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谈谈我老家的房子

房股财经 2018年12月17日 紫竹张先生 50

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zisedegu66

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老家是一个中国典型的四线小县城,春节回家考察了整个县城的地产,小小的一个县城,感觉简直就是中国地产的缩影,非常的具有参考价值。

原先,县城的城区是很小的,属于中国典型县城,30年前看着是挺好的,现在看起来是破破烂烂的,工商业也不多,在市里排名中等偏下,就这么四平八稳的混日子。但是七八年前,城北地区发现了一个特大煤矿,从此经济步入快车道。

一个特大煤矿能带来多少经济价值,是非常轻易的估算的出来的,县里豪气冲云,我们要超前规划,要给后来人的发展留下空间。于是大笔一挥,把城南划做新区,要在城南建新城,彻底甩掉老破旧的形象。

首先就是修路,城南新区的面积是老城区的四五倍,统统上大马路,老城区基本都是双车道,主干道才是四车道。新城区是4/6/8配置,最低四车道起步,主干道统统是八车道,刚修好的时候周围全是荒地,在上面开车感觉就是私人马路。

修路是要钱的,县里财政上借了很多钱,既然路修好了,赶紧卖地回款才是正道。于是开始扩张之路,紧临老城区的几块地卖的非常顺利,价格也高,但是刚刚扩张一倍的距离之后,地就卖不动了,开发商给的价格比zf预期的最低价差距是很远的。和新区土地卖不动同时发生的是,老区房价嗖嗖的上涨,人气爆棚,压都压不住,开发商挤破头都想拿一块老区的地,宁可花大代价拆迁都不愿意买新区的地,zf很尴尬。

理由很简单,曾经的老城区,直径2km画一个圆,基本能涵盖80%的区域,再偏远的也有,虽然户口也是县城的,不过都被“城里人”鄙夷的称之为“城外”,意思就是比乡下强,但是比城里差,因为太荒凉了,主要是学校、商业区都在城里,那份鄙夷的劲头可以媲美上海人鄙夷外地人。

新城区直接扩张了2km之后,建设是需要时间的,再向南的新地块,就算规划再好,也会被认为是城外,被判定为荒凉之地,因为那里确实也很荒凉,四五年内,都注定是荒地。这种地块买下来,开发商风险太大。

但是zf急啊,新城区的基建工作是一口气全部做好的,投入了巨资,这些地都得卖掉,等第一批地块的开发商建成,引来人流再慢慢向外拓展,zf等不了,于是出了个新招数。那就是把新城区征收来的土地里,划拨几块地出来,把全县的zf部门及所有学校全部搬迁,搬迁到整个南区新城的中央区域。

对于老县城人来说,规划中的南区新城中央区域,是很远很远的,远到让人无法容忍,在大城市里的人可能觉得四五公里的距离就是刚起步嘛,很近。但是对于习惯于步行和自行车的县城人来说,四五公里简直感觉就是出城回一次乡下了。

zf为了提升地价及安抚民心,大幅度的抬高学校的标准,学校建的非常漂亮,绝对是按照一流标准来修建的,这学校放到省城里都不掉价,zf的办公大楼当然也是非常雄壮漂亮的,这个略过不谈。

zf建好了学校之后,以行政命令让所有的幼儿园、小学、中学全部搬入新区,距离过远上学困难怎么办,zf开通专线,以班车上下学。那学校真的很漂亮,普通县城人哪见过这么漂亮的学校,就算是出去“见过世面”的打工者,也对这学校赞不绝口,老城区的确没什么土地了,学校拓展不开,zf在新区建这么漂亮的学校,是为民造福,远就远点,值。

学校落成之后,学生入住之后,人口就来了,这么多学生,加上他们的家长,这得多少人口?加上已经落成的学校和缓慢建设的zf大楼足够表达zf开发新区的决心,于是南区地块价格暴涨,开发商抛弃了老区开始哄抢新区地块,这个时候zf开始不急不忙的拍卖地块了,学生入住之前和之后南区地块价格差多少大家知道吗?是十倍,而且一开始的还是基准价流拍,后来涨了10倍依然抢。这方面zf还是很睿智的,先集中资金修学校,把学生带过来制造人口,zf楼只打了个地基表达决心,卖了地块回笼了钱款再慢慢修。

今年春节我回家去看的时候,整个南区已经基本建设成型了,光中型小区就有接近20个,全是新楼盘,放到省会都不算掉价那种,楼盘的数量多的让人感到恐惧。我很怀疑这些房子能不能卖的掉,因为这些房子足够把整个县城的人都装进去。。。但是被人告知,这些房子全部都卖掉了,而且是以哄抢的模式给抢光的,只不过都还没交付,目前整个新区,交付使用的小区,仅有两家,还是刚交付几个月的,至于买家,大部分都是外地打工的,他们在北上广买不起房子,也看不上老家的老破旧,这种新房子质量上乘,还是学区,他们的小孩可以送回老家上学,自己老了也能回老家住,最适合那种在北上广小有成就,但是买不起房的人群。

这就是目前老家县城的现状,经济高速发展,新区规模五倍与老城区,建设的非常豪华漂亮,只看新城区的新房子,完全不亚于省会城市,所有的房子都卖光了,只不过90%的房子都还没有交付。

这是一个典型的四线县城这几年房地产大跃进的现状,我觉得几乎是整个中国的缩影,这些房子都已经卖掉了,库存已经成功去除,银行不存在风险了。自从学校从老城区迁出后,由于人口流失,老城区的房价戛然而止,这几年全国普涨,老城区房价原地踏步丝毫未动。新城区由于zf的支持和人口的流入,房价飙升。

现在新城区全是新房子,虽然卖掉了但是还没有交付,到了晚上形同鬼蜮,但是这并不是问题,新城区的房子毕竟是漂亮的房子,住在新式电梯房里是绝对比老破旧舒服的,人类追求舒适生活是一种本能。

可以预见的是,现阶段新城区房子都还没入住,等都交付使用之后,业主必然让他们的父母从老城区迁出,搬入新房子,一方面是生活舒适了,一方面是可以照顾孩子上学,从幼儿园到高中毕业,业主人在外地打拼,孩子要在老家呆上好多年,肯定要交给老人照顾。

所以,新城区不愁没人,只是时间问题,而老城区会持续失血,人会越来越稀少,而新城区会越来越人声鼎沸,至于房价,虽然都在一个县城,但是一旦老人搬去新城区照顾孩子,老城区的房价就会持续承受抛压,地产牛市的时候涨的慢,熊市的时候跌成鬼。

一个县城的人口流动,能够带来冰火般的分化效果,大城市和小城市之间的人口流动,也是一样的道理。

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