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它,房价遍地5000,是不是投资客暴击的下一个城市?

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 97

◎作者 | 大白

◎来源|米宅米宅(mizhaimizhai) 已获授权

01

我们今天要说的这个城市是沈阳!

是的,是沈阳!

上周六因为某大V的振臂一呼,李阳夫妇从一千公里以外飞到了沈阳。

仅过了一天,在返程去机场的路上,李阳看着一脸惊讶的滴滴司机,语重心长的说,沈阳最多6个月就会翻番,你今天看的5000,6个月后就是10000,你有钱没钱的先整几套再说,比你开滴滴强太多!

司机一脸讪笑,哥,沈阳房价都好几年没涨了,去年大涨了1000块。

李阳忍住笑,说,那不算涨,你还没见过真涨的!

司机说,沈阳人都不买房的,有钱都去海南买了。

李阳叹口气说,当房价越快速上涨,就会有越多的人跟进买。现在不买不代表未来不买。当羊群效应开始发威,所有人都会疯狂的冲进销售中心。

司机说,哥,那你买了吗?

李阳张开嘴,哑住了!该怎么说呢?唉!一言难尽!

下车的时候,李阳再次劝说,相信我,买就对了。多买几套!

司机笑笑说,好的!好的!心里却说,傻逼吧!来沈阳买房投资,套不死你们这帮炒房客!老子才不给你们当接盘侠。

李阳看着飞奔而去的车,他媳妇在旁边打趣说,你给一个沈阳人说,房价要翻番,还说6个月,神神叨叨的,人家没把你送精神病院,算客气了!

李阳说,反正他也不会听我的。

02

看了上面这段对话,如果你是西安的、郑州的、武汉的、合肥的、石家庄的、杭州的、南京的、广州的、苏州的、厦门的、成都的、重庆的等等。总之,如果你所在的城市在前年和去年基本完成去库存,今年开始居民去杠杆的话,你的直觉会告诉,沈阳这是要涨啊。

而沈阳本地人嘴里大涨了一千块的说法,你也会露出迷之微笑的。

好的,那么问题来了,当你知道一个城市要涨,短期内有翻番的可能,你会怎么做呢?

肯定是赶紧买啊,就像李阳夫妇一样心潮澎拜、心急火燎的就飞过去了。

事实也确实如想象的那般美好!

到了沈阳之后,李阳发现现在这个阶段的沈阳:

1、信贷极度宽松。有巨多、巨牛黑科技可以操作,在别的城市想都不要想的事,在这里都可以梦想成真。

2、可以并发,甚至3套,比如X大并几套均可,最低做到20%首付,不是首贷也没关系。

这些对于投资者而言都是极度珍贵和难得的。

可是,为什么最终李阳没有买呢?

03

李阳是在大V的小密圈看到沈阳团购的消息,里面推荐了三个项目:

1、首推沈北雅居乐花园项目,单价5500-6500;

2、次推浑南新区绿地海域香庭,单价6800—7100;

3、最后一个是浑河二岸恒大滨江左岸,单价8800-9200;

单看价格,就足够吸引人了。

可是当他们把三个项目都看了一遍之后,却没有办法下手!

1、他们第一站到的是雅居乐花园项目。

这是一个城乡结合部的地铁盘,地铁终点站步行三街区。

目前从沈阳老城过去还是有点偏远的,但周边基本成熟。有商场、有大学城,人口密度高,租金看得见。

最重要的是单价5600元/㎡ ,想象空间巨大。

想到这里李阳就禁不住的激动。

一路上看着窗外不是飘过的广告牌,李阳打开了某搜房APP,查看了各个路段的新房和二手房价格。

显然,周边还有性价比更高的房源。

当然这并不是说大V推荐的项目有什么问题。

因为组织团购和个人去扫房选取标的物的标准,是有区别的。

组织团购主要受限于两个条件:

1、房源数量

2、信贷条件

所以,即使有其它更好的房源,在上面两个条件无法最大化满足的情况的也只能放弃。

当他们赶到雅居乐的时候,看到的是乌泱乌泱的销售中心。

每一套样板间都挤满了看房的人。

到处都是抱着孩子,拖着老人看房的家庭。

这样的景象多么熟悉。

这样的情景,2016年,李阳在自己所在的那个城市看到过,这让他感到不安和紧张,在心里默默下定了,这次不下单不走的决心。

可是,当他们在销售中心找到团购接头人,得到的结果是没有好房源了。

只有一套140的次顶,KFS要求搭售5-8W车位。

李阳在心里算了一下,140X5500=77万。按照沈阳首套20% ,首付不过16万而已。

可是最后,李阳还是放弃了。

因为贷的太少不划算。

一套77万的房子最多只能贷60万,就要浪费一个首套或二套的贷款资格,这在目前的中国调控政策下,是不值得的。

如果能并发二套、三套倒是可以。可是,对方明确的表示没房了,即使有房,搭售车位之后价值也不大了。

2、他们又匆忙的赶到了下一个项目恒大滨江左岸。

虽然这个项目的价格并没有什么优势,甚至还有点略高,但好在房源多, 可以首付5%,2年内可更名,隔壁不远处还有两个待开的新盘华润和龙湖,预计6月份开盘价12000元/㎡。

从投机角度,这个涨幅比较猛。

可是当他们在销售中心找到团购的接头人之后,实际情况是:

1、首付5%,2年内可更名的前提是全款更名。

2、预测两年内至少50%的涨幅部分,不能贷款。

3、三环内和浑南新区限售五年。

在这种情况下,即使可以并发两套、三套,对于李阳这种手里只有150万的投资客而言,也不是好的选择。

3、于是他们又去了绿地海域香庭。

结果是房源不多了。虽然还有得选,可是李阳还是放弃了。

因为李阳看着地广人稀、路宽景美的浑南新区,对媳妇说,即使不限售五年,五年内这里的二手房也卖不出去。

04

我们来总结一下,李阳最终没有买的原因有两个:

1、 没有合适的房源。

你或许会说,没有合适的房源,可以自己去找啊,总之都是要涨的。

这句话,说起来简单,其实办起来真是千难万难。

对于非主场操作的投资者,最难的不是找房源,而是打通渠道,整合资源。

买的少的不划算,买的多了就要考虑这个城市行不行了。

从1000公里以外飞过来的李阳夫妇并没有深耕沈阳的信心。

2、 限售五年。

对于不想深耕的城市,限售五年,太惨不忍睹。

还有一个很重要的原因是,虽然新房的涨幅是看得见的,但是二手房流通性却不乐观。

还回到我们最早的问题,沈阳值不值的买呢?

正如李阳对滴滴司机说的,你是当地人,你有钱就买几套吧。

可是他还有下半句,过江龙战斗力打七折,过海龙战斗力打五折。

对于跨城市投资客,有太多的牵绊和限制条件极大的侵蚀了利润。

这一波房地产行情是起于深圳从2015年开始,随后上海、北京,然后是2016年的四小猛,郑州、合肥、厦门、苏州,再然后是2017年开始补涨和疯狂的南京、杭州、武汉、广州。

接下来三四线城市都要有一波行情了,而那些在这一轮房价上涨中,慢半拍的二线城市中,比如沈阳、西安,还有直辖市比如重庆,以及弱二线的省会城市,比如昆明、乌鲁木齐、贵阳等等,在国家因城施策去库存的大政方针下,都将迎来属于自己涨幅时代。

可是,作为已经错过了一个时代的、那些热点城市的、后知后觉的投资客们,是不是意味着你们可以去别的城市实施降维打击呢?

答案是,可以的。

但绝没有想象中的那么信马由缰、肆意快乐,现实总是骨感。

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