资遭到严控。资管新规出台之后,收紧趋势只增不减。

2.商业银行不断缩紧房地产企业的信贷额度,授信条件更苛刻,银行输血更加艰难。

3.直接发债全面受挫。国家通过窗口指导的形式,进一步严格控制房地产企业备案。根据Wind资讯数据显示,2017年房企国内发债数量 400只,金额仅为4254.77亿元,是三年以来最低的。

地产股也告别了年前的小高峰,今年以来主力资金累计流出超350亿。

在香港上市的房地产企业也很焦虑。上周打响的港币保卫战预示着在港融资的成本进一步提高,面临资金大量出逃的风险。

其次,是债务风险。

房企将在2018年迎来公开债务到期高峰。

据统计数据显示,按照申银万国行业分类,截至4月10日,已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元,同比增长幅度达34%。其中18家资产负债率超过80%红线,占比超过29%。

据财新报道,若按100%回售比例测算,房企将有4000亿元以上的公司债要到期。即便按50%回售比例,到期公司债也达到2500亿元。

融资日益困难,如果碰上债务到期,这个高杠杆行业还要怎么玩下去?

为了减缓资金链压力,2017年房企海外发债也达到了高峰。

据新华社报道,2017年全年,房企境外融资合计388.6亿美元,同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。但是,房企融资成本相比2016年平均4%已明显上行。

04

房地产是一个看天吃饭的行业,而天变色了。

一个连银行也没有余粮可吃的差钱时代已经到来。

这两日金融、地产股大跌,数十亿资金出逃,情绪悲观,而这些表现很大部分来自市场最近对官方几个动作的猜想:

  • 官方首次回应“存款增长率负增长”。国家金融与发展实验室理事长李扬在博鳌亚洲论坛称,“去年底有一个让我们很担心的现象出现了,居民储蓄存款增长率首次为负,这是一个非常危险的信号,如果再继续发展下去,中国居民有可能变成负债部门,问题就大了,美国2008年债务危机是因为它的居民开始负债。”

  • 在央行多次强调保持稳健中性货币政策的基调下,央行行长易纲在博鳌论坛上表态“我们已做好迎接货币政策收紧的准备”;

  • 同时,易纲还释放了利率市场化的信号,表示目前中国还存在一些利率“双轨制”,一方面在存贷款方面还有基准利率,另一方面,货币市场利率是完全由市场决定的。目前放开了存贷款利率的限制,也就是说商业银行存贷款利率可根据基准利率上浮和下浮,根据商业银行自身情况来决定真正的存贷款利率。“最佳策略是让这两个轨道的利率逐渐统一,这就是监管机构要做的市场改革。”

海通证券分析师姜超点评,如果下定决心推进利率市场化往正确的方向,管住影子银行,放开存款利率上浮,那么过去靠垄断和管制躺着赚钱的银行和地产行业的好日子就要结束了。

储蓄存款的根基不能被动摇,也就是说居民存款流向楼市的渠道只会进一步遭到围堵。

用刘煜辉的话来说,中国已经开始对金融地产的“镀金时代”发起清算。

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