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这才是真相:三四线人走了,房价反而上涨,为什么?

尽管三四线城市中大量农村进城人口会带来本地新增需求,但是近几年房地产销售规模增长过快。前面已经提到,随着城镇化的推进,三四线城市的农村人口大量转移为城市人口。他们或因为拆迁安置进城生活,或因为子女求学进城购房,或因为追求更好的生活环境迁入城中。但是,在城镇人口数量增加保持稳定的情况下,三四线城市的房地产销售面积却逐年抬升,这说明近几年的房地产销售实际上透支了未来很长一段时间的购房需求,以短期非常规需求支撑的房价上涨难以维系。

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消费增长的真相

尽管三四线城市的人口没有回流,但三四线城市的总消费增速却远高于一线城市,甚至在近两年超过二线。2012年以来,一线城市的消费增速出现明显下滑,社会消费零售总额同比增速从12%持续下降到2017年的7.3%。相比之下,二线城市和三四线及以下城市的消费增速下降幅度较小,2016年和2017两年三四线城市消费增速还出现了反弹。

不同城市之间消费的差异实际上与房价高低相关,而非人口变化。房价对消费存在财富效应和挤出效应,在房价处于较低水平的时候,房价上涨会增加居民的总资产,并促进消费;而在房价处于较高水平时,房价上涨往往会增加居民的债务负担和居住开支,从而挤出消费。

目前来看,房价上涨对三四线城市的财富效应更明显,而对一二线城市的挤出效应更明显,这或许能够部分解释不同城市消费差异的现象。根据我们对包含一二三线的45个城市2016年的数据进行分析,结果发现房价收入比较高的城市,房价上涨1%只会带来消费增速上涨0.2%;而对房价收入比较低的城市,其房价上涨1%会带来7.9%的消费增速。

同时,前面提到城镇化的推进为三四线城市带来了大量新的城镇居民。2017年我国农村居民人均消费为11000元,而城镇居民的消费24000元,城乡消费支出的差别一方面来自收入的差别,另一方面也与生活环境相关。农村居民入城之后,随着生活方式和消费观念的改变,消费规模会扩大,这也是当前三四线城市消费增长较快的另一因素。

因此,在三四线城市并没有出现明显人口回流的情况下,房价上涨的财富效应和农村居民入城才是三四线城市消费强劲增长的真正原因!

那么消费增长的故事是否还会延续?

随着城镇化的推进,三四线城市的消费提升还有一定空间。目前我国城镇化率仅为58%,相比与发达国家还有很高的上升空间,而未来城镇化的提升很大一块将依赖于本地农村居民向城镇居民的转变,因此,未来农村居民入城的趋势不会改变。

但是本轮房价上涨对三四线城市消费的挤出效应在未来将逐步强化。经过2016-2017年的上涨,部分三四线城市房价收入比已经超过不少一二线城市。同时,本轮房价上涨周期中,三四线城市居民也出现加杠杆买房的现象,导致居民负债规模扩大。一线城市的消费增速下滑部分原因就在于住房相关支出对其他消费的挤出,而随着三四线城市房价上涨,未来高房价对消费的抑制情况也终将在三四线城市上演。

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